江阴小区居民福音,政府进一步加强物业管理工作~~

楼市新政 510房产网 2018-08-31 10:02 浏览人数: 字号:放大 缩小

[摘要]澄政规发〔2018〕3号市政府关于印发《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》的通知各镇人民政府,各街道办事处,各开发区管委会,市各委办局,市各直属单位:现将《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》印发...

510房产网  [本文转载于:江阴市人民政府]

澄政规发〔2018〕3号
市政府关于印发《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》的通知

各镇人民政府,各街道办事处,各开发区管委会,市各委办局,市各直属单位:
    现将《关于进一步加强我市物业管理工作的意见》印发给你们,请认真贯彻执行。

江 阴 市 人 民 政 府
2018年8月17日

    (此件公开发布)

关于进一步加强我市物业管理工作的意见

    物业管理是社会管理的重要内容,事关人民群众的切身利益,是加强城市管理,改善人居环境,构建和谐社会的需要。为规范全市物业管理,提升物业管理工作水平,推进城市文明建设,根据国家、省、市有关法律法规规定,结合我市实际,现就加强我市物业管理工作提出如下意见:
    一、进一步明确物业管理责任单位及其职责
    (一)市住房和城乡建设局(以下简称住建局)负责全市物业服务的行业管理,主要职责:
    1.建立健全我市物业管理配套政策;
    2.负责前期物业招标和中标备案业务指导,加强物业服务企业行业管理,建立物业服务行业信用信息管理系统,规范物业服务市场秩序;
    3.负责对物业服务行业协会的指导与监督。
    (二)各镇(街道)具体负责本辖区物业管理工作,主要职责:
    1.负责辖区内项目物业服务日常考核、物业服务的投诉处理和信访工作,并督促整改,依法查处物业管理活动中的违法行为;
    2.负责前期物业招标和中标备案、物业维修资金的使用审核;
    3.负责督促社区居(村)民委员会(以下简称社区居委会)协助镇(街道)开展物业管理工作;
    4.指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动,加强对业主委员会活动的监督和指导。不具备成立业主大会条件或具备成立条件但未成立业主大会的物业项目,应组织成立物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责;
    5.建立健全辖区内物业管理联席会议制度,并定期召开会议;
    6.协调解决辖区内物业服务出现的突出问题。制定辖区内物业管理应急预案,落实住宅小区应急管理。加强老旧住宅小区的长效管理;
    7.负责辖区内物业服务的撤管、维稳、安全生产管理工作;
    8.设立物业纠纷人民调解委员会,调解辖区内物业疑难纠纷。
    社区居委会应当协助和配合属地政府,落实辖区内物业管理工作,主要职责:
    1.负责参与指导、监督业主大会、业主委员会的组建和换届(含届内调整)。指导业主(代表)大会、业主委员会合法、公开、透明开展活动,指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理;
    2.加强对物业交接工作的监督,协调处理相关矛盾纠纷;
    3.参与属地政府组织的物业服务日常考评,监督物业服务企业按合同履约,征集物业服务企业和物业项目经理的不良信息并上报。
    (三)市行政审批局的主要职责:
根据规划条件严格审查设计方案,确保相关设施配套到位,按规定确定物业服务用房的面积和位置,核发建设工程规划许可证。
    (四)市城市综合管理局的主要职责:
    1.依法查处澄江街道物业管理区域内,未取得建设工程规划许可证进行建设、乱设户外广告、乱设摊点、损绿毁绿等违反规划、市容、绿化管理等法律法规规定的行为;
    2.做好城区主次干道物业管理区域沿街商铺的“门前五包”(包卫生、包美化、包秩序、包设施、包绿化)责任制的监督管理;
    3.指导其他镇(街道)履行上述职责。
    (五)市公用事业局的主要职责:
    1.负责物业管理区域内环卫设施验收,确保相关设施配套到位,做好生活垃圾清运工作,指导小区物业开展垃圾分类行动;
    2.做好改造的老小区、安置房小区、保障性住房小区物业管理区域内路灯的维修、养护工作。
(六)市公安局的主要职责:
    1.负责指导、监督、落实物业管理区域内安全技术防范系统工程的建设和管理,督促物业服务企业选聘有资质的企业对技防设施进行维护保养;
    2.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作,指导督促物业服务企业落实保安服务的各项管理制度;
    3.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作,对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、恶意封堵小区大门、严重阻塞交通、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为依法进行处理;
    4.依法查处物业管理区域内“楼霸”、群租现象和“三合一”场所,督促、指导公安派出所协助属地政府开展长效管理工作,调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷;
    5.指导物业公司落实“物业管理系统APP”的运用;
    6.公安派出所做好辖区内物业管理区域内消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理;督促物业服务企业选聘有资质的企业对消防设施进行维护保养,依法查处消防违法行为。
公安消防部门的主要职责:
    1.指导派出所做好物业管理区域内消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理;
    2.指导派出所督促物业服务企业选聘有资质的企业对消防设施进行维护保养,依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为及物业管理区域内的占用、堵塞、封闭疏散通道等消防违法行为。
    (七)市园林旅游管理局的主要职责:
指导居住区绿化养护管理;负责部分改造的老小区、安置房小区、保障性住房小区的日常绿化管护工作。
    (八)市环保局的主要职责:
协调处理涉及环保局职责范围内的环境信访和纠纷。
    (九)市民防局主要职责:
监督指导人防工程的日常维护、管理工作。
    (十)市场监管局主要职责:
    1.负责查处物业管理区域内无需取得许可的无照经营行为,及依法应当经市场监管局许可而未取得许可的违法经营行为(食品类无证无照经营行为除外);
    2.监督物业管理区域内电梯等特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员和管理人员持证上岗等工作;
    3.查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为;
    4.负责价格投诉举报处理;价格监督检查;负责对物业服务企业未公示收费信息或者公示失实信息的处罚。
    (十一)市物价局主要职责:
    1.负责普通住宅前期物业服务收费标准的核准和备案,监督物业服务企业收支公布情况和服务实施情况;
    2.受理物业服务收费价格咨询,会同协助解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
    (十二)市司法局主要职责:
    1.负责指导各镇(街道)设立物业纠纷人民调解委员会,指导做好人民调解工作;
    2.健全各项规章制度,选聘、培训调解人员;
    3.对物业纠纷人民调解组织及调解员进行考核。
    (十三)市民政局主要职责:
    1.指导社区居委会参与物业管理区域物业管理的相关工作;
    2.探索建立业主委员会非法人社区团体资格登记制度。
    (十四)市财政局主要职责:
负责落实物业管理中涉及考核奖励、补贴资金的预算安排。
    (十五)市国税局主要职责:
负责规范物业服务企业发票开具,纳税申报行为,负责做好物业服务行业营改增试点工作并切实落实好各项税收优惠政策。
    (十六)市政、供水、供电、供气、邮政、通讯等公共服务单位应当做好物业管理区域相关专业设备设施的管理、维修和养护工作。
    二、进一步创新物业管理工作机制
    (一)成立市物业管理工作领导小组。市政府成立市物业管理工作领导小组。分管副市长担任领导小组组长,各镇(街道)、市住建局和市相关职能部门(单位)为领导小组成员。
领导小组负责全市物业管理工作的组织领导、统筹协调和考核督查等。领导小组下设办公室,办公室设在住建局。办公室具体负责全市物业管理工作的组织协调、指导督查,负责牵头起草物业管理配套政策,研究重大问题的解决方案,为领导小组决策提供依据。
    (二)建立部门联席会议制度。市物业管理工作领导小组办公室牵头,定期召开部门联席会议,由市相关职能部门参加,把行政监管与执法职能延伸至物业服务区域,明确职责分工、明晰管理边界,研究物业管理重大事项,会商属地政府物业管理难点工作,及时有效处理物业管理区域内的突发事件,遏制违法违规行为,消除安全隐患,维护物业服务秩序。
    (三)建立镇(街道)、社区物业管理工作机构全覆盖。各镇(街道)成立物业管理领导小组。属地政府主要负责人担任物业管理领导小组组长,分管负责人担任副组长。办公室设在承担物业管理职能的机构。
社区居委会设立物业管理工作站,由社区书记(主任)担任站长,配备专(兼)职物业管理工作人员,社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实,形成职责明确、衔接顺畅的物业管理体系。
各镇(街道)实行联席会议制度,及时协调处理物业管理涉及的矛盾和纠纷。
    (四)市物业管理工作领导小组会同市法院积极探索建立物业服务费等物业服务方面的诉讼案件的快速通道和诉调对接机制,建立和完善失信被执行人名单信息共享及信用惩戒机制,试点探索“物业巡回法庭”,落实物业纠纷快处措施。
    三、进一步规范物业管理行为
    (一)规范前期物业管理工作
    1.前期物业管理招投标过程中,开发建设单位应明确前期物业服务企业服务的标准和费用支付方式,自《前期物业服务合同》签订时起,物业服务企业应挑选专业人员参与共用设施设备的安装、调试,及时向开发建设单位提出改正意见和建议并协助、督促开发建设单位落实整改。
    2.在商品房项目交付使用竣工验收前,物业服务企业对消防、人防、技防、电梯、物业专变、防雷等涉及业主人身财产安全的重要设施设备实施查验预评估,并与具有相关资质的企业签订设施维护保养的合同,定期进行维护保养。
    3.落实物业承接查验制度,建设单位应当和物业服务企业做好物业承接查验工作,需按照住建部《物业承接查验办法》规定,签订物业承接查验协议并承担相应责任。
    (二)规范保修期内开发企业的保修行为
在保修期限内,开发建设单位应设立相应机构和专职人员专项处理保修期内的各种维修及开发建设的遗留问题,并在《房屋质量保证书》中明确相应机构的办公地点,联系人及联系电话。保修期内,开发建设单位不履行保修义务的,实施信用扣分。
    (三)规范应急维修行为
发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的设备、设施,相关的业主不能形成法定多数意见的,业主委员会、业主、物业服务企业、社区居委会可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向属地镇(街道)提出维修申请,进行应急处置。
    (四)规范服务收费行为
    1.各类物业服务收费,必须严格执行物业服务收费各项规定,并确保物业服务等级标准与收费标准相匹配,严禁擅立项目变相乱收费。
    2.物业服务收费应做好明码标价,在物业服务区域内显著位置公示本区域物业基本服务的收费概况、等级与标准、有偿服务、车辆停放服务和其它收费项目的收费标准。定期公示收费项目的收支情况。
    3.汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用、人防车位租赁及人防工程维修费用等要单独列账、独立核算,并在物业管理区域显著位置公示收支、分摊等情况,每半年公示不少于一次每次不少于15天
    (五)规范物业服务企业履约行为
    1.物业服务企业要依据服务合同,切实履行职责,提高服务质量。要按照物业服务合同中明确的服务标准进行收费,服务质量与收费标准应当质价相符,不能通过降低服务质量,减少投入等不当行为获取不当利润,鼓励物业服务企业通过延伸服务、有偿便民服务、增加利润,做优做强。
    2.加强物业服务行业文明建设。充分发挥物业服务行业协会作用,通过行业自律规约等方式引导企业信守服务承诺,提供质价相符服务,履行社会责任;引导物业服务企业参与物业服务小区的文化建设,构建物业服务企业与业主之间良性互动关系。物业服务企业加强从业人员培训,提升从业人员服务意识和服务技能。相关职能部门加强对物业服务企业的政策法规培训,促进物业服务企业守法经营,强化服务意识。
    3.建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度,通报物业服务工作中存在的问题和整改落实情况,努力提高业主满意率。对业主提出的超出物业服务合同的事宜,物业服务企业要及时与业主委员会协商并做好沟通解释工作。
    4.对消防、人防、技防、电梯、物业专变、防雷等重要设施设备物业服务企业要与具有相关资质的企业签订设施维护保养的合同,确保设施设备安全正常运行。
    5.对物业服务区域内业主违法搭建、违规装修房屋等违法违规行为,物业服务企业(无物业服务的,由社区居委会)要及时进行劝阻、制止,对制止不听的应当及时报告相关行政部门。
    6.物业管理区域内,物业服务企业不得为业主强行指定搬运、装修等特约服务,不得采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。
    (六)规范业主委员会建设
    1.业主委员会接受属地政府和社区居委会的指导和监督。属地政府和社区居委会应积极组织、指导召开业主大会,成立业主委员会,指导筹备组起草好业主大会议事规则和管理规约两个文本,从源头上把好业主委员会的组建关和备案关。指导、监督业主大会、业主委员会依规按约开展工作,协助督促新老业主委员会办理移交手续。
    2.落实社区居委会、物业服务企业、业主委员会“三位一体”共管模式和重大事项事先磋商机制,业主委员会日常工作应公开、透明。重要事项由业主大会表决通过,并报社区、镇(街道)备案。

    3.业主委员会组成人员要符合江苏、无锡物业管理条例要求,鼓励和引导党员、政府公职人员积极参选所居住小区业主委员会委员。对有严重不良信用记录或犯罪记录、欠缴物业费记录等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的业主不得担任业主委员会委员。
    4.业主委员会负责小区业主对物业服务企业的满意率调查。检查物业服务企业履约情况,督促物业服务企业按物业服务合同的服务标准进行服务,及时了解业主和物业使用人的意见和建议,督促物业服务企业及时答复并按要求进行整改,接受全体业主的监督。
    5.业主委员会要正确行使职责权利,通过正当渠道和手段表达合理诉求,切实维护全体业主的合法权益。引导业主按照物业服务合同约定及时交纳物业服务费。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用,并告知受让人物业服务费交纳情况。
    6.广大业主要遵守小区管理规约和规章制度。业主要积极参与并支持业主委员会工作,按时交纳物业服务费,自觉杜绝侵占公用空间、违法搭建、违规装修房屋等违规、违法行为。
本意见自2018年8月17日起施行。《关于促进物业管理健康发展若干意见》(澄政发〔2012〕140号)同时废止,之前相关规定与本意见不一致的,以本意见为准。上级有新规定的,从其规定。



    抄送:市委各部门,市人大常委会办公室,市政协办公室,市纪委办公室,市法院,市检察院,市人 武部,市各群团,各驻澄单位。

江阴市人民政府办公室                    2018年8月17日印发 

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