解读！《江阴市商品房预售资金监管办法》征求意见稿，紧箍咒念起来！

    昨天江阴楼市一则重大新闻相信大家都已有所耳闻，《江阴市商品房预售资金监管办法》征求意见稿正式公布，510小编也第一时间进行了报道。

    但实际上，对于这份文件的来龙去脉，想必大家还是一头雾水，或许很多人感到惊讶，房地产市场发展了这么多年，预售资金监管制度也已经执行多年，难道此前江阴市都没有制定规范性文件吗？

    为了解开大家脑海中的诸多疑惑，以及讲述这份征求意见稿将会对房地产市场造成的影响，510小编接下来会给大家做一个详细的解读。

    其实所谓的预售资金监管说白了其实很简单，相信大家都逛过淘宝吧，买方购买商品的钱第一时间都是给到第三方支付平台，等确认收货无误后，再由第三方打给卖方，而这个预售资金监管也有大致的意思。

    商品房预售资金监管的重要性不言而喻，在期房预售制度下，咱们买房人买到的并不是现成的房子，而预售资金监管的意义正是为了确保正在建设的楼盘不会烂尾~

    其实早在2017年，江阴政府和主管部门就针对市场上出现的不正常的状况，陆续出台了《江阴市商品房预售资金监管办法》（暂行）等一系列文件，要求房地产开发企业将预售所得资金全部划入商品房预售资金监管账户。

    但正如我们所看到的，不论是国内其他地方还是江阴本地，都出现了某些开发商的资金危机事件，影响了资金监管等事宜，这也引起了不少买房人无数的遐想和担忧~

    为进一步促进江阴房地产市场健康发展，保障买房人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，就在昨日（8月18日），一份新的文件：《江阴市商品房预售资金监管办法》征求意见稿正式公布，这与此前2017年发布的文件前后相隔4年，必然有些不同之处，尤其是面临的楼市背景已迥然不同。

    那么，最新发布的这份《江阴市商品房预售资金监管办法》征求意见稿实行的细则究竟都有些什么呢？对买房人和买房人都有什么样的影响？510小编和大家一起来探讨一下。（注意，这仅仅是一份征求意见稿，以下解读仅供参考，具体以正式文件为准）

1.被监管的对象是谁？

    被监管的对象是新办法公布以后江阴行政区域内经批准预售的商品房项目。

    也就是说，新办法公布后领取预售许可证楼盘，预售资金须按新办法实施监管。而之前已处于监管状态的，仍按原规定监管，直至监管终止。
    
 

（征求意见稿内容）

    预售资金主要包括：由购房人支付的具有房款性质的定金、首付款以及后续付款（含住房公积金贷款、银行按揭贷款）等全部房价款。
    

2.由谁来监管？      

    至于监管的主体，由江阴市住建局设立房屋交易监管机构负责商品房预售资金的具体监管工作。

    推行“互联网+资金监管”管理服务模式，建立统一的商品房预售资金监管信息系统，通过监管系统实现预售资金信息化管理。

（征求意见稿内容）

3.那关键又该如何实施监管？

    （1）预售资金监管可采用设立预售资金监管账户、银行保函二种方式。

    方式1：设立预售资金监管账户

    通过设立预售资金监管账户方式进行资金监管的，开发商所收商品房预售资金应当全部存入设立的这个商品房预售资金监管账户。

    开发商应当将预售资金用于工程建设。监管机构对账户内用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用的资金额度进行重点监管（这部分钱为重点监管资金）。

    重点监管资金额度如何确定：

    按重点监管资金标准与预售建筑面积计算确定。（重点监管资金标准由市住房和城乡建设局组织相关专业机构，根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布）

    重点监管资金额度可以按照预售楼栋的预售建筑面积分别核算。

（征求意见稿内容）

    当然，对信用优秀的开发商可以适当降低重点监管资金额度。对信用不良的开发商可以适当上调重点监管资金额度。

    设立监管账户的项目，监管机构根据下列工程形象进度节点逐步降低重点监管资金留存额度：

    （一）多层建筑完成50%、高层建筑完成30%形象进度的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的60%。

    （二）高层建筑完成60%形象进度的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的50%。

    （三）主体结构封顶的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的40%。。

    （四）形象进度完成外立面施工的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的30%。

    （五）通过商品房交付使用验收备案的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的5%。

    510小编认为，很显然，预售资金监管办法最为核心的要素莫过于“监管额度”是多少。这个“监管额度”涉及到巨额资金，是一个很敏感的问题，定高定低不好把握，额度设置太低难以起到保障工程建设的作用，额度设置太高则会对开发商的资金造成巨大压力。

    而这种重点监管资金额度动态调整机制，对于优质开发商长期持续在江阴深耕和发展是非常有利的。

    方式2：采用银行保函方式

    开发商采用银行保函方式，银行保函应当为不可撤销的见索即付现金保函，保函期限从保函生效之日起至监管项目完成首次不动产登记时止。保函到期前30日内若开发商未能完成首次不动产登记，必须提前一个月向监管机构提出申请，同时提交新的资金监管方式。

    采用银行保函方式的，保函额度不得低于重点监管资金额度。

（征求意见稿内容）

    注意：开发商在申请预售许可证前，必须选定监管方式，并与监管机构、监管银行签订商品房预售资金监管协议。一张《商品房预售许可证》对应一个监管账户或一张保函。监管账户资金不得提现和挪用。

    银行保函业务是新办法的一大亮点。它实现了项目重点资金监管、保障项目顺利建设和缓解房企资金流动性压力的多赢局面。
    
    （2）购房资金将交入监管账户而非开发商口袋

    购房人所支付的商品房预售资金全部直接存入监管账户或监管机构认定的专项过渡账户。

    购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到监管账户或监管机构认定的专项过渡账户。

    开发商不得使用其它帐户或者现金方式收取预售资金。

（征求意见稿内容）

    （3）开发商需向监管机构提交申请并满足一定条件才可提取监管资金

    1.在相应的工程形象进度节点，监管账户实际留存预售资金总额超出应留存重点监管资金额度的，开发商可以向监管机构申请使用超出部分的重点监管资金，支付工程款项。

    2.监管账户内累计归集资金总额超出重点监管资金额度的，开发商可向监管机构直接申请提取实际超出部分的资金，必须优先用于工程建设和偿还本项目抵押贷款。

    3.开发商申请提取重点监管资金，应当向监管机构提交用款申请和资金用途证明等相关材料，并对材料的真实性负责。

  
4.监管时间有多长？

    商品房预售资金监管期限从取得《商品房预（销）售许可证》起至完成不动产首次登记后止。

    监管项目完成不动产首次登记后，开发商可向监管机构申请监管终止，监管机构应在3个工作日内进行核实，经核实情况属实的，当次预售资金监管也就结束了。

（征求意见稿内容）

5.买房人要解除购房合同，钱问谁要？

    实行新办法之后，开发商与购房人解除购房合同涉及监管资金退款时，监管账户内累计归集资金总额未超出重点监管资金额度的，开发商依规向监管机构申请退回相应购房款；

    监管账户内累计归集资金总额超出重点监管资金额度的，由开发商自行结算退款。

 （征求意见稿内容）

6.该办法实施对买卖双方有怎样的影响？

    纵观整个预售监管流程大家会发现，其实就是购房者把钱放到第三方监管的银行，开发商则根据工程进度提取相应使用金额。

    整个预售过程中，开发商手里实际上是没钱的，钱都在银行里。这样就使得预售变得纯粹，仅仅只能为建造提供必要的资金，不让开发商随便盖锅盖，只能一口锅配一个锅盖，如此一来也就保障了资金安全和工程进度，减少楼盘烂尾的可能性。

    对买房人来说，无疑是很大的利好。购买期房最大的担心，就是怕开发商违规操作导致资金断裂，跑路，楼盘烂尾。有了第三方规范化的监管将最大限度的降低风险，保证购房者权益。

    对开发商来说，预售资金一旦纳入监管账户后，钱以后都不在自己手里，对于行业内的很多不规范的小企业将会很难发展，资金的放大效应没有了，只能有多少钱就干多少事。

    而对大型房企影响其实有限，大型上市房企公司的资金和相关制度是非常透明，所以即便没有将预售资金打进监管账户里，也都有明确的用途。只不过由内部监督变成外部监督罢了。
    
    但无论如何，开发商预售资金被严格监管无疑会对市场产生深远的影响，江阴的房产市场在将来会进一步透明化，规范化。

    不少网友也有自己的观点：

    风少君：照我说，脚步可以再大一点，直接改成现房销售制度，从根源杜绝烂尾楼等一系列问题的出现~

    陶白白本白：这是在规避烂尾跑路坑害百姓的事情...利国利民！

    肠鹅奔月：开发商压力变大了，犹如戴上了一个紧箍咒，想要动用预售款就没有那么容易了。

    一千个人眼中有一千个哈姆雷特，我们生产自己的观点，但也是观点的搬运工，欢迎广大网友在下方留言，说出你的看法~
    
    510小编相信，有了这个新办法的保驾护航，购房者的权益一定会得到最大保障，潜在风险降到最低，总之，小编还是那句话，“房住不炒”是基调，希望江阴拥有一个健康的房地产市场~

    （注：以上内容均为征求意见稿，具体执行细则以官方发布的正式文件为准）