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江阴这阵子二手房行情实在看不懂,抽丝剥茧,细说原委~

进入到5月份,暨阳城接连的重磅新闻一时成为了街头巷尾的谈资。

5月5日,由江阴市教育局负责起草的《关于调整江阴市城区幼儿园和义务教育学校新生入学政策的意见(征求意见稿)》公布引起广大家长的关注,消息一出便引起社会各界的议论。

5月10日江阴土拍诞生敔山湾首宗万元楼面价地块,城南尚海荟北侧77号地块以溢价率37.49%,楼面价9624.33元/㎡被旭辉摘得,再创城区土拍楼面价新高。

一个是学区调整的政策性文件,一个是影响区域内房价的土拍,两张无形之手就这么联手刺激了江阴城区房产市场,特别是二手房市场。

一、2019年(1-4月)江阴二手房成交情况

(2019年1月-4月二手房成交套数走势)

(2018年全市二手房成交套数走势)

我们可以通过对比2018年二手房成交套数看出些变化。18年5月份是当年成交量最高的一个月,成交量为1684套。而刚过去的4月份二手房就已成交了1600套,有理由相信随着学区政策入学登记时间提前和土拍成交影响,5月份的二手房成交量还会再创新高。

 

二、学区房和学位房

学区房是房产。一些重点中小学附近的房产,易受学生家长的青睐,一部分家长认为,在学校附近购买房产居住,就可以在就近的学校上学。

学区房成为一些房地产商的重要筹码,楼市投资上从任何角度,都显得很正确,就像我们去任何一个售楼处买房,开口询问的权重,排序上差不多都是学区、地铁(江阴未来趋势)、生活配套三个递次立面,而如果有一个好学区的光环,那么成交基本就算完成了九成九。好的学区房价格普遍高出其他房源的10%-20%,尽管价格不菲,但往往更受关注。

每年教育局都会公布江阴市城区中小学对应的施教区,这一范围也是我们通常了解的学区范围,学区范围内的房产就可以成为学区房。本次征求意见稿中,城区要塞中学和一中施教区的调整,也在很大程度上助推了城南二手房市场行情。

上图灰色区域为新增的一中施教区范围,受学区调整利好的小区有南方花苑、杨岸花苑、永安一村、二村、铂领公馆、澄堡、小河一村、二村、澄南花苑、澄南一村等,510小编也是整理了一份政策前和政策发布后行情变化表供参考。

目前该区域内各小区报价均呈现普涨之势,个别楼盘涨幅超过10%。前日粉丝向510小编爆料阿里拍卖成交了一套小河一村的房子。我立即上阿里拍卖看了下,5月12日小河一村一套二楼80平房子,经过了197轮争抢,最后以82.5万成交。

一起先来看下这套房子的基本信息:

小河一村14幢208室

年代:80年代

面积:80.66平米

学区:要塞实小+一中

起拍价:38万元

成交价:82.5万元

这套法拍房最终以10228元/㎡的价格成交,已经接近市场价格,看来竞拍者非常看好小河的未来房价走势。

尚且不谈父母为了孩子在生活上付出了什么,这样的学票溢价,市场是真实买账的,这点上,有大把愿意接盘的人,估值也称不上不合理。

 

什么是学位房?

5月份江阴市教育局负责起草的《关于调整江阴市城区幼儿园和义务教育学校新生入学政策的意见(征求意见稿)》提到:幼儿园新生凭房入园,三年内该房产不再为第二个家庭提供幼儿园和义务教育学校的学位;小学新生凭房入学,六年内该房产不再为第二个家庭提供幼儿园和义务教育学校的学位;初中新生凭房入学,三年内该房产不再为第二个家庭提供幼儿园和义务教育学校的学位。(符合计划生育政策的非独生子女家庭除外)。

学位制的出台将会减少优质学区房的流通性,在学位制征求意见稿出台后江阴一些中介市场已经风生水起,部分房东已经开始待价而沽。

510小编同事最近就在看花园学区房(花园小学+市中),看了好几套房源,有一楼和顶楼(楼层还不是上佳),一楼的55平总价在105万,顶楼的90平总价在115万,就在写稿的当晚小编同事还要再看一套79平总价120万的房子,目前花园行情单价在15000-16000元/㎡,好的楼层单价甚至接近20000元/㎡。

在这波行情中,有人在筹钱赶紧下手,有人对价格望而却步。比如实小市中双学区房,南菁学区房这种能享受优质教育资源的房子价格更比花园还要高。买学区房就是买教育资源和成长圈层,房子的本身才是附属品,这样的认知某种意义上,已经深入骨髓的固化了。

小编其实也粗略算了下,目前在城区内购买次新二手学区房价格和在重点优质学区房的价格已相差不大。我们拿澄堡(一中学区)和绿园新村(南菁学区)的房子举例,澄堡的一套130平左右报价在170万,绿园新村60平报价在150万。不过有些房龄老的房子只能全款购买。

那对于其他未调整学区的学区房目前的行情又是怎样呢?我们来看看实小+市中双学区的虹桥三村。

目前虹桥三村市场行情在20000-24000元/㎡左右,根据面积、楼层一房一价。接下来我们看下实小+暨阳的中北新村二手房行情,市场上一直传言暨阳会被并入南菁,我们来看看二手房价格上有没有体现。

目前中北新村报价在12500-14600元/㎡左右,小面积房型总价低于100万,资金足够可以全款购买。我们再来看下澄江小学+南菁的剪金新村二手房行情。

目前剪金新村二手房小面积报价在27000-30000元㎡左右。上学的需求是一直存在。既然优质的学区现在能够的上,那干嘛不够一够,上更好呢?这样子,优质学区的二手房换手频率就会很高,不断有活水注入,水位反而会抬升。

而就在510小编发稿之时,苏州调控再加码,苏州工业园区将调整新购住房学位政策,从“五年一学位”调整为“九年一学位”。

对于学区房,市场的共识是非常单向的。在投资界有个极其经典的术语,叫“戴维斯双击”。

什么意思?简单说,就是以低估值买入潜力股时,随着价值提升,估值也水涨船高,市场也更加认可,这样收益是倍乘效应,就是名利双收。 这样子,市场对学区房的预期是稳定,理解这个模型,就能明白学区房价格被不停助推的的底层逻辑。

在征求意见稿中也明确了户籍和不动产证截止时间为上一年度的8月31日,比18年发布的政策足足提前了两个月,在接下来的二个多月时间里,学区二手房成交量将会进一步放大。毕竟今年起就开始了学位房制度了。有些中介笑言已经进入007工作制,也许这波学区房行情走高后市场将趋向平稳。

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