实用宝典—房屋租赁代开发票的注意事项

    在一个城市中，有高层、有公寓、有别墅，各种业态的住宅和非住宅都有自己的一席之地，

    很多人都有租房子的经历，有租给个人的，有租给公司的，这些房屋有的是店面房、有的是私房等。510小编经常可以看到，好些个两三层的私房开做火锅店、服装店等，而且都是在闹市区，租金还都不便宜。

    有些地段好的店面房或者私房租给公司，而一些公司需要出租方开具发票抵税，办理时需要准备哪些资料？代开增值税发票怎么缴纳税款？房屋租赁税费计算方法是怎样的呢？510小编就给大家讲解一下，

    一、代开发票地点和所需资料
    房屋租赁代开发票地点：江阴政务服务中心税务窗口（长江路188号）
    代开发票所需资料：
    1、增值税普票：
    （1）房产证（复印件）
    未办理房产证带上购房合同和购房发票（复印件），无房产证明，先去房管部门打证明
    （2）房东（产权人）身份证（复印件）
    （3）房租协议（承租方是单位的盖好单位公章，可以是复印件）
    2、增值税专票：
    （1）房产证（复印件），未办理房产证带上购房合同和购房发票（复印件），无房产证明，先去房管部门打证明
    （2）房东（产权人）身份证（复印件）
    （3）房租协议（承租方是单位的盖好单位公章，可以是复印件）
    （4）承租方开票资料，即承租方单位地址，电话，开户行信息，账号，税号
注意：
    （1）专票比普票多一份承租方开票资料，其余都相同。
    （2）私房出租，场地租赁开票只能刷卡（除农业银行卡），现金、支付宝、微信通通不行！

 （政务服务中心税务窗口开票资料提示）

    二、代开发票缴纳税款申报
    在税务窗口现场办理过程中，根据开具发票的不同（普票/专票）需要填写对应的缴纳税款申报单，以下是税务窗口给出的填写模板示意，特别要注意红字部分。

（代开增值税普通发票缴纳税款申报单）

（代开增值税专用发票缴纳税款申报单）

    三、代开发票的税款计算构成

    1、月租金10万元以下（含10万元），开具增值税普通发票，可享受增值税减免
    （1）房屋性质为住宅，税率为2.5%（房产税2%+个人所得税0.5%）
    （2）房屋性质为非住宅，税率为3.5%（房产税3%+个人所得税0.5%）

    2、月租金10万元以下（含10万元），要求开具增值税专用发票，则不可享受减免优惠。
房产所有人携带本人身份证来税务局签署放弃增值税减免优惠协议书才可开具
    （1）房屋性质为住宅，根据所在行政区域级别分为三个税率等级
    税率为4.09%（房产税2.09%房屋所在地在市区+个人所得税0.5%+增值税1.5%）
    税率为4.075%（房产税2.075%房屋所在地在县城、镇+个人所得税0.5%+增值税1.5%）
    税率为4.045%（房产税2.045%房屋所在地在非市区、县城、镇+个人所得税0.5%+增值税1.5%）

    （2）房屋性质为非住宅，税率为8.5%（房产税3%+个人所得税0.5%+增值税5%）

    江阴私房行情月租金普遍低于10万元，因此以上两条适用于大部分情况，专票不享受优惠、普票享受优惠

    举例：江阴市区居民王某出租自有住宅取得月租金收入63000元，要开具增值税专票和增值税普票，分别应缴纳哪些税？
    代开增值税专用发票：
    应缴纳增值税=63000÷(1+5%)×1.5%=900(元)
    应缴纳房产税=63000÷(1+5%)×2.09%=1254(元) 　　
    应缴纳个人所得税=63000÷(1+5%）×0.5%=300(元)。

    代开增值税普通发票：
    应缴纳房产税=63000÷(1+5%)×2%=1200(元) 　　
    应缴纳个人所得税=63000÷(1+5%）×0.5%=300(元)。

    由上计算得出：月租金低于10万开具增值税专票共需缴纳税金（增值税+房产税+个税）2454元；开具增值税普通发票共需缴纳税金（房产税+个税）1500元。

    3、月租金10万元以上，开具增值税专用发票，增值税不能减免
    （2）房屋性质为住宅，根据所在行政区域级别分为三个税率等级
    税率为4.09%（房产税2.09%房屋所在地在市区+个人所得税0.5%+增值税1.5%）
    税率为4.075%（房产税2.075%房屋所在地在县城、镇+个人所得税0.5%+增值税1.5%）
    税率为4.045%（房产税2.045%房屋所在地在非市区、县城、镇+个人所得税0.5%+增值税1.5%）

    （3）房屋性质为非住宅，税率为8.5%（房产税3%+个人所得税0.5%+增值税5%）

    注意：房屋性质为住宅时，税率根据房屋所在地的不同所改变，房产税（市区）>（县城、镇）>（非市区、县城、镇）

（私房出租税率计算）

    510小编总结了文字并制成表格供大家参考。但是还有种情况，如果没有房产证明该怎么缴税呢，就需要去房管部门打印房屋证明。

    4、无房产证明缴纳税款税率
    增值税普通发票税率：房产税3%、印花税0.05%、个人所得税按差额征收
    增值税专用发票税率为：增值税5%、房产税3%、印花税0.05%、个人所得税按差额征收

    个人所得税差额征收公式：
    月收入不超过4000：不含税租金收入—财产租赁过程中缴纳的税费（即城建税，教育附加，地方教育费附加，印花税）—向出租房支付的租金（含增值税）—修缮费用—800；
    月收入超过4000：[不含税租金收入—财产租赁过程中缴纳的税费（即城建税，教育附加，地方教育费附加，印花税）—向出租房支付的租金（含增值税）—修缮费用]*80%；

注意：即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）

    5、场地租赁、土地租赁
    增值税普通发票：个人所得税差额征收
    增值税专用发票：增值税5%、个人所得税差额征收

    最后在代开发票缴税完成后，窗口工作人员会给您一份税收完税证明，里面详细列出了税种和实缴金额。如您对本文还有不明之处可拨打12366纳税服务平台或致电510房产网86808058进行咨询。