哎呀呀，交房时才真正感觉到买个房心好累，好不容易买了房，没想到要交那么多税……510小编今次倾情奉献，为大家带来了史上最全的住宅房税费指南（截止至2018年5月3日）。

    废话不多说，直接进入主题

    一、纳税申报机构：地税窗口

    二、纳税申报地点：长江路188号政务服务中心一楼不动产登记大厅

    三、咨询电话：0510-88027122

    四、税费梗概：见下图

    备注：1、新房以不含税价为计价标准，二手房以地税窗口认定的计税价格为准，并不是成交价，也不完全等同于评估公司出具的评估价。

    2、相关不动产存在抵押、登记等他项权利证明的，不可以进行任何产权转移、产权人信息变更。（非常重要！）

    详解：

    1、契税：是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。正如上表所示，它详细的说明是这样的：

    ①购买90平米以上住宅房，且该住宅房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住宅房的，按1.5%征收契税。对个人购买90平米及以下住宅房，且该住宅房属于家庭住宅房的，按1%税率征收契税；

    ②购买90平米以上住宅房，且该住宅房属于家庭第二套住宅房，按2%征收契税。对个人购买90平米及以下住宅房，且该住宅房属于家庭第二套住宅房的，按1%税率征收契税；

    ③购买第三套房及以上的，按3%税率征收契税。

    注意点：

    ①此中所述的计价标准，为不含税价格，比如小红买了套新房，房款100万元，价税合计105万元，则契税是按照100万元来计算的；

    ③非直系亲属间赠与的，契税为3%；

    ③常有网民朋友问510小编，契税能免吗？其实是这样的，我们根据定义可以发现，发生产权转移就要收取契税，所以契税是规避不了的。除非是货币拆迁户购置不动产的，享受契税减免：货币拆迁户购置不动产的，在货币拆迁额度内，携带好材料证明，享受契税减免。

    举例说明：

    小张货币拆迁款补偿了100万元，现购买一套120万元的房屋，则小张在缴纳契税时，只需缴纳差额部分20万元（即货币拆迁额度内减免）的契税；

    再如小赵货币拆迁款也同样补偿了100万，现小赵购买了一套50万的房屋，则该不动产在办理纳税申报时，减免契税，后小赵再购买第二套房，房价为70万，则小赵只需缴纳差额部分20万元（即货币拆迁额度内减免，70+50-100=20）的契税，注意并不是第二套房的全款70万。

    ③赠与取得的不动产，在进行产权变更时也需要缴纳契税，契税标准为3%，直系亲属间（不含夫妻及未成年子女）过户的详见4，下同。

    2、个税：个税全称个人所得税，为表述方便，简称个税。

    注意点：

    ①普通买卖时，个税标准根据孰低原则，按照评估价的1%（或差额的20%）征收，计税价格由窗口认定；

    ②非直系亲属间赠与的，个税同普通买卖；

    ③符合满五年，且属于出让方名下住宅房的，免征个税。

    3、增值税及附加

    注意点：

    ①不满2年交易的按不含税价的5.6%征收，满2年免征；

    ②非直系亲属间赠与的，同普通买卖。 

    4、直系亲属间（不含夫妻及未成年子女）变更产权的

    很多朋友要问了，明明祖孙三代是一家人，为什么还要说是过户呢？

    答：住房以家庭为单位，夫妻及未成年子女属于同一家庭，但子女成年后即分属不同家庭。同一家庭内变更产权证时无需缴纳税费，但需要收取登记费和工本费。

    情况一：直系亲属间通过买卖变更产权的

    通常理解为税费打8折，但实际情况是税率不变，参考的计税价格按照过户评估价的8折计算，而且实务中仍需根据实际情况由地税窗口核定。最典型的就是契税，比如小钱的父亲将一套产证齐全、产权明晰的住宅房通过买卖过户给小钱，假定原过户评估价为100万元，税率1%，所需契税10000元，现因买卖双方为直系亲属，故按照过户评估价的8折，即80万来计算，税费为80万*1%=8000元。    

    情况二：直系亲属间通过赠与（含继承）取得的不动产

    ①出让方无需缴纳个税、增值税及附加；

    ②通过继承取得的，受让方无需缴纳契税；

    ③通过赠与取得的，契税税率为3%，但按过户评估价的8折计算；

    ④此类房屋再交易时，取得时间和取得成本以出让方的办证时间和取得成本为准，但交易时的个税（如有）按差额的20%征收。

    ⑤受让方在再交易该不动产时，若符合“满五唯一”，免征个税。

    这类问题是网民朋友最关注的，尤其涉及学区房时，因祖辈学区不能直接给孙子辈使用，故有时需要变更产权。下面我们通过举例来说明：

    老孙的一套房子A于2000年取得，小孙则在2010年自行购买了一套房子B，后因为个中原因，老孙的房子通过赠与的形式过户给了小孙。之后小孙欲出售房子A，则按照规定，若小孙名下还有其他房产，如上述房子B等，则小孙需缴纳差额20%的个税；若小孙名下事先已无其他房产，则因为符合“满五”的标准，故在出售房子A时，不用再交个税。

    5、让渡部分产权的

    实务中还有一种情况是经常能碰到的，就是产证上面涉及多个人的名字，现欲变更产权人的，上文已经提过夫妻及未成年子女之间更改名字，不属于产权变更，但子女成年的除外，故不再赘述。本段主要用于说明分属不同家庭的个体出现在同一产证的情况。

    其实此类情况即属于让渡部分产权，在无约定的情况下，产证上的产权比例按人数平分，但也可以另行约定，而相关税费则在税费基础上根据让渡的产权比例征收。

    情况一：“加名字”

    小周（已成年）买了套房子，产证上只有一个人的名字，因为个中原因，需要在上面增加老吴（非直系亲属）的名字，约定产权比例为50%。则需要他们各自携带好相关材料：产权证明、户口本、结婚证、身份证等至不动产登记中心办理产权变更，而各自所负税费则按照让渡产权比例50%缴纳。

    情况二：“减名字”

    老郑买了套房子，出于对子女的疼爱，在产证上还写了儿子小郑的名字。后来小郑成年了，由于各种各样的麻烦，老郑和小郑决定，把原来产证上儿子的名字去除。那么我们对比上文内容，发现同时满足让渡部分产权和直系亲属间过户，因此在税费上会有不少的优惠。

    附注：

    1、凡是房改房转移，需交纳评估价千分之五的土地收益金，但需确保房屋所有人名下无廉租房，查询方式为：江阴市砂山路92号（原江阴市不动产登记中心）3楼308室保障中心；

    2、93房改房转移，需交纳10元/平方米的维修基金；

    3、自行车库和汽车库如随同房屋一并转移，则计入房价一并计税，如果单独转移，则视同非住宅；由于510小编水平有限，不足之处请以斧正。如果您还有其他问题，猛戳你问我答，记得给我们留言哦。