2018年江阴二手房半年行情综述~~

楼盘行情 510房产网 2018-07-12 10:15 浏览人数: 字号:放大 缩小

[摘要]转眼2018年已过半,一个赞=一只大鸡腿,510小编也是时候问老板算算鸡腿的钱了!

510房产网  [本文出自:510编辑部]

    转眼2018年已过半,一个赞=一只大鸡腿,510小编也是时候问老板算算鸡腿的钱了!

    好了,不皮了。时间确实够快,前一秒还沉浸在过年的喜悦当中,下一秒已经来到了炎炎夏日。按照惯例,大夏天的,应该是楼市的淡季,但细心的人可以发现,这个规律,从去年开始就不那么奏效了。受学区房影响,去年一整年,二手房都没有淡季,那今年又如何呢?

壹丨成交量分析

    总体来讲,2018年楼市行情,小编认为,过热,重点是缺乏理智!先上一张表格:

(二手房成交统计表)

    从表格中可以看出,步入3月开始,成交量持续放大,在5月份的时候达到了历史新高。市场的表现也往往是成交量→价格,即成交量放大,价格上涨,成交量缩减,价格下跌。因此本文第一部分先讲成交量,后续再讨论价格就有据可循了。

    2018年1-6月以来的二手房成交情况,要分成学区房和非学区房两块分开说。先说家长最关心的学区房,用一个词形容2017年的学区房走势,放量暴涨!小面积学区房从2017年年初的1万2左右飙升至10月份的2万多的单价,不可谓不惊人,随后高位企稳,在去年四季度到今年5月份期间,具有明显的跌幅,最多的,约下降了2000元左右,小面积房低谷时期降至17500元。

    据了解,18年学区房成交量,基本上有且只有17年的一半,分析原因主要有以下五个方面:

    1、学区价值等于刚需。

    510小编以前曾经写过,政治经济学中讲,商品的价格由其价值决定,围绕价值上下波动。但实际上在学区房这个概念里,更多的,应该注重的是它的使用价值,我为什么需要它?它对我的家人来说有什么特殊的作用?还有什么能够替代它的?以后处置它的方式有哪些?当想清楚这4个问题之后,认为有必要买的家长,仍然会义无反顾地加入学区房的行列,这就是为什么即使老的小面积学区房2万多,依然有人买的原因。

    2、购房时间节点腾挪。

    从时间轴来看,17年学区房涨势太猛,不少家长买涨不买跌,让本该今年执行的购房计划,提前到了去年,因此是一个成交时间的变化。

    3、市场购买力不足。

    从购房群体来看,同样因为价格上涨过快,并不是每一个家庭都能拿出那么多钱来支付房款的,要知道,很多学区房是没法贷款的,因此,拉高的房价直接把有心无力的购房者拒之门外了。

    4、非学区房异军突起。

    从替代效应来看,学区房固然好,但如果有一个房子,既能达到居住的要求,又能基本满足教育的需求,关键钱包还承受得了,那情愿就选择这个房子了。城东学区房的概念应运而生,这也同时解释了城东火热的一部分原因。购房者的心理是时刻变化的,尤其关键因素——价格的变化,左右了购房者的行为,俗话说,有多少能力,办多少事情。

    5、供需不匹配。

    从商品属性来看,二手房,不是看买方要什么,而是看市场有什么!这句话,相信大家都认同吧,插句题外话,目前新房楼盘貌似也是这么个情况……2017年成交的太多,尤其是小面积房,导致市场房源面积段供应发生严重断层,当然,在高单价下,大家还是钟爱于小面积房,因此面积大的房源,就会有价无市了。

    但根据最新的观察,6月中下旬以来,学区房有明显的抬头迹象,关注、需求、下手的都有往上走的趋势,510小编分析主要有以下五个原因:

    1、中考答卷现身说法。

    2018年中考成绩,学区房均分明显存在一定领先,原来还在观望中的购房者,上吧!

    2、招生意见的变化。

    幼儿园、小学,招生意见都明确表示自19年起,产权和户籍信息提前至上一年10月31日,文件的出台正好在这个时间节点上,让不少家庭改变买房计划,提前考虑购置学区房。

    3、外围房价的影响。

    从套利的角度出发,如果一件事情存在套利的空间,一定有人去套利,直到无利可图。外围房价,无论城东、城南、城西均有不小的涨幅,没理由城北、城中学区房跟它们价位相仿还原地踏步,这是不合常理的。

    4、学区房的优势。

    回到上面刚需的问题,教学资源优势还存在,它就会产生这方面的刚需!那可以消除吗?有比较就有伤害,能消除得净吗?而且不建议,因为社会需要梯度,与其一碗水端平,不如着力于多点开花。(北京已出台限制学区房新政,主要意思是买了学区房,也不一定上得到对应学区,感兴趣的朋友可以在网上了解一下。)

    5、购房成本下降。

    学区房评估价上调且公积金额度提高。这两样的出台,使得家长在购买学区房时,短时间内的实际支付成本骤减,尤其双职工家庭。

    由此可见,多个因素的化学反应,催化了市场,学区房慢慢走出低谷,衍生出一波新的行情。

    我们回顾一下:2017年学区房量价齐升,在上涨期间有大量的家长购得房屋,直到到达顶峰之后,市场观望心浓重,该行情一直延续到2018年6月上旬。这时候再回过头来看2018年非学区房的行情走势,是不是就有些似曾相识的感觉了?

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