无规矩不成方圆，来看看住建局给中介立的新规矩~~

    上个月，我市出台了《江阴市存量房交易资金监管办法（试行）的通知》（澄政办发〔2018〕59号），对我市存量房交易资金进行监管，保障了存量房交易双方的资金安全。

    在过去的房地产中介机构管理工作中，对平台下从业的中介机构和中介人员进行了备案登记，目前备案登记的有219家中介机构。随着我市存量房成交量逐步放大，房地产中介机构和从业人员数量也越来越多，但不得不说，有些中介机构以信息服务部的名义领取营业执照，有些中介人员入行门槛低，非常不专业。　

    为此，住建局充分听取房地产中介从业者代表的意见，并进行深入研究，出台了《江阴市房地产经纪管理办法（试行）》（澄住建规〔2018〕2号）和《江阴市房地产经纪机构信用管理办法（试行）》（澄住建规〔2018〕3号）两个规范性文件，以更好地规范本市房地产经纪活动，提高房地产经纪行业的服务质量，保护交易当事人的合法权益。

小编带着大家一起划一下重点！

明确房地产经纪活动内容

    房地产经纪活动包括以下内容：  
    （一）为促成房地产交易，向委托人提供有关房地产法律法规、政策、市场行情等信息咨询；
    （二）与委托人签订房地产经纪服务合同，查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关材料，编制房屋状况说明书，发布房源、客源信息等；
    （三）协助洽谈交易条件和订立房地产交易合同；
    （四） 代理销售房地产开发企业建设的商品房等。 

明确要求备案管理

    备案管理包括以下内容：  
    江阴市住房和城乡建设局房地产市场监管科（以下简称房产监管科）负责本市房地产经纪管理工作。
从事房地产经纪业务的机构或个体房地产经纪人应当在取得营业执照之日起30日内到房产监管科备案。房地产经纪从业人员除需满足国家房地产经纪从业人员相关要求外，每年须到房产监管科备案。未备案的不得从事房地产经纪业务。取得房地产经纪备案资格的从业人员不得同时在两个或者两个以上的房地产经纪机构执业。
    实行房地产经纪机构备案年审制度，市住建局定期向社会公布备案的房地产经纪机构名单。
在备案有效期内，房地产经纪机构及其分支机构、从业人员变更或者终止的，应当于变更或者终止之日起10日内办理备案变更或者注销手续。

明确房地产经纪机构公示内容

依法设立的房地产经纪机构、分支机构应在经营场所公示下列内容：
（一）营业执照正本原件；
（二）房地产经纪机构或分支机构备案证明正本原件；
（三）分支机构公示设立该分支机构的房地产经纪机构备案证明复印件或扫描件；

（四）房地产经纪人员的姓名、照片、职务、联系电话；

（五）从事商品房销售代理业务的，应当在销售现场公示商品房预售许可证复印件、销售委托书；
（六）所从事房地产经纪业务类型的业务流程；
（七）房地产经纪服务和其他服务项目、内容和收费的依据、标准；
（八）交易资金监管方式；
（九）本机构投诉电话、行业组织自律电话、12315消费者投诉电话及12358价格举报电话；
（十）房地产经纪业务相关合同示范文本。

（十一）法律、法规规定的其他事项。

明确房地产经纪机构遵守规定

依法设立的房地产经纪机构从事房产经纪业务应当遵守下列规定：
（一）按照核准的业务范围从事经营活动。
（二）建立健全财务会计帐册和业务台帐。
（三）每宗房地产经纪业务应当至少由2名从业人员共同办理，以其所执业的房地产经纪机构名义承接并收取费用。
（四）房地产经纪机构需要合作开展房地产经纪业务的，应当经委托人书面同意。
（五） 房地产经纪机构承接商品房销售代理业务的，应当于签订商品房销售代理合同之日起7日内，将所代理销售项目名称、委托销售楼栋、坐落位置、销售场所位置、开发企业名称、房地产经纪机构的项目负责人姓名及联系电话、执业人员等基本情况，报房产监管科备案。
（六） 房地产经纪机构承接存量房买卖、房屋租赁经纪业务前，应当向委托人告知房地产经纪服务事项，说明房地产经纪服务合同和有关房屋交易合同示范文本的相关内容；提供代办贷款、代办不动产登记、办理房屋入住有关手续等其他服务的，应当事先向当事人告知。
（七） 房地产经纪机构承接房地产经纪业务时，应当按照有关规定查看委托人身份证明及其他相关资料，其中属于存量房出售、房屋出租经纪业务的，还应当查看委托出售或出租的房屋、房屋权属证书、权利人的身份证明、代理出售或出租房屋的公证委托书等有关资料。对委托人未提供规定资料原件、交存复印件，或者发现委托人身份、房屋坐落等与实际不符的，应当拒绝接受委托。
（八） 房地产经纪机构应当根据委托人提供的资料和实地查看房屋的情况据实填写房屋状况说明书后，与委托人签订房地产经纪服务合同。提供代办不动产登记、代办贷款服务、办理房屋入住有关手续等其他服务的，应当经委托人同意后另行签订房地产经纪其他服务合同。
（九） 房地产经纪机构完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。 两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。

明确规定房地产经纪机构和经纪人员禁止行为

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或者与委托人、其他经营者相互串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格； 　
（解读：这种行为的存在的基础是卖方市场。一些不良中介从业者为了获取更高的中介费收益，鼓动产权人在和购房意向人已谈妥成交价的情况下临时涨价。或者中介机构在代理销售新楼盘时通过捂盘惜售、炒卖房号等行为协助开发企业赚取非法利润。）
（二）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、诋毁或者贬低同行、阻断或者搅乱同行提供经纪服务的房地产交易等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（三）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（四）未经委托，采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并被当事人投诉；
（解读：据一些当事人反映，他们委托一家中介机构发布了出租、出售、求购商品房的信息，但是出现了多家非其最初委托的中介机构和其联系，声称可以帮其办理相关委托，而且一而再，再而三地通过电话、信息骚扰，给当事人的工作、生活带来了困扰。如果中介机构要为当事人办理委托的事宜，首先需要征得当事人的认可，若没有在取得当事人认可的前提下，多次电话骚扰，当事人即可在取得证据的情况下，可投诉其不良行为。）
（五）为不符合交易条件的房屋提供经纪服务；
（解读：不符合交易条件的房屋包括：廉租房、公租房等保障性住房；领取房产证未满5年的经济适用住房；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；共有房地产，未经其他共有人书面同意的房屋；权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房屋等。）
（六）为委托人违法违规交易行为提供房地产经纪服务；
（七）为明知已由其他房地产经纪机构提供独家代理服务的房屋提供经纪服务。
（八）改变房屋内部结构分割出租；
（解读：近年来，多起群租房火灾夺去了很多人的生命，群租房的安全隐患是不言而喻的。希望不论是房屋的出租人还是中介机构从业者，都能引起足够的警惕和重视，应当避免将房屋分割群租。因此，在此条中明确禁止改变房屋内部结构，分割后群租。对于为此提供便利的中介机构，住建局将联合相关部门将对其进行处罚。）
（九）利用自制格式合同文本或采取修改合同示范文本名称、内容、增加补充条款等方式侵害当事人合法权益；
（十）为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（十一）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等方式赚取差价；
（解读：为确保市场的公平、公正，保障交易当事人的合法利益，对于中介机构低买高卖、设置房屋租赁空置期等吃差价的行为高度重视。一经查实，将进行处罚。）
（十二）以代收代付等形式侵占、挪用房地产交易资金及其他费用；
（十三）将房地产经纪服务与房地产经纪其他服务混合标价、捆绑收费；
（十四）房地产经纪人员允许其他单位或者个人以自己名义从事房地产经纪业务，以其他单位或者个人名义从事房地产经纪业务，同时在两个以上房地产经纪机构或分支机构从业；
（十五）法律、法规禁止的其他行为。

明确奖惩办法

    具体内容：
    房地产经纪机构和相关房地产经纪从业人员违反本办法规定的，房产监管科责令其限期整改，逾期不整改的，取消其备案资格。
    按照守信激励、失信惩戒的原则，建立、完善房地产经纪机构信用管理，相关管理办法另行制定。（解读：住建局已出台《江阴市房地产经纪机构信用管理办法（试行）》（澄住建规〔2018〕3号）。

    这两个规范性文件，在住建部《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产经纪管理办法》等法规的基础上，对房地产经纪机构和房地产经纪人员在本市行政区域内从事房地产经纪活动时应当遵守的规定，以及不得有捏造散布涨价信息、电话信息骚扰当事人、分割房屋内部结构出租、霸王合同、低买高卖（租）房屋吃差价等一系列行为做了更明确的规定。
    在管理上，将采用信用考评机制，根据守信激励、失信惩戒的原则，对备案中介机构进行年度信用管理。通过专家委员会的形式，结合各中介机构投诉情况、奖惩情况，将信用信息量化得分，产生年度信用评估值，向全社会公布。

    另外，为加强对各房地产中介机构和中介人员管理，住建局要求我市范围内房地产中介机构进行统一备案。从事房地产经纪业务的机构或个体房地产经纪人应当在取得营业执照之日起30日内，带好营业执照正本原件、经纪机构分支备案证明文件原件或复印件、从业人员身份证等资料到市住建局进行备案。对于符合备案条件的中介机构，住建局会发放备案证明。

友情提醒：

    1、广大市民在委托中介机构买卖二手房时，首先请查实该中介机构是否具有市住建局签发的《江阴市房地产经纪机构备案证明》。若没有上述备案证明的中介机构，请勿委托其从事房产中介行为。
    2、市民朋友在委托房地产中介机构时，可以提前查询该中介机构的年度信用情况，以此作为选择的依据和参考。