在江阴买房就能赚钱？不算不知道，原来里面的道道那么多，小编告诉你需要涨价多少~~

    房子是用来住的，不是用来炒的，这是耳熟能详的一句话。但对购房者们来说，还是希望自己的房子能够涨价。今天呢，510小编就来跟大家聊聊房子涨价那些事，看看怎么去计算这其中的利益。

    当然了，510小编写这篇文章，主要在于告诉大家计算的方法，并无其他用意。也许，计算出来的结果，会让人出乎意料哦~~

    好了，言归正传。本次计算，510小编以房价20000元/㎡、面积100㎡为例展开。买房主要有两种方式，全款或者贷款，510小编先给大家讲讲全款买房如何才能有利润。

    下文中契税我们按3%来计算。

全款买房利润计算

    全款购房的客群，除了200万的购房款外，在拿房后，还要支付契税（3%）、房屋维修基金（90元/㎡）、物业费（按照2.5元/㎡/月计算），以及卖房的税费等一系列费用。

    所以，在卖房时，售出的房屋总价，一定要高于全款买房+后期所需要的一系列费用，才能算保本，反之，则是亏本。

    这样的说辞，大家可能印象不深，510小编给大家举个例子就知道了：

    根据上面的数据，一套房子的原始总价是206.9万。在拿房后，还要缴纳物业费，卖房时，卖方还要承担一定的税费。所以，在卖房子的时候房价不能低于原始总价+物业费+税费，也就是总的成本支出，才能算是不亏本。

    当然了，根据持证年限的不同，所涉及的税费也会不同，那自然得到的价格也是不同的。

    这里面主要主要有2种情况：2年内、2年以后。我们一一来看：

持证两年内卖房，不划算

    持证2年内买卖的，卖方要承担房屋评估总价5.6%的增值税和1%的个人所得税，也就是房屋评估总价6.6%的税费，合计13.2万；物业费2年，合计6000元。

    那么2年内的总支出成本就是220.7万元。

    所以，持证两年内，单价达到22070元/㎡，涨价2070元，涨幅10.35%才能保本。这样的数据意味着什么呢？

    两年内买卖房屋只能保本，并不划算。因为持证未满两年的，光税费就要6.6%，还是比较高的。

    目前，江阴城区房价每年的涨幅约在10-15%左右。2年内卖掉，扣去所需要缴纳的税费，实际的盈利并没有我们想象中的那么多，对于房屋买卖这类大额交易，这点小赚其实谈不上盈利，也不划算。

    这样的涨幅对购房者来说，并没有实质性的作用。不仅没有产生收益，反而还在房屋买卖过程中耗费精力，浪费很多时间，到头来也只是白忙活一场，得不偿失。

    当然了，若是想要在两年内交易能大赚一笔的，除非房子在两年内有巨大涨幅。比如涨价3000元、4000元这样，才能赚到10万、20万左右的差价，但这样的几率还是非常少的，想达到这样的涨幅还是不现实的。

    所以，510小编要提醒那些想投资房产的人群，两年内交易不是明智的选择，并非想象中的那样能大赚一笔。投资需谨慎，还请认真思量。

两年之后卖房较为普遍

    这种情况下的，卖方只要承担1%的个人所得税即可，合计2万。物业费510小编按照3年计算，为9000元，那这种情况下的总支出就是209.8万元。

    所以，这种情况下，单价达到20980元/㎡，涨价980元，涨幅4.9%就能保本。对于2年以上的房价来说，涨幅980元，就目前的江阴市场而言，相当简单。

    买房2年以后再卖，较为普遍，也比较划算。

    在卖方市场，大多数都是2年以后才会选择卖房。在这些年头里，有各种事情会影响房价的涨幅，比如学区的改变、配套的完善、土拍等等，都会给房价带来不少的涨幅。涨幅越多，所赚取的差价就会越大。

    当然，这种情况下，名下有好几套房子的，卖掉之后赚取的差价就是自己的利润，不用为再买一套房子而发愁。

    除了以上两种外，510小编还要给大家单独介绍一下“不动产证满5年，且是名下唯一一套房”，也就是我们常说的满五唯一的情况。在这种情况下，契税只能按照1.5%计算。

满五唯一，刚需要谨慎

    与上面的计算方式相同，契税按照1.5%就是3万，那原始总价就是203.9万。

    满五唯一的这种情况下，卖方不用承担任何的税费。物业费5年合计15000元，那5年的总支出成本就是205.4万元。

    所以，满五唯一情况下，单价达到20540元/㎡，涨价540元，涨幅2.7%就能保本。这些数字说明了两点：

    （1）满五唯一情况下买卖房屋最划算

    5年涨幅540元，简直就是小菜一碟，尤其对当前火热的江阴楼市来说，更是轻轻松松就能达到。无论是买房自住或者想兼具投资属性的，满五唯一的情况下出售，是一个不错的考虑。

    这里，510小编想提醒大家的一点是，既然满五唯一的情况下，房屋买卖最为划算，那买房初期就要认准涨幅空间较大的房源购买，这样就能涨得越多，赚得越多。

    所谓有较大涨幅空间的房源，就是有地段、学区或者配套齐全的房子，这样才能有稳步的上涨空间。否则，挑选一些各方面都不是很突出的地方，涨价空间就相对较小。

    （2）刚需客群买卖房屋需谨慎

    当然了，满五唯一这种情况，基本都是刚需客，名下仅有一套房子。刚需客群购房的，主要在于满足自己对于买房的需求，从而对房子的地段、面积、价值各方面不会有过多的要求，涨价空间有限。

    目前，江阴市面上针对刚需客群们的房源是少之又少，基本都是140㎡、160㎡左右的大面积户型，价格的话也都在16000元/㎡以上，购房压力大。所以，纵然在这种情况下房屋买卖最为划算，但作为刚需客们还是要谨慎对待。

    毕竟名下仅有的要房子卖了，必然是需要再买一套，目前行情就是大面积、房价高，刚需们确定能吃得消吗？所以，买房投资也需要谨慎，房住不炒才是主基调，保证幸福稳定的生活才是真的。

    综合上面几种情况来看，全款买房的，两年内卖出去是不划算的，不值得来回折腾。若是考虑2年以后或者满五唯一的情况下再卖出去的，这其中会有不错的差价可以赚到。

    但510小编还是要提醒大家的是，投资买房需谨慎，毕竟一套房产的价值还是很高的，楼市行情也不是一成不变，这其中的不确定因素有很多，并非完全按照自己现象中的情况发展，房住不炒才是主基调。