【虎眼看楼】土拍再燃热情，听听江湖里面各种声音，重要的是，下面该买哪里~~

江阴和周边无锡、常州的各一场土拍

（澄地2019-C-3）

    2019年6月13日，江阴楼市最大的关注点就在那场土拍，历经2小时34轮的拉锯战，万科才赢得了最终胜利，以楼面价8755元/㎡收入囊中，加上需要建设的幼儿园，保守计算，楼面价已在9080元/㎡。江阴2万+的房价时代已经扑面而来。

    其实，常州当天也在土拍，华盛以31.8%的溢价率竞得了常州湖塘永安河地块，短短30分钟37轮竞价，11.2亿元130亩，容积率2.2，楼面价5856元/㎡。别小看了这楼面价，已经超过离得最近的二手房挂牌价。

    巧合的是，无锡14日上午将迎来XDG-2019-11新吴区永乐路与机场路交叉口西北侧地块，出让22.6亩，2.7的容积率，起始楼面价为6940元/㎡，但仅有一家房企报名，底价成交已成定局。

土拍之后，坊间争议加大

    一时间，一众吃瓜群众就开始不淡定了。多空双方各自亮出来自己的观点，虎哥有心把大家的意见分类了一下，我们不妨一一看来。

    多头对标意见派：你们知道海门最近的楼面价是多少么？2万！你们知道张家港最近土拍多少么？5月9日的张家港经开区勤星路北侧地块（2017-B02），地块总占地筑面积约66209.99平米，南京金地商置以总价12.7947亿元获得该地块，成交楼面价10736元/平米。

（张家港2017-B02地块）

    我们江阴缺什么了么？GDP总量？人口总数？除了城市规划方面，江阴比张家港方方面面还是略胜一筹的吧。咱们这个8755离10736还有23%的距离，这就是未来江阴楼市的上升空间。

    多头本地市场派：大家怎么还有功夫在这里磨嘴皮子的了，看懂的人，早就下手了。你们没见到翡翠湾开盘，从最初的11000卖到了连夜排队抢14000的啊；你们没见到城南雅盛未开先罄啊，买房没有点关系门都不知道在哪啊；你们没见到敔山湾首创二期新推的500套房子，38秒钟被秒光啊，要不是开发商死认着只收筹700组，估计5秒就能秒光。

（首创敔悦在线选房结果）

    你们没看到旭辉澄江府日夜灯火通明，再不加推也没有房子了，你们还有闲功夫在净瞎扯~~

（2019年6月13日晚九点的旭辉澄江府）

    空头无奈派：说得好像就你们能看得懂行情趋势似的，还出手，得有钱不是，辛辛苦苦两年，都活吞吞被房价吃掉了，就好比翡翠湾，三四个月的时间，生生就是二三十万没有了，这是钱，钱，是靠5000一个月一个月攒起来的，不是刮大风吹来的，饱汉不知饿汉饥，求求你们不再鼓吹要涨要涨了，孩子大了，还得买学区房，心累啊！！！

    空头趋势派：今年陆家嘴论坛，人行党委书记郭树清的表态你们都忘记了么？他说：必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价；凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

    这句话，表达了两个层面，一个是过度依赖房地产发展的国家和地区，这可以算是宏观层面的，可以说是映射了国家对楼市的相关政策和基调；二是靠投资投机房产来理财的居民和企业，这是微观层面的，是与老百姓相关的，与炒房有密切关系的。结论就是，一个付出沉重代价，另一个是不划算。

（银保监会主席  郭树清）

    关于这样的警告，其实已经不是第一次。不知道大家是不是还记得，一年多前，“高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”。这样的警告，也来自于同一个人。随后的政策的变化和监管形势的收紧，足以表明，这种警告，不可能只是口头说说而已，更不可能是空穴来风。

    毫不在意派：我有房，你们说的都和我无所谓，涨也好跌也罢，我住我的安置房，收收租金，日子不要太潇洒，做房奴？这辈子很难了，感谢我的祖辈，给我留下了这么多资产，够了，你们继续聊，我得去看看我的出租屋了~~    

    暂时退场派：没有只涨不跌的吧，我继续等吧，山上风太大，腰杆子不够硬，我就退到半山腰再说，只是和泥石流一样，不知道到时候接不接得住那势头，哎~~

江阴的风口在何处？

    虎哥我算是个多头，至少在行业里的这十年，基本都是楼市成长的十年，江阴从四五千左右的房价，逐渐到现在的一万四五区间，可能是没有真正经历过大的起伏吧，没有那种切肤之痛。

    去年开始，我和周边的朋友啊邻居都陆续开始推荐“地铁+学区”概念，学区，江阴这两年被反复念叨，牵扯到学区的各类信息总能大热。但地铁还没有示范先例，好多人都知道地铁好，但不知道真正好在哪里，对江阴楼市促进意义在哪里。

    其实，说简单一点，“迎来送往”四个字就比较贴切，“迎来”是指可以欢迎周边客户来江阴旅游、消费，甚至置业投资，对地产市场是有更多的接触面和受众群；“送往”则是江阴人可以走出去消费。这两点都是围绕着“人”在做文章，有了人流，就有客流商流，做什么事情都可以顺其自然。

    所以，得继续关注外滩至虹桥路主轴线周边的房子，在学区里的相对本身就比较有投资属性，就属于更耐看的项目。比如，虹桥一带的双学区房，嘉福豪庭一带的南菁学区房，在今年的一轮行情里面涨幅都不大，资金介入不多，都是属于可以择机进入的。

    新盘的话，长江天悦府可以重点关注，理由其实已经不需要了，当年的地王现在看看楼面价也早已被填平，大面宽的地块，做大面宽的产品自是不在话下，面积段也阶梯合理，小的，大的都有可供选择余地，满足方方面面需求，现在唯一要大家担心的就是届时能不能买到的问题。

    首创敔悦经历过一轮哄抢，没买到的乡亲还是心心念念，毕竟“学校门口的家”估计是很多家长心头最大的喜好，就冲着放学不要接送这一点，估计都很让人难以释怀，金秋季节即将迎来加推，价格就算有上扬，比起周边万把起的楼面价，怎么算都是合适的，抓紧认筹吧，宜早不宜迟。

    旭辉澄江府，也是属于那种大家闺秀型的范，俏也不争春。每个月的榜单里面总有她的身影，不咄咄逼人但却势头凶猛，就和那些一心一意选择好的食材做好的食物一般，你能欣赏到她骨子里的美，就很容易被倾倒。

2019年下半年的关注点在哪

    城南板块：依旧是沸点中心。长江天悦府、翡翠湾B地块、暨阳府还有新产品要推出，尚海荟北面旭辉地块也将揭开盖头，万科手脚也不会慢，上半年拿到地，下半年都应该会有所动作。所以，各位不要慌，准备好钱，准备好说服自己花钱的底气，城南你有机会选。

    城东板块：旭辉澄江府和星河国际，一南一北，熠熠生辉，旭辉打的是品质和居住舒适度，永升物业也是她手里的一张好牌，户型不错，品质靠谱，未来还有精装产品上市，不夺人眼球都说不过去。星河国际，航母级产品即将亮相海澜财富中心旁，大体量，未来方向是高品质优居生活社区，将融合住宅、商业，年轻业主随时可以享受休闲、购物、娱乐、美食等配套。情景式休闲购物中心星河COCOPark想必也是一大卖点。自带幼儿园，周边配建学校，一个自己造的城。

    城西板块：尚城国际、蔚蓝滨江持续销售，虽说没有什么大的热点，但看着西外滩逐渐成型，江阴第二过江通道的热议，贴近你口袋的销售价格，性价比用在这里都显得很苍白。长江御珑府也将揭开面纱，洋房、联排，都是城里有钱人趋之若鹜的好产品，对得上你的眼，就是你的菜。

    临港CBD板块：现在也是火热得很，尤其临港科创学校的建立，享有实验+南菁的优秀师资，虽说学费略贵，但比起动辄一百五十万的学区房而言，性价比很高。朗诗即将开盘，恒大悦府即将首开。主打性价比的区域，或许未来这些优势也在慢慢消失。稍远一点的红豆也是吸引了一众目光，毕竟南理工门口的小区，适合投资的味道更浓一些。

    蟠龙公园板块：从滨江壹号、天安数码城、银城长江赋一个个数过来，你想要的基本这里都有。要价格，要户型，要地段，要公园，要趋势，要空间，你还想要什么？接下来的日子里，就等着看一家家的报喜之声吧。

    乡镇板块：现在的乡镇板块，早已不是早些年，依靠本地开发商慢慢开发的节奏。品牌房企一样看中各地的发展趋势，碧桂园是最早尝到甜头的，你看看华士新桥一带的项目，哪个输给人后？客群不光来自江阴本地，张家港常熟客户也是比例可观。金茂要进徐霞客，本月20日将有一场大型活动在无锡举办，说不定又能传来什么振奋人心的好消息。璜土盘的客群是常州客户居多，所以碧桂园就看上了这边，卖得有多好就不说了。