随着学区政策调整，市区二手房成交量剧增。但是也发生了多起买卖双方违约的案例。如何安全的购买一套二手房，今天就让小编给大家详细的叙述下二手房交易的流程，及注意事项。

一、产权调查

①产权是否明晰。

红封皮的房产证，如果有共有人的，房产证上会有体现，在共有人一栏中，会加以标注。即使卖方产权证上只有一个人的名字，但最好让卖方夫妻双方签字认可，原因在于：婚姻法规定，如无特别约定，婚后房产自动为夫妻共有，而所谓共有财产，通俗来讲，就是房屋产权是夫妻双方都有份的，如果合同上只有一个人的签字，到时卖方的配偶提出她（他）对房产买卖并不知情的话，可能以后会产生很多麻烦。

②确认是否是国有土地，土地是“划拨”还是“出让”。

只有国有土地上的房屋方能交易。划拨的土地一般是无偿使用，出让是需要卖房人已缴纳土地出让金，购房者对房屋享有较完整的权利，现在一般影响不大。在这里要重点提醒的是，部分一些老小区沿街底商的土地性质还是出让，在房屋买卖前需要同步确认，避免再交一笔糊涂钱。

③了解该套房子是否被抵押，还有多少贷款，是哪个银行。

如果有抵押，有些房东会要求您把首付先给他，然后房东去把贷款还清后，再将房屋过户给您。您也要考虑清楚了，必竟这其中会有一定风险。

④物业管理费等费用是否拖欠。

有些卖房人在转让房屋前，长期拖欠物业管理费、电费以及水费等费用，且数目不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋，卖房人所欠费用可能要您全部承担了。

二、交定金

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

对于您看中了非常喜欢的房子，如果担心卖方违约，可以多支付点定金，五万或者十万，以此来增加卖方的违约成本（这点非常重要）。

定金一般直接交到房东手里，让房东打收条并按手印，如果房屋有共有人，一定要共有人签字按印。有的中介经纪人拿出房东的委托书，即使这样也不能将定金交给中介，届时房东不承认会造成很大的麻烦。所以，如果定金要给中介保管的，一般都要在合同中列明定金保管方。在定金协议中应当准确写明房屋地址和门牌号码及相关的房屋信息，如用途，面积，产权证号，是否带车库等。写明这些信息是很有必要的，特别是在发生争议后对确认标的物的唯一性十分有用；要写明价格的组成，是否包括家具家电，是否包括税费。价格已经确认双方都无权再随意改变。还应当把违约责任明确写进协议文本中去，以避免引起争议。

三、付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易最需要担心的就是资金监管。事实上，资金监管目前建设银行已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

通常来讲付款第一步是购房定金，之后如果选择的是全款付清的，一般是全款付清同时，办理网签、过户等相关手续；如果是申请贷款的，一般在定金后接着付首付，并办理网签、过户等手续，然后由贷款机构放款。

四、签订买卖合同

小编在这儿说的买卖合同和前面已经签的买卖合同完全是二回事。这里讲的签订买卖合同，是政务服务中心窗口的工作人员，会帮您非常详细检查卖方的身份证、卖方是不是身份证上的本人、房屋是否存在共有人（如有共有人，会被要求同时到场）、房屋是否被查封、房产证（现两证合并为不动产权证书）是真的还是假的等等，总的来说，只要在政务服务中心窗口签订了买卖合同，那您可以基本放心啦，卖方的人也好，房产的权利限制也好，工作人员都帮你检查过了，都没有问题。

还有一点，在窗口签订了买卖合同后，卖方则不能再和第三方再次签订买卖合同了，因为住建局的电脑里有了备案了，如果您和卖方的合同不撤销，则卖方永远不能再将此房卖给第三人了。
我们这儿所称的签订买卖合同，在行业也称为二手房合同备案。

五、办理按揭

二手房贷款，如是商业贷款，一般流程是在买卖双方达成成交意向后，即向银行申请贷款。原流程是，银行审批的同时，买卖双方办理产权过户手续，等买方办好不动产权证后，办理他项权证

在购买二手房申请贷款的，会遇到二次评估，第一次评估，称为过户评估，评估目的是用来确定房屋的市场价值，评估结果是缴税的一个依据，而第二次评估，称为抵押评估，评估的结果是用来给贷款机构参考的。

六、过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、不动产证原件、二手房买卖合同。

交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。

七、交房

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到江南水务、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。