近日，国务院发布新“国五条”房地产调控政策，对于我们江阴来讲，受影响的主要是个人所得税：二手房交易的个税由原按评估价的1%征收调整为按差价的20%。

     【政策原文】

      对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

     【江阴原政策】

      住宅房根据评估价的1%征收个税（如为名下住房且办证满5年可免）；非住宅按差额20%征收个税。

     【分析（扬子晚报解读）】

      从新政的字面看，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税按20%计征”这句话，应该可以理解成“对出售自有住房按规定不应征收个人所得税”的房子，是不受这条规定约束的。因为按目前的政策，出售自有的住房是不计个人所得税的，自然也谈不上“按20%征收”。扬子晚报南京专家认为，该政策虽然还缺乏权威解读，但按照国家对房产市场的定调“支持刚需和改善型住房”来看，如果只有一套房，那么卖出后的差价，应该是不收重税的。如果这样也收20%税，于情于理于法，都说不通。

     【税费前后对比】
     假如一购房者以100万元买入江阴市一套100平方米住宅(非)，现在以200万元卖出
     ●按照目前未调整政策所需缴纳税费：
     个人所得税全额1%，即2万元
     ●若按照新政所需缴纳税费
     个人所得税差额20%，即(总额-买入价)*20%，为20万元

     【江阴地方解读】
     很多网友关注的是江阴是否会实施，如果实施何时会实施，从目前的信息来看（仅供参考）：江阴一定会实施，但目前江阴地税部门未接到上级地税部门通知，故实施时间不能确定。今天，或明天实施的可能性极大，但到现在3月4日8:33分开始，江阴地税还没有接到上级通知，故现在这个时点还未实施，网站小编估计今早实施可能性不大，但明天就很难说了，故请广大网友要过户的，及时去办理过户。

实时消息：3月4日中午12:00消息，今日下午实施的可能性也不大。

实时消息：3月4日下午18:00消息，3月5日实施新政的可能性也不大。

     另外，此次调整的个人所得税主要针对住宅，非住宅一直是按差价的20%征收，故非住宅（指店面和办公写字楼等）不受影响， 至于拆迁安置房的二手房交易个税是否会也一同调整（大家注意了，原拆迁房上市是免营业税，个税一直是要按1%交的），小编估计同时实施的可能性极大，至于拆迁房的原值如何确定，因为江阴实施的是货币拆迁，拆迁房购安置房的成本是能计算出来的，故拆迁房也极有可能此次个税一并调整。

      原来江阴如果出售名下住房且办证满五年的住宅是免个税的，此次调整中，个人认为此政策应该不会改变。

      在计算差额时，原取得成本应不仅只是买入价，还应扣除原买入时的各项有依据的成本，比如契税等。但买入时的营业税即使是买方代交，但也不能扣除，因为这个营业税按规定应是卖方交纳。 

      【名词解释：个人所得税】
       根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。征收方式为：一查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%。二核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1% 

     【相关税费、合理费用如何界定】

     关于个人所得税的计征方式历经多次调整，目前执行的规定是，除了满5年且是家庭住房(两个条件需同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税，征收方式通常是按核定征收，也就是售房总价的1%计算。当然，也有卖房人选择按差额的20%缴纳，因为其房子增值慢，差价部分很少，但是这种情况很少很少。

　  根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢？

　 “相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，主要是5.55%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等。