【数说楼市】又一个季度过去，现在市场上有两种声音，一个是唱衰，一个是......

    十一假期过来，大家可能还没从假期缓过劲来，但510小编已经忙得不可开交。

    恰逢金九银十重大时间节点，又是三、四季度交替之时，各种海量数据喷涌而至。数据还没出来，江阴不少房产网站、地产人、中介、网友已经开始疯狂讨论，说“6月是江阴楼市分水岭”、“成交渐微不可逆”、“下半年可能是个下坠期”......但不少网友、购房者却在说，“楼市太火热”、“房价实在高”、“房子都买不到”...

    那实际情况究竟如何？是否和我们印象中的一样？三季度江阴楼市真实情况到底怎么样？

三季度的江阴房地产市场到底“热不热”？

    说到这个热不热？首先我们来看看网友怎么说？

    网友最字人：热，怎么不热，我tm去认筹买房，居然没买到，你敢信？见了鬼了~
网友皮卡丘：我是没看出来有多热，想买城北，没房子，想买城东，没房子，想买城南，居然也没房子了，难道要我去买乡下么~

    某楼盘销售：我感觉，江阴现在感觉市场冷下来了，上半年我待的几个楼盘都售罄了，现在已经开始往乡下跑...

（江阴近6个季度供销情况）

    我们可以看到，三季度江阴整体供应量还是可以的，3915套的供应量也是近6个季度第二高位，与去年同期相比也是有增无减。

    但成交量我们却发现，确实是回落不少。我们横向比较来看，2019年三季度与2019年二季度相比，环比成交量少了1363套，回落18.79%，这个数据属于周期性下滑，算是正常情况。

    纵向比较上来看，2019年三季度与2018年同期相比成交量少了接近2000套，下滑24.21%。而从这里，我们就能清楚的感受到，今年市场热度或者说活力，较比去年下滑不少。

    这里有人要问了？成交明显比去年下来这么多，为什么我感觉今年比去年市场更火爆？

（江阴全市住宅库存走势图）

    热度不同

    2018年与2019年前三个季度供应量其实差不多，但2018年年初的时候，市场上尚有2万套左右住宅可以去化，整个2018年住宅库存去化曲线是直线下滑，去化速度非常快，由此可见2018年市场的热是一股“去化热”，直观感受就是很多人都在买房。

    到2019年，整体去化速度明显放缓，1万套库存不断挤压，其实已经达到一个相对的临界值，这里其实我们就能发现，今年去化应该是以新上市房源为主，所以我们会发现市场很多新盘出现即开即罄，供不应求的现象，所以2019年的热度属于“需求热”，直观感受就是很多人都在抢房。

三季度最受欢迎的楼盘是谁？

（2019年三季度住宅成交排行榜）

    510小编整理了一下三季度，成交量（按套数排）比较大的15个楼盘。其中澄江街道的碧桂园·翡翠湾居首，其次是碧桂园·莱顿小镇、弘阳·昕悦府，这三个都是大体量楼盘。

    大家从表上还可以看到，澄江街道上榜只有5个楼盘，近郊地区（夏港、云亭、城东、南闸）有6个盘，乡镇地区（新桥、华士、青阳）4个楼盘。从成交占比上来看，城区优势已经开始出现减弱，近郊地区楼盘成为当下热门购房区域。

    像云亭的弘阳·昕悦府；城东的银城·长江赋、滨江壹号；夏港的恒大悦府；南闸的碧桂园·天玺如今价格已经来到9000-12000元/㎡，价格照比之前已经有了大幅度提升，但与市区15000元/㎡左右的均价相比，还是有性价比高的优势，相对于城区偏改善的客群为主，近郊成为如今不少刚需客群的第一选择。

江阴后续的房子在哪里？

    江阴三季度，还有一个最大的特点，土拍市场非常火爆。从7月到9月，短短三个月，江阴共拍出13宗经营性地块。其中城区（含敔山湾）共拍出6宗居住用地，6宗乡镇住宅用地分（璜土、祝塘、长泾、顾山），还有1宗顾山商业地块。

    众所周知，土拍在哪里，房价就在哪里，未来置业热点也就在哪里。

（江阴祝塘某楼盘开盘现场）

    对于江阴乡镇来说，其实没什么行情，江阴乡镇基本上都是零库存状态，新盘上市基本上都是开一个光一个，510小编曾经去到祝塘的一个盘，当天开盘，整个镇的人都来看房、买房，这就是乡镇的行情。

    而城区，早一批刚需客群已经在前几年完成购房置业，也就是前两年江阴大力去化库存的时候。而如今，市场上拍出的地块，新造的项目更多已经是在为二次改善客群所准备，地块容积率已经没有3.0的，基本都在2.0-2.5左右，从这里我们也能窥得一二。

（当下流行的“高中配”产品）

    其次开发商的选择的户型面积和产品风格就也可以看出。现在城区就没有开发商造90㎡的房子，起步已经110㎡，产品方面“高中配”盛行，高层+洋房基本成了现在新盘的标配。而且新一轮“精装革命”已经开始，精装项目越来越多，也在一定程度上抬升了江阴城区整体的房价。

    仲夏已尽,凛冬将至。2019年已经走过三个季度，江阴楼市即将迎来年终冲刺阶段，今年的“铁王座”上又会是谁，全境胜利者花落哪家？数说楼市风云，我们下次在聊~