告诉你个扎心的事情：江阴新房库存就这么多了，你评估一下还有下跌空间么～～

    昨天晚上，510小编的朋友圈又被刷屏了...

（朋友圈截图）

    “江阴库存住宅只有13629套，目前日均去化60套左右。静态去化6.2个月，如果无新增供应，10月份江阴将无新房可卖。”

    看到这里...不少人都对其中一串“数据”表示震惊！住宅只有13629套？去化周期只有6.2个月？10月份江阴将无新房可卖？

    这是真实吗？这个数据哪里来的？江阴现在库存到底有多少？是不是已经到了没房可卖的地步了？

    今天，510小编决定化身为“数据帝”，带大家一起来走进“江阴库存”，看看究竟还有多少房子可卖（系好安全带，本文高能）~

壹|“13629套库存”消息从何而来？

    首先，大家对江阴住宅库存只有13629套，这则数据有疑惑，这个数据哪里来的？1万多套房子为什么要用“只有”来形容？难道这个数据很少吗？

（网传网签数据截图2019.4.22）

    据考证，首先，这个数据来源确实是江阴的官方网站，其次有成交日期“2019-4-22”，所以时间也没问题，不存在数据造假，整个数据的真实性目前看来可以保证。

（网签数据截图2019.4.23）

    但这里510小编还是需要补充一下，每天也是对江阴成交数据做统计的，上述截图时间应该还是昨天下午左右，而昨日真正实际成交了应该是整整有100套！截止到2019年4月23日上午9点，江阴可售住宅库存为13594套，住宅面积234.77万㎡。

    所以，总体而言，网传数据的真实性是可以保证的，实时性可能不足。

贰|江阴这个住宅库存究竟多还是少？

    对于这个库存是多还是少？我们可以从两个方面来看。

    一、就数据论数据

    1万3千套，就明面上看已经真不多，这还是江阴全市的数据，而且这里面还要扣除2000套的安置房，扣除一部分已经买下没有网签的房子，这样东扣扣西扣扣，实际在售可能也就1万多套左右。

    而澄江街道目前库存可能只有占全市三成不到，3000套吧。就算再加上敔山湾可能也就3600套房子。这样看下来，你也就明白为什么那么多人说江阴没房子了~

    说实话，城区在售的住宅楼盘，现在510小编已经可以掰开手指和大家数数了：黄山华都、扬子华都、南方豪庭、恒大帝景、雅盛馨云、阳光假日花园、碧桂园·翡翠湾、铂悦天境、尚城国际、蔚蓝滨江、旭辉·澄江府，再加上敔山湾的中南樾府和保华敔山湾。（个别零星几套尾房的楼盘就不罗列在内了，如有遗漏欢迎补充）

    160多万常住人口的江阴，这点住宅库存，够吗？

    二、购房感受

    很多人都在喊，江阴没房子了，没房子了，到底“没在哪里”？

    楼盘就这么多，房源就那么多，刨去难卖的楼层，实际选择面相当有限。这种感受不仅仅是体现在数据上，更是体现在实际购房感受。

    最近买房的朋友应该最有体会，你现在跑到一个楼盘，销售就会告诉你，这栋楼卖完了，这个楼层卖完了，这个户型卖完了，好的楼层卖完了，便宜的楼层卖完了，你要么再看看别的吧，腰线层要不考虑一下~

    放在两年前，感觉销售都是求着你买房，往往是冷脸贴热屁股。但现在，我们会看到，很多购房者都是主动联系销售，希望有好的楼层出来通知一声，有合适的价格通知一声，保证能抢到一套房就好。

    买卖双方立场的转化是显而易见的，人还是那批人，但环境变了，市场变了，房价变了，购房感受自然也不同了。

    三、购房选择的变化

    很多人买房越买越外围，2年前还想在城里买套房，转眼拖了2年，只能买到乡去了。一方面手里钱没有变多，房子价格变高了。另一方面，城区房子可选空间不多，卖得起，又有选择空间的房子都在城区外围，越买越乡下了~

    像近郊的南闸、夏港、申港、云亭、高新区，现在越来越多的楼盘都选择在这里开辟新战场，买房说到底还是看价格，一分钱难倒多少英雄汉，市场也是跟着需求走，510小编经常会和朋友说句玩笑话，因为贫穷迫使我成为“乡下人”（城区买不起房，没有贬低的意思）。

    这也是很多人的真实感觉，选择不多，被动购房，钞票有限，无可奈何~

叁|去化周期

    江阴的房子究竟还能卖多久？或许这个问题，也是人们特别关心的。

    还是回到最开头，“江阴库存住宅只有13629套，目前日均去化60套左右。静态去化6.2个月，如果无新增供应，10月份江阴将无新房可卖。”

    这个静态去化6.2个月是怎么算出来的？表面数据算算好像也不对啊。于是乎，510小编来给大家算一下。

（2018.1-2019.3江阴全市住宅月成交情况）

    大家可以看到，510小编统计下来，江阴全市近12个月全市扣除安置房每月平均住宅成交1549套。2018年4-8月份，月均成交2400多套，拉高不少，而之后，明显回落。

    我们全市住宅库存满打满算按14000套来，近12个月月均成交1549套，在没有新增的情况下，全市静态去化周期约为9.1个月。

（2018.1-2019.3江阴城区住宅月成交情况）

    而江阴城区（澄江街道）近12个月全市扣除安置房每月平均住宅成交453套。城区方面，相对较为稳定，除2018年7、8月份一波暴增外，成交800多套外，其余月份较为均衡，波动不大。

    城区（澄江街道）住宅库存我们也满打满算按3000套来，近12个月月均成交453套，在没有新增的情况下，城区静态去化周期约为6.6个月。

    如此看来，大家应该清楚了，去化速度比我们想象的要快。当然这是静态数据，是在没有新增的情况下，毕竟政府还在推地，江阴储备地块还有不少，这两年供给还是相对比较稳定，隐形库存也是需要考虑进去的。

    那么有人就要问了，动态情况下，江阴的房子还能卖多久？

    510小编整理了近几年的库存变化数据情况

    我们江阴总库存有近52000多套，住宅也有35000多套。这个库存量可以说相当大，回想那时候，买房确实还是买方市场，房子到处都是，利率还是打88折的时候。

    转眼3年过去了，到2019年1月份，江阴总库存降到了30000套，其中住宅仅14000多套。可以，三年时间，住宅去化了21000多套，平均每年去化约7000套住宅。按这个动态去化速度来看的话，粗算算，江阴住宅房应该还可以再卖2年。

    而2年之后呢？江阴预计会步入房地产市场的下一个阶段——存量房时代，也就是我们通常意义上所说的二手房时代。

    关于这个，我们下次再谈......