【510盘点上篇】2019年，江阴楼市发生了什么？哪些高光时刻？你的感觉对了么～～

    我们已经告别了2019年，迎来了崭新的2020年。2019年江阴楼市风云变幻，510小编相信，总有些人，总有些事让你印象深刻。

    回顾总结2019年江阴楼市的哪些“高光时刻”，对于江阴楼市、江阴房价的影响，您还记得哪个事件？哪个事件让你最记忆深刻？

    下面，我们就来回顾一下整个2019年江阴楼市十大新闻：

2019年江阴楼市十大新闻（上）

    01 23866套，312万方；碧桂园·翡翠湾拿下套数、面积双料冠军 。

    02 江阴土拍多点开花，171亿强势收官。

    03 公积金出政策，认贷又认房。银行贷款收紧，鼓励刚需，抑制三套以上投资需求，925公积金新政，开始认贷又认房。

    04 江阴城南区域继续引领楼市，旭辉、万科、长江、中梁、碧桂园纷纷发力；南门印象开业，城南商圈雏形初显。

    05 长江天悦府、长江· 御珑府、星河国际、首创敔悦等一众楼盘火热俏销。

1、23866套，312万方；碧桂园·翡翠湾拿下套数、面积双料冠军~~

    2019年江阴全市共计成交商品房23866套，成交面积3120289㎡。在商品房总成交排行榜上，碧桂园·翡翠湾以1372套，193288.41㎡销售量成为当仁不让的销冠。

（2019年成交排行榜）

    2017年江阴全市商品房销售情况：商品房成交套数24090套，成交面积320.91万方；

    2018年江阴全市商品房销售情况：商品房成交26740套，成交面积350.61万方；

    2019年江阴全市商品房销售情况：商品房成交23866套，成交面积312.03万方;

    如果说2018年是江阴楼市的近三年来的一个峰值，那2019年则是今年三年来一个重要的拐点。510小编早在一季度、半年、三季度报表时都写到同样一句话“2019年成交已经难以超过2018年”，事实也确实如此。

    这是不是意味着2019年的楼市不好？

    
    这么说其实是不准确的，如果2019年还有2018年的库存量和上市量，2019年会卖得更多更好。但江阴楼市没有如果，市场已经率先做出改变，江阴楼市来到了新的拐点。

    2019年江阴新建商品房项目从毛坯到精装，房价从1万+到2万+，产品形态从刚需到改善，小户型的消失，大面宽洋房的盛行，凡此种种，整个市场的改变是显而易见的。
    
    所以成交量的减少，不能说市场不好，只能说江阴现在已经渡过野蛮生长期，接下是遵循市场，优胜劣汰的时候，买房人也要认清形势。

各乡镇成交情况

（2019年江阴商品房成交套数区域分布）

    2019年澄江街道以7863套成交量稳居各区域之首，继续保持独一档；

    云亭街道3468套、城东街道3325套紧随其后，成为第二梯队；

    接下来就是夏港、新桥、南闸、祝塘、青阳、顾山、璜土、周庄、华士、申港为第三梯队；

    第四梯队的是徐霞客、利港、长泾、月城全年成交量在200套以下。

    今年城东街道表现还是相当亮眼，成为继澄江街道和云亭街道外第三成交热点区域，这与该区域内多个新项目集中爆发有关，城东街道也在2019年迎来楼市发展的春天。

2、江阴土拍多点开花，171个亿强势收官

    2019年江阴全市土地出让金总计171.44亿元，全市经营性用地36宗，共出让土地3642.92亩。其中城区出让土地13宗，土地出让面积946亩，出让金总计98.8亿元。

    2019年江阴的土地市场可以用“红火”来形容，171个亿是什么概念？可以修一整条S1（从江阴到无锡）；建2.5个江阴高铁枢纽站；3个南理工江阴校区；26个江阴体育中心......

    今年能交出了如此杰出的答卷也是超出了不少人的预料。

（2019年土拍成交一览表）

    江阴2019年也是成功拍出了数宗高价地块：如楼面价8500元/㎡的应天河南地块（长江竞得）；楼面价8525元/㎡、8351元/㎡的原大卖场两块地（旭辉·运河公元）；楼面价8724元/㎡的五星桥地块（锦艺竞得）；楼面价8755元/㎡的虹桥路西地块（万科丨时代都会）；楼面价9624元/㎡的尚海荟北地块（旭辉公元），9666元/㎡的长江饭店地块（金茂竞得），楼面价10000元/㎡的敔山湾地块（融创·敔山桃源)。

    江阴主城区平均成交楼面价达9000元/㎡。

    3、公积金出政策，认贷又认房。银行贷款收紧，鼓励刚需，抑制三套以上投资需求

925公积金新政，开始认贷又认房

    2019年9月25日，无锡公积金中心发布新的公积金政策。具体内容是怎样的，510小编用一张图给大家展示：

（公积金新政）
    

    看完表格，很明显的感觉就是公积金政策收紧，开始“认房又认贷”。不仅公积金贷款额度下调到个人最高可贷30万，夫妻最高可贷60万，就连贷款额度都与缴存年限挂钩：
    
    公积金未交满24个月的，可贷账户余额的5倍；交满24个月未满36个月的，可贷账户余额的7倍；交满36个月的，可贷账户余额的10倍。
    
    同时，公积金新政还规定，停止向第三套房及以上的缴存职工家庭发放公积金贷款。具体的规定如下：
    
    “首套自住住房”：职工家庭名下无住房公积金贷款记录，且在本市无住房的情况下所购买的自住住房。
   
    二套自住住房： （1）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，并且没有公积金贷款记录，目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。
    
    （2）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市没有住房，并且仅有一笔公积金贷款记录，也就是首次申请公积金贷款的住房不在该家庭名下了，那目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。
    
    （3）职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，仅有一笔公积金贷款记录，并且名下的该套住房和已有公积金贷款记录的住房为同一套的，目前申请办理公积金贷款的这套住房也是第二套自住住房。
    
    只有符合上述首套房、二套房标准的，公积金中心才会发放贷款。不符合上述条件的，则被认定为第三套及以上，则停止发放公积金贷款。

商贷政策持续收紧，实行“认贷又认房”

    2019年10月8日，商业贷款宣布实行新的商贷政策，也就是LPR的利率计算方式。
  

（2019年11月房贷利率一览表）

    看到LPR格式计算的房贷利率，大家能直观看到的只有数据，但可能会是一头雾水，不理解是一个怎样的利率概念。换句大家都能理解的话来说，就是首套房利率基本上浮20%左右，二套房利率基本上浮25%左右。

    在实行新的计算方式不久后，12月1日开始，商业贷款再一次收紧，宣布开始实行“认房又认贷”。但值得注意的一点是，江阴是不限购城市，所以在具体实施中会有不同之处，接着往下看：

    “认房”，是指在界定二套房时，如果申请借款人家庭（不包括成年子女）在当地房屋登记系统中已经有了登记信息（包括已网签但尚未办证的房屋），再买房时，后续房产将被界定为二套房或以上。若是查不到登记信息的，再买房时，算是首套。
    
    “认贷”，是指在界定二套房时，如果申请借款人家庭（不包括成年子女）在银行征信系统里有未还清购买住房贷款信息的，那么再次申请贷款买房时，后续房产将被界定为二套房或以上。若是征信系统里查不到有未还清购买住房贷款信息的，申请贷款买房时，则界定为首次。
    
    注：公积金贷款以前依托在银行系统，所以会有征信显示。2019年9月无锡公积金系统升级后公积金单列，所以单列后新签约的公积金贷款还不能在征信报告中查到。也就是说：新签约的江阴纯公积金贷款信息，目前还未在征信系统体现。
  
    所以，综合起来，认贷又认房，是指就是指贷款买房时，只要借款人家庭（不包括成年子女）名下有住房或征信系统里查到未还清的房贷记录，都将被界定为二套房或以上。
    
    以下三种情况不算在“认贷认房”的范畴：
   
    1、名下集体土地性质（包括农村宅基地）住房，申请商贷时不在“认房”范畴内，不做考量；
    2、全款购房的客户，在申请后续第二套商贷时，算作无贷款记录； 
    3、新签约的纯公积金贷款买房未纳入征信，所以也不在商贷的“认贷”的范畴内。
    
    最后，510小编再附上一张表，看看商业贷款新政后利率是怎么界定的吧：

    总的看下来可以发现，无论是公积金新政还是商业贷款的收紧，体现的都是“房住不炒”的理念，保证刚需们的购房需求，抑制三套以上的投资需求。当然，政策的收紧也在提醒各位，买房机会稍纵即逝，及时、最大化的利用好政策，才是当务之急。