管窥江阴楼市的那些尾盘们

2013-10-17 12:46 浏览人数: 大字体小字体

尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓。然而,对于地产开发商来说,绝大部分利润都在于尾盘,如果说前期的销售只是收回了成本,那么尾盘销售的好坏则决定了利润的多少。 尾盘的成因多种多样...

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     尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓。然而,对于地产开发商来说,绝大部分利润都在于尾盘,如果说前期的销售只是收回了成本,那么尾盘销售的好坏则决定了利润的多少。
     “尾盘”的成因多种多样——有的是因为设计风格不被市场认可,有的是因为总价太高,更有的是因为开发商“藏着掖着”,慢慢卖。

     事实上,江阴一大批的所谓“尾盘”有着很多“新盘”不具备的优点:它们往往以准现房销售形式出现,优缺点清晰可见;价格适中,成交后不久就可交付入住;收房后,购房者也可选择抵押、出租,大大缩短了从期房到现房的等待时期。


     尾盘的成因
     尾盘一般分为以下几种:
     第一种是开发商出于营销考虑,为带动其他剩余单元销售而有意保留单元;或者被人买走后因为购买者的个人原因而又退回的,这也有可能是一些比前期所售出的房子还要好的房子;也有可能楼盘销售到一定程度后,发展商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元,这样的房子往往价格很有诱惑力,而且房屋本身并没有什么缺陷;此类尾盘都是可遇不可求。
     第二种是朝向、采光、楼层、户型较差的,主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差,销售人员或代理公司为追求业绩,销售中不管不顾统一的营销要求,只一味推荐客户容易接受的好户型,对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导,致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说,这种尾盘除了降价,没有更多的办法了。
     第三种是项目市场定位与产品本身出现矛盾,开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策。其中有一些是因为总价很高而没有卖出去的房子,这类房子往往是投资的选择;
     第四种不是传统意义上的尾盘,仅仅只是因资金、债务问题抵押给银行的房子,或者法院查没的房子,或者抵给工程单位的房子,这类房子里不乏朝向、户型、楼层不错的房子。理清产权关系是重中之重。存量房中产权最为复杂的就是用于抵债的房子,被法院罚没、羁押的房屋以及用于结算施工款的抵债房屋,其产权在债务偿还过程中可能已经经过了几道产权变更手续,甚至有的是一套房屋有四、五个债权人,银行、投资方、工程施工方等可能都是空置项目的产权人。在这种情况下,买房人对理清产权关系就显得尤为重要。
 

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