510小编吐血整理,一表读懂房屋交易所需税费

过户税费 510房产网 2018-05-05 15:35 浏览人数: 字号:放大 缩小

[摘要] 哎呀呀,交房时才真正感觉到买个房心好累,好不容易买了房,没想到要交那么多税……

510房产网  [本文出自:房先生]

 哎呀呀,交房时才真正感觉到买个房心好累,好不容易买了房,没想到要交那么多税……510小编今次倾情奉献,为大家带来了史上最全的住宅房税费指南(截止至2018年5月3日)。

    废话不多说,直接进入主题

    一、纳税申报机构:地税窗口

    二、纳税申报地点:长江路188号政务服务中心一楼不动产登记大厅

    三、咨询电话:0510-88027122

    四、税费梗概:见下图

    备注:1、新房以不含税价为计价标准,二手房以地税窗口认定的计税价格为准,并不是成交价,也不完全等同于评估公司出具的评估价。

    2、相关不动产存在抵押、登记等他项权利证明的,不可以进行任何产权转移、产权人信息变更。(非常重要!)

    详解:

    1、契税:是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。正如上表所示,它详细的说明是这样的:

    ①购买90平米以上住宅房,且该住宅房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)住宅房的,按1.5%征收契税。对个人购买90平米及以下住宅房,且该住宅房属于家庭住宅房的,按1%税率征收契税;

    ②购买90平米以上住宅房,且该住宅房属于家庭第二套住宅房,按2%征收契税。对个人购买90平米及以下住宅房,且该住宅房属于家庭第二套住宅房的,按1%税率征收契税;

    ③购买第三套房及以上的,按3%税率征收契税。

    注意点:

    ①此中所述的计价标准,为不含税价格,比如小红买了套新房,房款100万元,价税合计105万元,则契税是按照100万元来计算的;

    ③非直系亲属间赠与的,契税为3%;

    ③常有网民朋友问510小编,契税能免吗?其实是这样的,我们根据定义可以发现,发生产权转移就要收取契税,所以契税是规避不了的。除非是货币拆迁户购置不动产的,享受契税减免:货币拆迁户购置不动产的,在货币拆迁额度内,携带好材料证明,享受契税减免。

    举例说明:

    小张货币拆迁款补偿了100万元,现购买一套120万元的房屋,则小张在缴纳契税时,只需缴纳差额部分20万元(即货币拆迁额度内减免)的契税;

    再如小赵货币拆迁款也同样补偿了100万,现小赵购买了一套50万的房屋,则该不动产在办理纳税申报时,减免契税,后小赵再购买第二套房,房价为70万,则小赵只需缴纳差额部分20万元(即货币拆迁额度内减免,70+50-100=20)的契税,注意并不是第二套房的全款70万。

    ③赠与取得的不动产,在进行产权变更时也需要缴纳契税,契税标准为3%,直系亲属间(不含夫妻及未成年子女)过户的详见4,下同。

    2、个税:个税全称个人所得税,为表述方便,简称个税。

    注意点:

    ①普通买卖时,个税标准根据孰低原则,按照评估价的1%(或差额的20%)征收,计税价格由窗口认定;

    ②非直系亲属间赠与的,个税同普通买卖;

    ③符合满五年,且属于出让方名下住宅房的,免征个税。

    3、增值税及附加

    注意点:

    ①不满2年交易的按不含税价的5.6%征收,满2年免征;

    ②非直系亲属间赠与的,同普通买卖。 

    4、直系亲属间(不含夫妻及未成年子女)变更产权的

    很多朋友要问了,明明祖孙三代是一家人,为什么还要说是过户呢?

    答:住房以家庭为单位,夫妻及未成年子女属于同一家庭,但子女成年后即分属不同家庭。同一家庭内变更产权证时无需缴纳税费,但需要收取登记费和工本费。

    情况一:直系亲属间通过买卖变更产权的

    通常理解为税费打8折,但实际情况是税率不变,参考的计税价格按照过户评估价的8折计算,而且实务中仍需根据实际情况由地税窗口核定。最典型的就是契税,比如小钱的父亲将一套产证齐全、产权明晰的住宅房通过买卖过户给小钱,假定原过户评估价为100万元,税率1%,所需契税10000元,现因买卖双方为直系亲属,故按照过户评估价的8折,即80万来计算,税费为80万*1%=8000元。    

    情况二:直系亲属间通过赠与(含继承)取得的不动产

    ①出让方无需缴纳个税、增值税及附加;

    ②通过继承取得的,受让方无需缴纳契税;

    ③通过赠与取得的,契税税率为3%,但按过户评估价的8折计算;

    ④此类房屋再交易时,取得时间和取得成本以出让方的办证时间和取得成本为准,但交易时的个税(如有)按差额的20%征收。

    ⑤受让方在再交易该不动产时,若符合“满五”,免征个税。

    这类问题是网民朋友最关注的,尤其涉及学区房时,因祖辈学区不能直接给孙子辈使用,故有时需要变更产权。下面我们通过举例来说明:

    老孙的一套房子A于2000年取得,小孙则在2010年自行购买了一套房子B,后因为个中原因,老孙的房子通过赠与的形式过户给了小孙。之后小孙欲出售房子A,则按照规定,若小孙名下还有其他房产,如上述房子B等,则小孙需缴纳差额20%的个税;若小孙名下事先已无其他房产,则因为符合“满五”的标准,故在出售房子A时,不用再交个税。

    5、让渡部分产权的

    实务中还有一种情况是经常能碰到的,就是产证上面涉及多个人的名字,现欲变更产权人的,上文已经提过夫妻及未成年子女之间更改名字,不属于产权变更,但子女成年的除外,故不再赘述。本段主要用于说明分属不同家庭的个体出现在同一产证的情况。

    其实此类情况即属于让渡部分产权,在无约定的情况下,产证上的产权比例按人数平分,但也可以另行约定,而相关税费则在税费基础上根据让渡的产权比例征收。

    情况一:“加名字”

    小周(已成年)买了套房子,产证上只有一个人的名字,因为个中原因,需要在上面增加老吴(非直系亲属)的名字,约定产权比例为50%。则需要他们各自携带好相关材料:产权证明、户口本、结婚证、身份证等至不动产登记中心办理产权变更,而各自所负税费则按照让渡产权比例50%缴纳。

    情况二:“减名字”

    老郑买了套房子,出于对子女的疼爱,在产证上还写了儿子小郑的名字。后来小郑成年了,由于各种各样的麻烦,老郑和小郑决定,把原来产证上儿子的名字去除。那么我们对比上文内容,发现同时满足让渡部分产权和直系亲属间过户,因此在税费上会有不少的优惠。

    附注:

    1、凡是房改房转移,需交纳评估价千分之五的土地收益金,但需确保房屋所有人名下无廉租房,查询方式为:江阴市砂山路92号(原江阴市不动产登记中心)3楼308室保障中心;

    2、93房改房转移,需交纳10元/平方米的维修基金;

    3、自行车库和汽车库如随同房屋一并转移,则计入房价一并计税,如果单独转移,则视同非住宅;由于510小编水平有限,不足之处请以斧正。如果您还有其他问题,猛戳你问我答,记得给我们留言哦。

 

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