【国庆特稿】六大热门关键词，带您读懂江阴楼市最新政策~

    嘿，朋友们，今天是国庆小长假的第二天，是不是都在吃吃喝喝玩玩的路上啦~

    昨天的稿子里，510小编用数据说话，带大家回顾了一下前三季度江阴楼市的一个行情。大家应该也都发现了，从2021年年初到现在，9个月的时间，江阴楼市的上下半场呈现出一种“冰火两重天”的状态，上半年有多火热，下半年就有多平和。当然，金九成色一般不代表银十不会发力，随着10月众多新盘的入市，再加上还有一场土拍的刺激，也许行情会有一定改观。

（江阴实景图）

    今天的稿件里，510小编打算以关键词的形式，带大家来回顾一下目前江阴楼市中一些比较热门的政策，希望能对您买房卖房有所帮助。

关键词1：二手房商贷收紧

    6月下旬，二手房商业贷款停贷的消息传得沸沸扬扬，震惊了广大房地产从业者和不少吃瓜群众，毕竟二手房商贷停贷，意味着以后再买二手房就要全款了，压力可想而知。

    话不能乱讲，510小编为此特意向银行进行咨询求证，得到确切的答复是——因额度紧张，少部分银行暂时停止二手房商贷业务。

    由于江阴二手房商业贷款额度比较紧张，所以各家银行所接的二手房客户都不是很多，只有少部分银行透露暂时不做二手房商业贷款业务，包括组合贷款（其中涉及到商业贷款部分）。

    敲黑板啦！各位看官请注意：只是部分银行暂时停止二手房商业贷款业务，并不是永久性不做；等到额度放宽，就会重新接受二手房商贷业务。另外还有一点，是商贷政策收紧，并不影响公积金贷款，只要您符合条件，二手房的公积金贷款照样可以申请，不受影响的。

    一直到现在，510小编也没有收到说二手房彻底停贷的消息，部分银行因为额度紧张，暂时不做；有些银行有一定的额度可以申请，先到先得。建议大家可以多打听几家银行，问问情况，然后根据自身需求进行一个选择。

关键词2：二手房评估价基数上调

    跟二手房交易密切相关的除贷款外，就是评估价了。毕竟贷款影响的是能不能买到房，而评估价影响的是过户税费要交多少钱。

    8月底，江阴二手房税务评估价基数全面提高，少则两三千，多达一万多，平均上调约10%。

（朋友圈截图）

    关于基数调整，并非谣言而是确有其事。税务评估价不是一成不变的，按照惯例会在每年4月份都会进行一个基数调整，以当时的市场行情和小区均价为基础，调价幅度在500-1000元/㎡左右，对交易的影响不大。本来2020年也应该有所调整的，或许是受疫情等因素的影响，一直到2021年的8月份才进行调整。所以此番调整，也是在2019年的价格基数进行上调的。

    那为啥会出现“少则两三千，多达万八千”的情况呢？这其实和房子本身的价格也有关系。原本房价就不高的，基数也低，涨幅调整也就在两三千左右；本来房价就高的，对应的基数也高，像南菁、市中的学区房等，调整后出现大几千的差价也是正常现象。再加上地理位置、教育资源等因素的影响，算下来会有些来去，大家也不必惊慌，还是在合理的范围内。

    上调后有什么影响呢？

    首先，这其实是对您房产价值提升的一种肯定，这是比较积极的一面。对于全款客户和无法贷款的老房子（如学区房等）而言，评估价的上涨，直接增加了多余的税费支出，是不友好的。但对于需要贷款的朋友来讲，也许是个利好——虽然过户税费会上涨，购房成本会增加；但评估价变高意味着银行可贷额度的增加，能贷到的钱多了，首付的压力相对就小很多。

    影响最大的其实是炒房客，投资成本增加了，收益减少，想通过“炒房”来赚钱的路子可就不好走喽~

关键词3：物业补贴调整

    8月初，《关于调整江阴市物业管理补贴办法的意见》（征求意见稿）发布，根据相关规定，拟对江阴市区物业管理费补贴办法进行调整。

    此次调整物业管理补贴办法，主要涉及四种类型的小区，即市级财政投资建设的拆迁安置小区、保障性住房小区、2013年以前改造的老旧小区，以及物业管理未覆盖小区。针对不同类型的小区，进行不同程度的补贴。

（需要物业服务的老旧小区）

    具体情况如下：

    （一）拆迁安置小区

    自2021年1月1日起由市财政补贴物业费六年。前三年财政按照多层0.5元/平方米/月，高层1.1元/平方米/月予以补贴；后三年第一年按照多层0.3元/平方米/月，高层0.9元/平方米/月予以补贴；第二年财政按照多层0.2元/平方米/月,高层0.6元/平方米/月予以补贴；第三年财政按照多层0.1元/平方米/月,高层0.3元/平方米/月予以补贴。六年期满后，市财政取消补贴，业主按照服务标准足额缴纳物业公共服务费、公共能耗费、电梯使用费。业主将物业转让的，应及时到物业管理单位登记备案，物业服务费由业主或使用人按物业服务收费标准足额交纳，不再享受补贴。

    （二）保障性住房小区

    按照多层0.3元/平方米/月，高层0.9元/平方米/月予以补贴；经适房已上市交易的，应及时到物业管理单位登记备案，物业服务费由业主或使用人按物业服务收费标准足额交纳，不再享受补贴。保障房小区空置费结算标准按照实际管理成本为依据予以补贴。

    （三）改造后的老旧小区

    2013年以前改造的老旧小区，市财政连续补贴三年，自2021年1月1日至2023年12月31日止，仍按多层0.2元/平方米/月予以补贴。同时业主按照0.3元/㎡/月的标准缴纳物业公共服务费，涉及公共能耗费、电梯使用费的按实另行收取。三年后市财政取消补贴，业主按照服务标准足额缴纳物业公共服务费、公共能耗费、电梯使用费。

    （四）无物业管理小区

    经统计，目前江阴市区物业管理尚未覆盖的老旧小区，物业管理区域个数共计269个，总计建筑面积约为305万平方米。主要有以下四大类：社区代管的封闭式小区、业主自治的封闭式小区、无物业管理的开放式小区、无物业管理的村居混合及沿街单幢。在执行层面上，市国有物业企业作为实施主体进驻无物业管理小区，依据《江阴市物业服务收费管理实施办法》中的普通住宅物业服务等级一级服务标准提供物业服务。

（一级服务标准）

    补贴时间自物业企业托底管理之日起三年，补贴标准为第一年0.4元/㎡/月，第二年0.3元/㎡/月，第三年0.2元/㎡/月。同时，业主按第一年0.1元/㎡/月，第二年0.2元/㎡/月，第三年0.3元/㎡/月的标准缴纳物业公共服务费，涉及公共能耗费、电梯使用费的按实另行收取。三年后市财政取消补贴，业主按照服务标准足额缴纳物业公共服务费、公共能耗费、电梯使用费。

    另外有一点需要注意的，该《意见》自发文之日起施行，澄江街道范围内2018年1月1日-2020年12月31日期间的拆迁安置小区、保障性住房小区、2013年以前改造的老旧小区物业补贴标准仍参照《关于促进物业管理健康发展若干意见》（澄政发【2012】140号）文件的标准执行。

关键词4：老小区改造

    城市更新、老小区改造已经成为咱钢印宁现在茶余饭后经常会谈论的话题，尤其是510小编之前出了两期老小区改造的内容介绍，更是引起了大家的共鸣。网友们也都觉得，有些老小区的改造刻不容缓。

    6月15日，2021年澄江街道老小区改造工程（设计）招标公告发布，明确要对华泰御花园、芙蓉新村、天鹤路22号、天鹤三村（15-27幢）、中北新村（北小区26-34幢）、延陵路73号、蒲桥公寓、君山路76弄29号、公安宿舍、阳光新村17-22幢等老小区进行改造。

（招标公告截图）

    改造总面积为32万平方米，惠及居民2900户。改造内容主要包括路面翻新、雨污水管网改造、增设停车位、楼道和部分立面出新、智能充电桩、强弱电入地、封闭式垃圾收集房、技防系统提升、绿化提升、挖掘小区内部用房进行配套服务用房改造、智能化改造等。投资额约9500万元，设计费约203.70万元。

    8月底，位于天鹤社区的天鹤7村16幢完成改造，城市更新有了样板房！

（天鹤7村16幢）

    据悉，天鹤7村16幢城市更新样板房于今年6月完成设计、7月初征得10户住户同意后开始更新升级。此次改造提升工作，重新粉刷了建筑外立面，对顶楼渗水进行了修葺，增设了47处空调室外支架，更换了向外突出的防盗护栏3处，也对楼道内进行了墙面粉刷和“亮灯工程”，房屋本身于今年8月底完成更新改造。

（改造后灯亮楼净）

    天鹤社区老旧小区改造提升工程，是城市更新的关键一步。根据相关计划，今年澄江街道拟完成天鹤片区城市更新及芙蓉新村、华泰御花园、蒲桥公寓、天鹤三村15-27幢、延陵路73号、公安宿舍、中北新村26-34幢、阳光新村17-22幢、天鹤四村1-10幢、天鹤路22号、君山路76弄29号这11个老旧小区的改造工作，使老旧小区达到住用安全、设施完善、功能齐备、环境整洁的目标。

关键词5：商品房预售资金监管

    买房是老百姓一辈子的大事，事关千家万户。

    相信不少关注房地产行业的朋友们也都清楚，最近一段时间，不少城市的房地产企业，或多或少地都被爆出资金危机事件，影响了资金监管，这无疑对全国房地产企业敲响了警钟——所有的房企都要遵守监管规则，不踩线、不逾矩。

    为确保江阴房地产市场的持续健康发展，保障购房人合法权益，相关部门出台了《江阴市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），给广大购房者吃了一颗定心丸！

    商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有房款性质的定金、首付款以及后续付款（含住房公积金贷款、银行按揭贷款）等全部房价款。对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，所有房价款必须及时足额纳入监管账户，接受行业主管部门全过程、全额监管。

    目的非常明显，就是要通过商品房预售资金监管，来降低楼盘的烂尾风险等不良信号。对开发商而言，预售资金纳入监管账户后，犹如戴上了一个紧箍咒，想要打预售款的注意，可就没有那么容易了。对买房人来说，无疑是很大的利好，有了规范化的监管，将最大限度地降低风险，保障购房者的合法权益。

    对于购房者来讲，也有需要注意的地方——能够正常网签的楼盘，在购房所需流程和手续办理好之后，千万记得要及时办理网签备案，也算是给自家房子上个“户口”，保证房屋合法存在。万一有特殊情况发生，可以通过合法途径来维护自身的合法权益。

关键词6：契税上涨

    最后，再来给大家讲一个老生常谈的话题——契税上涨。

（谣言）

    首先，关于契税上涨，这是个谣言。

    2021年9月1日，《中华人民共和国契税法》正式施行；与此同时，1997年的《中华人民共和国契税暂行条例》废止。也就是说，之前一直都是暂行条例，现在升级为契税法，对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。

（《中华人民共和国契税暂行条例》截图）

（《中华人民共和国契税法》截图）

    对比过两份文件后可以发现，对于契税税率的规定均为3%-5%，并无变化发生。

    那为何江阴的契税，首套房低于90㎡的只收1%，大于90㎡的征收1.5%呢？这其实是因为，2016年国家针对购买首套和二套房的家庭，颁布了减免契税的优惠政策。

（2016年国家颁布优惠政策）

    国家允许地方政府有一定的制定契税征收税率的权限，江阴现阶段执行的契税标准，就是给老百姓的优惠政策！再强调一遍，目前没有任何信号表明，江阴1%-3%的购房契税会提高，大家可不要轻信谣言哦~ 

    上干货！江阴住宅买卖税费表，您可要收藏好了~

    好啦，今天的政策关键词盘点就到这儿啦！相信大家应该也都发现了，无论哪种政策，都始终坚持着“房住不炒”的大前提，目的都是为了规范房地产市场秩序，维护市场健康稳定向好发展；也希望我们的老百姓能够安居乐业、幸福生活，为“美丽江阴”贡献自己的力量。