房屋维修基金谁说了算

案情回放>>>

            　　1995年至1997年间，杨某等75名业主先后购买了某房地产开发公司的德兴大厦的商品住宅房，每户业主都向房地产公司交纳了3000元到5000元不等的维修基金，德兴大厦全部业主共向开发商交纳公共维修基金约60万元。然而，开发商收取上述维修基金后，并未按规定将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用。后来，某房地产开发公司成立荟景物业管理有限公司，由该公司实际负责德兴大厦的物业管理工作。据业主们反映，房地产公司及荟景物业管理公司对业主交纳的物业管理费、维修基金的使用情况从不公开，引起业主普遍不满。

            　　2004年8月，德兴大厦业主委员会召开业主大会决定解聘荟景物业管理公司，另行选聘了佛山市城区置地物业管理公司接手该大厦的物业管理工作，同时要求被告及荟景物业管理有限公司向新的物管公司移交维修基金及剩余的物业管理费。然而，某房地产公司却在德兴大厦张贴汇总表，宣称维修基金已经全部使用完毕。2006年6月，德兴大厦75户业主以某房地产公司擅自挪用维修基金违法为由，联名向区法院提起诉讼，要求法院判令被告某房地产公司将每户所交纳的公共维修基金及利息分别返还给业主。最后，法院驳回了业主要求开发商按份退还每个起诉业主所交维修资金的请求。

            　　案例分析>>>

            　　此案有以下法律要点——

            　　一、维修资金（通常被称为“维修基金”）究竟该由谁收取？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条规定：“商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”所以，开发商代收维修资金是合法的。但开发商收取维修资金后，应该根据上述《维修基金管理办法》第7条的规定，将维修资金在银行专户存储，专款专用，不能挪作他用。

            　　二、维修资金归谁所有？业主是否可以要求开发商按份退还每个起诉业主所交维修资金？《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”国务院《物业管理条例》第54条第2款规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”所以，维修资金的所有权是明确的，应属于业主所有。那业主是否可以要求开发商将它返还给每位业主呢？基于以上规定，维修资金的使用目的是明确的，只能专款专用于房屋共有部位的维修，不能挪作他用，将它返还给业主显然背离了这一使用目的；从共有性质来讲，它属于全体业主共同共有，而不是按份共有，只要同为某一物业业主、共同使用物业共有部位的关系存在，这种共同共有关系就不会打破，所以法院不可能将它肢解后分配给各个业主自由支配，不然，就既改变了维修资金的用途，又破坏了共同共有关系。因此，在本案中，法院驳回业主要求退还维修资金的诉求是有法律依据的。

            　　三、业主通过什么途径来使用这笔款项呢？根据《物权法》第79条、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条和第11条的规定，在业主委员会成立之前，维修资金的使用应当经房地产行政主管部门审核并划拨，在业委会成立后，业委会可以将这笔钱交给自己聘请的物业公司代管，由业委会决定，由物业公司执行，物业公司必须接受业委会的检查和监督，并向它汇报使用情况。

            　　综上所述，德兴大厦的业主可以要求开发商将这笔维修资金退还给业主委员会，由其在银行专户存储，并可以将其交给自己聘请的物业管理公司代管，自主决定使用项目。