江阴那些事

     【地产观察】
     还曾记得蓝天华庭在开盘之初豪言壮语般的1万7的均价，让在低位徘徊一年的江阴楼市平地一声惊雷，刷新了江阴普通住宅的价格新高。如此高价的背后，高地价成了幕后推手。
     据了解，蓝天华庭项目占地仅14亩，但是拿地的时候却超过了1.4亿元，超过1000万元/亩的价格让开发商背负了巨大的压力。要知道在当时普通住宅的最高价格也才1.3万元，但是这个项目的楼面价就超过了7000元/㎡，算上建安成本和营销费用等等，整个项目的开发成本超过了1.1万元/平米.
     超高的地价成本使得开发商在拿地后陷入被动。在开盘近一年仅售出一套房的尴尬条件下，开发商不得不将房源抵押给银行换取暂时的资金流。其实这个地块当时的起拍价仅仅450万元一亩，超高价拿地的原因，除了竞争对手过多外，开发商的判断失误也是重要原因之一。
     据房产分析员李春洪分析，这是蓝天房产继蓝天豪庭后拿的第二块地。相对来讲，09年是房地产非常火热的一年，开发商可能对后期比较乐观，因此当时以高出原价百分之一百多的价格拿下来。
     虽然开发商对项目信心满满，但是市场的反应还是让他们意识到，并不是第一个吃螃蟹的就一定能尝到甜头。在蓝天之后，华西扬子置业和双良置业分别在城北以高价拿地，双良803万元一亩，华西扬子置业的黄山炮台地块更是达到1009万元一亩，城北区域俨然已经成为地王诞生的温床。
     虽然都是以相近的价格拿地，但是同宗不同命，蓝天华庭第一个吃螃蟹，市场却给了它一记响亮的耳光，而双良黄山湖公馆虽然开盘价也达到了1.5万元/㎡，但因为前面有蓝天华庭当挡箭牌，他们反而名利双收。地王有了名，却成了出头鸟，好比上海的汤城一品，名声在外，却肥了同区域的其他楼盘。

 

     【地产观察】房价地价谁影响了谁
     房价和地价到底谁是罪魁祸首，到底是房价影响了地价，还是地价影响了房价。这个论题，就好比是先有蛋还是先有鸡，其实是一个永远的悖论。不过在房地产市场，房价和地价的关系不能简单定论，总的说来，这两种说法在不同的情况下都存在其合理性。
     如果说房价推动地价的话，就是老百姓的需求在放大，老百姓对房价的预期在增大。这种情况就如江阴的城北，现在大家都已经接受了1.5万元/㎡的房价，那么在拆迁的时候，老百姓的预期价格会变高，变相增加政府出让土地的成本，开发商对地价的承受上限也会有所放宽，必然会产生更多的高地价。
     另一个方面，地价影响房价的例子则更好理解，卖地跟卖期房一样，都是在透支未来，但是参照的是当前的标准，如果预期有误，拿地成本偏高，必然摊到每个平米的成本也会变高，目前我们众多的地王房价居高不下就是这个道理。
     虽然我们盘点了这么多的地王，还是要告诉广大的购房者，在选择楼盘的时候，一定要拨开所谓地王这层外衣，不要因为他是地王就觉得他一定有多好，或者因为他是地王就一味的排斥，而是在众多的楼盘当中从地段、户型、小区品质等因素综合考虑，才能选出真正适合你的房子。
     值得一提的是，普通老百姓有时候觉得房地产市场太玄乎，想预测他的未来发展太难。其实开发商买地就是看重它未来的前景，所以，了解土地市场，对你判断未来的房市走势，应该会有不小的帮助。