三年涨了50万！江阴二手房真的可以“闭着眼睛买么”？

    截止到9月底，2020年江阴二手房累计成交11412套，面积127.45万㎡。平均下来，每个月成交大概1200多套。

    那有人要问了，这个成交量如何？疫情带来多大影响？今年二手房行情到底好不好？

    我们对比下去年同期情况，2019年江阴1-9月累计成交13361套二手房，面积144.28万㎡，首先我们可以发现，从今年成交套数来看，总量上与去年相比少了近2000套，同比下滑14.58%。

（2019/2020年成交套数对比）

    我们从图上就能清楚看出，今年整个上半年成交量全面落后于去年同期，当然这里面确实有受疫情影响，存在不可抗力。

    而到下半年三季度结束，我们可以发现，2020年8、9月份的成交已经反超去年同期，尽管上半年江阴整体二手房市场表现欠缺活力，但伴随着疫情退去，下半年需求得以释放，江阴二手房市场后劲逐步显现。

    从市场反馈来看，今年次新房小区还是比较受欢迎，学区房仍旧是二手房市场主力，然后就是文定、天鹤区域成交量比较大，除此之外，临港区域二手房也很活跃。

次新房市场

    首先我们来看一下次新房市场，相比较而言，这类房子房源新，现房，有毛坯，无论是首改家庭、婚房刚需，都比较受青睐，增加购房的多样性。不过价格相对不低，甚至地段位置好的要超过目前一线新房。

    1、融创·玉兰公馆，10月份，玉兰公馆成交3套高层住宅，一套112㎡，总价202万，单价1.8万/㎡，23楼，三室二厅一卫，毛坯房；

    一套143㎡，总价278万，单价1.94万/㎡，23楼，四室二厅二卫，毛坯房；

   一套168㎡，总价268万，单价1.6万/㎡，27楼顶楼，四室二厅二卫，毛坯房。

（玉兰公馆）

    玉兰公馆是2017年9月底开盘的，短短三个月全部售罄，当时开盘价格高层1.3万，洋房1.5万，2019年6月底通过竣工验收交房。该项目地段位置是最大卖点，所以它的价格相当不菲，如今毛坯高层市场价格基本都要在1.8万左右，与现在一线精装新房同价。

    三年时间，房价上涨38%，当初150万的房子现在要卖200万，三年涨了50万，年化12%的利润还是远远跑赢大部分理财产品。

    2、黄山华都，10月份，黄山华都成交5套高层，一套120㎡，总价241万，单价2万/㎡，5楼，二室二厅一卫，毛坯房；

    一套142㎡，总价287万，单价2万/㎡，6楼，三室二厅二卫，毛坯房；

    一套143㎡，总价300万，单价2.1万/㎡，13楼，三室二厅二卫，新装修；

    一套178㎡，总价365万，单价2.05万/㎡，17楼，三室二厅三卫，毛坯房；

    一套180㎡，总价335万，单价1.86万/㎡，12楼，三室二厅三卫，毛坯房。

（黄山华都）

    黄山华都是2016年交的房，当时也是江阴城北一线壕盘，拿到现在来看，也是少有能兼顾环境与地段的优秀项目，510小编的师傅和同事都入手了一套。唯一不足就是滨江路堵车问题，如果未来滨江路快速化能解决这一点，这里的房价估计能更上一层楼。

    2018年的时候，黄山华都房价大概1.45万/㎡，现在这里市场价在1.8-2.1万/㎡左右，2年时间涨了24%，算下来每年差不多涨12%。

    3、澄堡，9月份成交3套，100㎡，总价200万，单价2万/㎡，30楼，二室二厅一卫，豪装；

    一套103㎡，总价170万，单价1.64万/㎡，10楼，二室二厅一卫，毛坯；

    一套133㎡，总价230万，单价1.73万/㎡，6楼，三室二厅二卫，毛坯。

（澄堡）

    澄堡一期是2017年交付，二期是2018年交付，地段位置优越，小区物业是科瑞物业，整体品质相当不错，近期也是被评选为无锡市物业管理示范项目，口碑上加分不少。

    澄堡2018年时候房价在1.22万/㎡，现在市场价格在1.65-2万/㎡，2年涨了35%，算下来每年差不多涨17%，也是城区里涨幅相当高。

学区房市场

    学区房兼顾教育、投资、居住三大属性，使其附加值高，供不应求，备受市场推崇。随着前两年房价的快速拉升，如今江阴学区房已经来到高位，随着一轮学位制的洗牌，价格在短暂上涨后，近期价格表现较为平稳。

（江阴初级中学）

    10月份，虹桥五村成交一套，54㎡总价160万，单价2.98万/㎡，5楼顶楼，二室一厅一卫简装；

    虹桥一村一套74㎡，总价205.5万，单价2.76万/㎡，4楼二室一厅一卫简装；

    虹桥五村一套67㎡，总价199万，单价2.97万/㎡，2楼二室一厅一卫简装；

    三元坊巷一套69.16㎡，总价216万，单价3.12万/㎡，5楼一室二厅一卫简装；

    花园六村一套87.77㎡，总价183.5万，单价2.09万/㎡，4楼三室一厅一卫简装；

    花园六村一套60.42㎡，总价155.3万，单价2.57万/㎡，1楼二室一厅一卫简装；

    花园三村一套74.22㎡，总价163.8万，单价2.2万/㎡，2楼二室一厅一卫精装修；

    花园七村一套76.79㎡，总价169.8万，单价2.21万/㎡，4楼二室一厅一卫简装。

（花园五村）

    虹桥、南菁的学区房单价已经来到3万+，总价基本上要到200万/套。花园也要2万+，总价160-170万/套。尽管目前学区房价格高，但仍是市场上的“硬通货”，每年伴随大量成交，市场价值不断更新，表面上看是优质教育资源的争夺，其实背后还是投资管理的一种，买一套房，既投资了小孩，又投资了房产，再差租住也可，丰富的价值性使其能够长盛不衰。

文定天鹤

    文定、天鹤作为城中的老小区，最大的优势在于其地段位置和丰富的生活配套，到哪儿都近，吃住娱乐都方便，要塞+一中的教育配置足够，再好也未必买得起，对于很多入城的乡镇、外地客户来说，是很具有性价比的选择，需要注意的地方就是房龄大，又不算学区房，商贷会比较困难。

（文定）

    10月，天鹤六村成交一套138㎡，总价138万，单价1万/㎡，3楼三室二厅二卫老装修；

    天鹤七村成交一套99㎡，总价119.8万，单价1.21万/㎡，4楼三室二厅一卫简装；

    文定新四村成交一套119㎡，总价135万，单价1.13万/㎡，4楼三室二厅一卫柚木装；

    文定二村73.08㎡，总价95万，单价1.3万/㎡，4楼二室二厅一卫精装；

    文定四村89.12㎡，总价113.8万，单价1.27万/㎡，5楼二室二厅一卫精装。

    从价格上来看，文定天鹤这边房价基本都在1万以上，2016年的时候，这里才卖6000-7000元/㎡，尽管不能与花园相比，但也已经涨了不少，单从性价比角度来看，这里还是很具优势。对于刚来城里打拼的年轻人来说，小编个人还是比较推荐，可以搞一套过渡一下。

    这两年江阴整体房价普涨的大环境下，二手房市场迎来繁荣期，而且随着大量新房交付流入二手房市场，未来市场容量还有望进一步扩大。

    但我们也要明白，在江阴160万稳定的人口背景下，需求是稳定的，即不会出现暴涨也不会出现暴跌，未来二手房更趋向于一定分化：一方面是原有老房子的更新换代；一方面是上学投资；还有就是刚性需求。

    分工明确之下，价格阶梯也会逐渐清晰，前两年大家都是普涨，算是“闭着眼睛买房时代”，接下来大家则需要“睁开眼睛买房”。

    还有很多朋友私信小编想了解关于地铁房和敔山湾房价的情况，下次有空我们接着聊~