关于加强拆迁商品房建设管理和拆迁商品房小区物业管理的意见(2010 年发)

　 江阴市人 民政府关于加强拆迁商品房建设管理和拆迁商品房小区物业管理的意见

　　　　　　　　　　　　澄政发〔2010〕8号
 
各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，开发区靖江园区管委会，市各办局，市各直属单位：
　　为加强本市拆迁商品房的建设管理，进一步规范拆迁商品房小区的物业管理工作，根据《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》和《关于规范和加强住宅物业管理工作的若干意见》（澄政发〔2009〕77号，以下简称《物业管理意见》）等相关规定，结合本市实际，现就拆迁商品房建设管理和拆迁商品房小区物业管理工作提出如下意见：

一、进一步加强拆迁商品房建设管理
（一）市建设局要加强对拆迁商品房建设的指导和跟踪监督，以确保工程建设质量。建设单位应按照规划设计要求，严格质量管理。拆迁商品房施工单位应按照国家有关规定进行工程建设，履行质量保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任。

（二）拆迁商品房建设应严格执行《建设工程质量管理条例》及我市拆迁商品房建设的有关规定，不得降低设计、建设和配套标准。新建拆迁商品房应按照《关于拆迁商品房销售和建设管理的意见》（澄政办发〔2007〕33号）和《关于鼓励拆迁商品房建设小高层、高层的实施意见》（澄政办发〔2008〕97号）规定的标准建设。新建拆迁商品房交付使用验收按《关于印发<江阴市房地产开发住宅项目竣工交付使用验收实施意见>的通知》（澄政办发〔2009〕92号）文件执行。

（三）拆迁商品房小区,在交付使用前,建设单位应当依法将小区的配套设施移交给有关单位，办理交接手续并签订相关设施设备保修期内维修保养协议：
1．供水、供电、排水、有线电视、信报箱、通讯设施及其设备；
2．小区公共照明、环卫（垃圾收集房、垃圾桶等）设施及设备；
3．小区内绿化及设施；
4．物业用房、地面（下）公共停车位；
5．社区用房、公共商业服务配套用房；
6．生活垃圾委托清运协议；
7．其他配套设备设施及物业管理资料。

（四）新建拆迁商品房规划设计时，应确定并优先安排物业管理用房，物业管理用房建设标准按《关于物业管理用房有关问题的处理意见》（苏建房〔2006〕371号）规定执行。

（五）妥善处理历史遗留问题。已交付使用的拆迁商品房小区存在的房屋质量和设备设施、环境绿化等问题，保修期内由原施工单位组织整治、整改；保修期满，由建设部门组织整治、整改。整治、整改完毕经相关部门验收合格后，拆迁商品房小区方可按规定办理移交手续。

二、进一步加强拆迁商品房小区的物业管理

（一）拆迁商品房的物业管理工作职责按照《物业管理意见》执行。
（二）建立拆迁商品房长效管理机制。

1．严格执行维修资金保障制度。新建拆迁商品房小区，建设单位应在办理房屋初始登记前，按有关规定将房屋维修资金汇至房屋维修基金专户。已办理初始登记备案且未建立维修资金的拆迁商品房小区，由各镇（街道）制定补缴计划负责组织筹集专户存储，并按照有关规定专款专用，以确保拆迁商品房小区共用部位共用设施设备的正常维修。维修资金补缴标准为：在《关于印发<江阴市住宅共用部位共用设施设备维修管理办法>的通知》（澄政发〔2004〕130号）出台前已办理初始登记备案手续的,为拆迁商品房销售价格的1%,但最低不得少于每平方米（建筑面积）10元，此后维修基金缴纳按该文件规定执行。

2．合理确定管理模式。拆迁商品房在交付使用前，由所在镇（街道、办事处）负责落实物业管理工作；交付使用后，拆迁商品房小区业主委员会可以委托物业服务企业（其他管理人）进行物业管理，也可以实行自行管理；采取自行管理的，由所在社区协助业主委员会组织实施。

3．规范小区物业服务行为。物业服务企业（其他管理人）应当按照合同约定和行业服务规范，提供相应的物业服务；要切实提高规范化服务水平，以服务促收缴，逐步提高物业管理费收缴率。要加强装饰装修管理，对违反法律、法规的行为，物业服务企业（其他管理人）和业主委员会应当及时予以制止，并及时向相关部门报告，相关部门应按有关规定及时依法处理。在拆迁商品房小区内开展经营性活动并可能影响小区居民正常生活的，申请人应取得有利害关系的业主书面同意意见，否则工商部门不予审批。

4．市政府投资建设的拆迁商品房小区经峻工验收合格后，公共照明设施由市城管局承担养护、管理责任；环卫（含垃圾收集房、垃圾桶）等设施，由环卫机构承担养护、管理责任，市城管局负责监督管理；市政府投资建设的拆迁商品房小区配套园林绿化建设，经峻工验收合格后，由市园林局承担养护、管理责任。各镇（街道）投资建设的拆迁商品房小区公共照明设施、环卫（含垃圾收集房、垃圾桶）设施、配套园林建设由所在镇（街道）负责养护、管理。

（三）落实拆迁商品房小区物业管理费用。

1．物业收费标准。拆迁商品房小区物业收费实行政府指导价，前期物业管理费标准由市物价局核准，已产生业主委员会的物业管理费标准由业主委员会经业主大会同意后，在市物价局公布的政府指导价范围内与物业服务企业（其他管理人）在物业服务合同中约定。非拆迁安置户及公共商业服务配套用房的物业管理费按标准足额收取。

2．政府给予补助。市政府投资建设的拆迁商品房，高层（小高层）电梯运行费等能耗费由财政与拆迁安置户各承担50%，其他补贴政策按《物业管理意见》执行。

3．拆迁商品房小区内的绿化养护、道路、河道保洁等项目采用服务外包形式的，在同等条件下优先考虑小区的物业服务企业（其他管理人），其经营收益用于补贴物业管理费用。

（四）强化物业管理工作的考核。建立考核机制，由市房管局应会同镇（街道、办事处）等单位定期对拆迁商品房的物业管理工作进行考核。镇（街道、办事处）应将物业管理工作列入对社区（村）居委会考核的重要内容。

三、本意见自2010年3月1日起施行,市政府以前有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。
 
 
 
二○一○年一月二十二日

 
 
 
 
 
主题词：拆迁商品房  建设  物业管理  意见
抄送：市委各部门，市人大办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，各驻澄单位。
江阴市人民政府办公室             2010年1月22日印发