开发商头上再加紧箍咒，预售资金监管保护购房者利益

    据可靠消息了解到，为维护房地产市场秩序，防范交易风险，保障购房者的合法权益。自2017年4月5日起，江阴开始执行《江阴市商品房预售资金监管办法》。

    也就是说，以后开放商的预售资金将受到监管，老百姓买期房的风险将会降低，烂尾、跑路等现象将明显减少。这对于想要购买期房的朋说无疑是个好消息！

    那么问题来了，大家一定很关心办法实行的细则，比如由谁来监管？怎样监管？对买房人和买房人都有什么样的影响？那么接下来，510小编和大家一起来探讨一下。

    首先，被监管的对象是谁？

    被监管的对象是江阴行政区域内经批准预售的商品房项目。

    4月5日后领取预售许可证楼盘，预售资金须实施监管。而4月5日之前领取的，不需要。（比如恒大，有部分房屋在4月5日前已领取预售许可证，则预售资金不用监管。但尚未领取预售许可证的房屋，则预售资金需要实施监管）

    对其预售资金的收存、使用支出进行监管。

    而预售资金主要包括：由购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款以及后续付款（含住房公积金、商品房按揭贷款）等全部房价款。

    那么由谁来监管？监管的主体又是谁？

    商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。
    至于监管的主体，是由江阴市住房和城乡建设局进行监管工作。

    监管主体明白了，那关键又该如何实施监管？

    （1）设立专款专用账户

    开发企业在申请《商品房预（销）售许可证》前，选定监管方式并签订监管协议。一个预售许可对应一个预售资金专用账户。
    开发企业通过设立预售资金专用账户方式进行资金监管，开发企业所收商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。并对专用账户内用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用的资金额度进行监管，确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。

    （2）买房人的购房资金将交入监管账户而非开发商口袋

    商品房预售资金由购房人凭商品房预售资金交款通知单直接交入监管账户，购房人支付的定金在完成商品房买卖合同备案至次日由开发企业直接转入。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划入监管账户。

    预售资金进入监管账户后，开发企业凭购房人的交款凭证为购房人开具发票。

    （3）开放商需向监管机构提交申请并满足一定条件才可使用监管资金

    开发企业申请提取监管资金，应当向监管机构提交提取重点监管资金申请书，并提供相应材料。

    监管账户中重点监管资金以外的资金，房地产开发企业可通过监管系统直接申请提取，优先用于工程建设。

    选择通过专用账户监管的项目，房地产开发企业会需要达到一定条件才可以申请拔付监管资金：

    （一）多层建筑完成50%形象进度或者高层建筑完成30%以上形象进度的；
    （二）工程形象进度达到主体结构封顶的；
    （三）通过竣工验收的。

    当然啦。申请拨付的监管资金额度不得超出工程达到的形象进度所需建安费用。

    监管时间有多长？

    预售资金的监管期限应该是从取得《商品房预（销）售许可证》时起至完成《商品房初始登记证》时止。经核实，如果情况属实，商品房预售资金监管机构会通知开发企业和商业银行开户行撤销对监管账户的监管，并拨付全部剩余资金，整个监管过程也就结束了。

    那有人会问了，如果我要解除购房合同，钱问谁要？

    之前，解除合同，钱是问开放商要的。实行监管之后，其实还是一样，只是中间可能就要多走一个环节，开发企业与购房人先解除购房合同，开发企业需凭商品房网上备案注销证明向监管部门申请退回相应购房款，由监管部门出具同意拨付后开放商拿到钱再退还给购房者。

    该办法实施对买卖双方有怎样的影响？

    纵观整个预售监管流程大家会发现，其实就是购房者把钱放到第三方监管的银行，开放商则根据工程进度提取相应使用金额。整个预售过程中，开放商手里实际上是没钱的，钱都在银行里。这样就使得预售变得纯粹，仅仅只能为建造提供必要的资金。

    对买房人来说，无疑是很大的利好。购买期房最大的担心，就是怕开放商违规操作导致资金断裂，跑路，楼盘烂尾。有了第三方规范化的监管将最大限度的降低风险，保证购房者权益。

    对卖房人（也就是开放商）来说，预售资金一旦纳入监管账户后，钱以后都不在自己手里，对于行业内的很多不规范的小企业将会很难发展，资金的放大效应没有了，只能有多少钱就干多少事。而对大型房企影响其实有限，大型上市房企公司的资金和相关制度是非常透明，所以即便没有将预售资金打进监管账户里，也都有明确的用途。只不过由内部监督变成外部监督罢了。

    但无论如何，开发商预售资金被严格监管无疑会对市场产生深远的影响。江阴的房产市场在将来会进一步透明化，规范化。当然也有不少人提出，大量资金都放在银行那里，利息该如何计算？也有人问，这还是有预售证的情况下进行预售资金监管？而那些没有拿到预售证的风险不是更大...

    确实还是这样那样的疑问有待解决，也欢迎大家一起来探讨，510小编这次也只是简单抒发了个人看法，具体相关政策还是以官方发布为准。