法院在网上拍卖的江阴房子，该如何购买？

      510小编从贷款管理机构了解到，每年住宅成交量中，贷款购房约占成交的60%左右，并按这个比列每年均有一定幅度增长。在贷款购房比例增长的同时，江阴近几年抵押贷款后不能及时还款的比例也日益增多。

    根据相关规定，房屋抵押至银行，银行催缴后不能及时归还贷款的，银行将起诉至法院要求购房人偿还贷款。法院确认购房人没有能力偿还后即对抵押房屋进行拍卖，这也是大家经常听到的“司法拍卖”。

（淘宝上的司法拍卖信息）

    为让拍卖过程更公开公平公正，从2014年开始，司法拍卖由传统的现场拍卖转移到淘宝网（阿里拍卖·司法 江阴市人民法院房产拍卖网址https://sf.taobao.com/court_item.htm?spm=a213w.7398554.filter.2.iVPlYI&user_id=1934727884&category=50025969&auction_start_seg=-1）。因免拍卖成交佣金、拍卖起拍价低等优势条件，越来越多的江阴市民开始关注司法拍卖的房屋。但在实际操作过程中，很多人因对司法网拍流程并不十分熟悉，眼睛只盯着价格，却不知道怎么买，今天就由小编带大家了解一下司法拍卖房产。

    司法拍卖房产，最吸引人的，当然是远低于市场价的价格

    一套房子一般拍卖3次。每次拍卖，都会有起拍价。第一次拍卖的起拍价是房屋评估价的7折；第二次拍卖的起拍价在第一次拍卖价的基础上再打8折；第三次直接变卖，变卖价格为二拍起拍价格。

（阳光国际花园二拍）

    在淘宝网司上法拍卖的房屋起拍价低于市场评估价的情况很常见。像这套阳光假日花园的房子，第一次的起拍价是评估价7折218.54万，一拍流拍，第二次的起拍价为一拍基础上再打8折176万，实际就是打了5.6折，比评估价便宜了136.21万。

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    当然，在淘宝网司法拍卖的房屋中，起拍价不等于最终成交价，所以最终成交价也可能出现高于评估价的情况

（中山北路296号房产司法拍卖结果）

    曾经有一套中山北路的商铺在淘宝网上进行司法拍卖，该房产评估价69.2177万，一拍流拍后进入二拍，结果令人意想不到的事，开拍后出价一路飙涨，经过13次延时，最终成交价为99.98万，甚至比评估价还高出30万！ 

    那么问题来了，如果想要参与竞拍，流程又是怎样呢？

    但竞拍前要细看须知，竞拍过程中，最后几分钟是关键

    参加竞拍前，竞买人要在网页上仔细阅读《竞买公告》、《竞买须知》，了解竞拍规则。有时，法官对竞拍公告的重点内容用红字标注，就需要重点关注。

    标的物为不动产的公告期必须满15天，所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说，竞买人有15天的时间去了解该房子，除了浏览网页，竞买人在拍卖前必须亲临展示现场，实地看样，调查是否存在瑕疵。未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院不承担房子的瑕疵担保责任。

    而准备保证金方面，拍卖前，竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时最少有两人报名才能竞价，变卖一人即可。竞拍过程中，竞买人要注意拍卖结束时间及自己的出价金额，不要盲目出价竞拍。最后2分钟有人出价，自动延迟5分钟，直至无人出价为止。

    据一位参加过多次房产网拍的人士透露：每次竞拍都是在最后几分钟大家才纷纷报出价，有些人甚至会一下子出价高出不少，杀对手一个措手不及，所以往往越是最后几分钟变数越大。

    竞拍需谨慎，“悔拍”要担责

    司法拍卖不是儿戏，特别是高价的房产。竞拍后反悔，可能要付出不小的代价。按照规定，如果买受人反悔会暂扣保证金，等下一次拍卖成功，如果本次拍卖价低于之前的拍卖价，差价从之前买受人的保证金中扣回，若保证金不够扣，余款强制执行。

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    在房产拍卖成功后会需要办理过户，那办理过户的流程又是哪些？

    竞拍成功后，联系法院完成后续的办理付款及索要办理不动产证资料等交割手续。一般拍卖房屋过户，需要买受人根据裁定书、执行通知书、拍卖成交确认书等手续进行办理不动产权证。
    那在过户过程中又需要要交纳哪些费用？司法拍卖和普通二手房买卖又有什么区别？

    1、契税

    首先是契税，司法拍卖的房子同样要交纳契税，而且征收的契税税率与普通二手房买卖是一样的，即根据买受人家庭名下房屋情况进行征税。不同点在于普通二手房买卖是按照评估价征收，而司法拍卖则是按照拍卖成交价作为计税价格征收。

（契税征收标准）

    2、增值税（2016年5月1日起营业税改收增值税）

    和普通二手房买卖一样，根据原房东的办证情况确定税率。

    3、个人所得税

    司法拍卖的住房个人所得税的税率要比普通二手房买卖高一些。

    4、其他费用

    住宅产权登记费80元/㎡，非住宅550元/㎡。

    需要注意的是，普通二手房买卖时，相关税费的承担方，可由买卖双方约定。但在淘宝网上司法拍卖房屋的过户过程中，税费由双方各自承担，只不过一开始由买受人统一垫付，后凭借税票去法院抵扣，而到截止交付时可能拖欠的水电等费用、物业费需要由买受人承担。

    要说司法拍卖和普通二手房买卖最大的区别，总结下来有两点：

    1、司法拍卖是按成交价作为计税价格，而普通二手房买卖则是按评估价计算。

    2、司法拍卖的税费都是双方各自承担，而普通二手房买卖则是可以相互约定。

    最后小编这里还要提一个大家比较关心的问题：江阴司法拍卖的房产能否贷款？

    是可以贷款的，不过需要联系法官和具体办理拍卖贷款的银行了解拍卖贷款条件。

    比如中国银行江阴支行提供拍卖贷款的条件：

    1、是江阴本地人（本地户口，在本地有固定工作），打印一份近期半年的资金流水。
    2、打印一份个人征信报告（根据个人征信审批）
-现将以上两份材料带至中国银行江阴支行与客户经理-徐霞（电话：13812599220）联系（需提前电话预约），根据以上材料审批确认是否能办理
    3、拍卖成交后，法院会协助出具拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书等文件协助摘拍人办理房屋产权证
    4、摘拍人需带房屋产权证到银行作抵押，银行根据审批额度放款

    （说明：由于成交后付款时间仅30天，故银行不能保证放款期限，需根据申请人自身情况而定，具体拍卖贷款细节可咨询银行，以银行答复为准）