江阴市物业专项维修资金管理办法(2011年发)

江阴市人民政府文件
澄政发〔2011〕36号

江阴市人民政府关于下发《江阴市物业专项维修资金管理办法》的通知

各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，市各委办局，市各直属单位，有关单位：
　　《江阴市物业专项维修资金管理办法》已经政府常务会议讨论通过，现下发给你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月二十二日

江阴市物业专项维修资金管理办法
　　
第一条  为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市范围物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条  市住房保障和房产管理局（以下简称住保房管局）负责本市维修资金的指导和监督工作，其所属的维修资金管理机构具体负责本市维修资金的日常交存使用管理工作。市财政、审计部门应当对维修资金的管理使用进行监督。

第四条  物业区域内的市政共用设施和相关设备设施，按规定应当由供水、供电、供气、园林绿化、环卫、公共照明、通信、有线电视等部门和单位维修养护的，管理养护方式不变，相关部门委托物业服务单位代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第五条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）住宅，包括商品住房、拆迁商品房、经济适用房、限价商品房等，但房屋产权为一个业主所有，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备以及居民依法自建自用的房屋除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与住宅结构相连的非住宅，包括开发建设单位建设的地下汽车库（位）等；
（三）其他应当交纳维修资金的房屋。
所有权为两个以上业主的非住宅（包括写字楼，商务楼、酒店式公寓等）的物业专项维修资金参照本办法规定交存。

第六条  首期维修资金按照以下标准交存：
（一）住宅按照建筑面积每平方米 50 元标准交存，设电梯的住宅按照建筑面积每平方米 90 元标准交存；其中住宅小区内单一产权的独立式住宅，按照建筑面积每平方米 30 元标准交存，专项用于小区共用设备设施维修、更新和改造；
（二）非住宅按照建筑面积每平方米 50 元标准交存，设电梯的非住宅按照建筑面积每平方米 120 元标准交存；其中住宅小区内单一产权的独立式非住宅，按照建筑面积每平方米 30 元标准交存，专项用于小区共用设备设施维修、更新和改造；
（三）住宅小区内开发建设单位建设的地下汽车车库（位），按照建筑面积每平方米50 元标准交存；
市住保房管局应当根据实际情况适时调整交存标准。

第七条  首期维修资金由开发建设单位代收，开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时，应按本办法明确的交存标准，一次性交存首期维修资金，收交单位应当开具财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第八条  开发建设单位应当在房屋买卖合同中载明维修资金的交纳标准和方式，并在房屋交付使用时向业主提供已交存维修资金的有效凭证。
第九条  维修资金按照统一交存，专户存储，专款专用，业主决策，政府主管部门和财政部门监督使用的原则进行管理。维修资金统筹，以物业管理区域为单位开列专户，按幢建账，核算到户，供业主查询、核对。

第十条  拆迁商品房的维修资金，按照投资主体的不同，由市、镇（街道）、开发区、临港新城根据财政体制分别组织筹措交存，实行属地管理，设立拆迁商品房维修资金专户，并统一接受市住保房管局和市财政、审计部门监督。
未建立维修资金的拆迁商品房由所属地政府、办事处或管委会负责补建，补建标准参照当年商品住房交存标准，但不得低于建筑面积每平方米10元。逐年补建时间自本办法发布之日起不得超过五年。

第十一条  维修资金自交存之日起，按照银行规定的利率计息，每年结息一次，并计入业主分户帐内。维修资金使用应当先在利息部分列支，利息不足时可以使用本金，但业主分户账面余额低于首期交存额30%时应暂缓使用维修资金。

第十二条  维修资金业主分户账面余额不足首期交存额30%时，相关业主或单位应按所拥有的房屋建筑面积进行续交。属尚未出售的物业，由开发建设单位续交，续交后的账面余额不得低于首期交存额度。具体续筹工作，按照国家有关规定执行。

第十三条  维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十四条  维修资金用于共用部位和共用设备设施维修、更新、改造发生的实际费用，包括前期勘察、鉴定、设计、工程招标、监理、审计费等费用。

第十五条  下列费用不得在物业维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或施工单位承担的物业共用部位、共用设备设施维修、更新、改造费用；
（二）本办法第四条规定应当依法由相关单位承担的相关设备设施维修、更新、改造费用；
（三）应当由物业服务单位承担的物业共用部位、共用设备设施日常养护维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因需由当事人承担的共用部位、共用设备设施修复费用；
（五）电梯、消防、监控等设备设施日常养护及年检费用；共用部位、共用设备设施低值易损易耗物品维护、更换费用；
（六）其他不属于专项维修资金使用范围列支的费用。

第十六条  维修资金使用应当具备下列条件：
（一）物业共用部位、共用设备设施保修期已满；
（二）各种维修项目符合维修资金使用范围；
（三）业主维修资金账面余额符合维修资金使用要求；
（四）相关业主已就维修项目的费用分摊达成一致。

第十七条  物业共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积的比例分摊，并在业主交存的维修资金中列支：
（一）物业本体共用部位设备设施的维修、更新和改造费用，专属一个单元或楼层的，由该单元或该楼层全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊；
（二）物业区域共用设备设施的维修、更新和改造费用，由物业区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊；
（三）业主共同使用的消防、监控等特种设备设施的维修、更新和改造费用，按业主所使用的终端设备数量进行分摊；
（四）业主共同使用的电梯设备的维修、更新和改造费用，由本单元全体业主按物业建筑面积比例分摊；
（五）物业管理区域内配套建设的集中式车库（位）的维修费用，统筹使用。

第十八条  业主大会成立前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务单位或业主提出使用维修资金申请，并向所在社区备案审核；
（二）物业服务单位或相关业主提出维修资金使用方案，方案应包括维修改造项目明细、施工组织实施方案、工程验收及决算方式、费用列支分摊办法等内容；
（三）维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案；
（四）物业服务单位或社区、相关业主委托维修单位组织实施维修；
（五）维修单位持有关材料，向维修资金管理机构申请列支，经审核同意后，将维修资金拨付给相关维修单位；
（六）维修资金管理机构按维修费用分摊比例规定，核减相关业主账户中的维修资金。
物业管理小区建设规模较大，征求业主意见耗时较长并存在一定难度，且不及时维修将损害业主的利益，经市住保房管局同意，可以由物业服务单位或所在社区在显著位置，采用发布公告等形式，广泛征询物业区域全体业主意见。公示期限一般不少于七天，业主对公示方案有异议的，由公示单位负责解释。

第十九条  业主大会成立后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）业主大会就维修资金使用范围、方法、程序等内容制定《物业维修资金使用规定》并报维修资金管理机构审核备案；
（二）《物业维修资金使用规定》需经占建筑总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过；
（三）《物业维修资金使用规定》可授权业主委员会在一定额度和一定情形下直接申请使用维修资金。一定额度和一定情形可由业主大会议事规则或管理规约进行约定；
（四）业主委员会或相关业主依据《物业维修资金使用规定》，组织物业服务单位或有关维修单位对物业管理区域共用部位、共用设备设施进行维修、更新改造；
（五）业主委员会、物业服务单位或相关维修单位在适当范围和位置公示维修费用决算情况；
（六）业主委员或维修单位凭相关资料向维修资金管理机构申请列支，经审核同意后，按规定程序划转维修资金；
（七）维修资金管理机构按照维修资金分摊比例规定、核减相关业主账户中的维修资金。

第二十条　拆迁商品房维修资金实行使用，参照本办法第十八条、第十九条的规定执行。

第二十一条  申请使用维修资金须向维修资金管理机构提供下列备案资料：
（一）维修资金使用申请表；
（二）业主大会或相关业主书面确认证明材料；
（三）维修、更新、改造方案公示证明、公示现场照片、公示结果及社区备案情况证明；
（四）相关工程施工合同、监理合同、竣工验收报告、费用审核决算报告；
（五）维修费用分摊清册及费用决算公示证明；
（六）其他需要备案审核的材料。

第二十二条  为确保物业维修、更新、改造工程质量及维修资金的合理使用，鼓励通过公开招标或邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位承担物业维修、更新、改造任务，并注意根据工程实际需要，委托相关中介机构对施工质量及工程造价进行监管审核。所发生的费用计入维修、更新、改造成本。

第二十三条  发生危及房屋安全及严重影响使用功能等紧急情况，由物业服务单位或业主委员会先行组织抢修，并告知相关业主。未按规定处置的，维修资金管理机构可以组织代修。维修费用按本办法第十七条有关规定分摊。
发生危及房屋安全及严重影响使用功能等紧急情况指：
（一）电梯出现故障，并危及人身财产安全或定期检验被责令整改的；
（二）水泵发生故障或损坏导致供水中断的；
（三）物业外立面破损，可能引起坠落，危及人身财产安全的；
（四）消防、安防系统部分设施、部件发生故障，影响系统正常工作，有关部门要求立即整改的；
（五）经住保房管局等有关部门同意需要抢修的其它紧急情况。

第二十四条  业主对物业维修、更新、改造费用有疑义，物业服务单位或改造项目实施单位应当负责解答，仍有疑义可委托中介机构复核，委托费用由委托人支付。异议成立的，委托费用由相关单位或责任人承担。
业主对承担维修、更新、改造费用分摊份额有异议的，应当协商解决，协商不成可以依法申请仲裁或提起诉讼。

第二十五条  下列资金应当纳入维修资金滚存使用：
（一）维修资金的收益；
（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第二十六条  房屋所有权转让时，维修资金余额随房屋所有权同时过户。

第二十七条   房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
业主应当持注销房屋所有权证的证明（或者房屋所在地区拆迁管理部门出具的房屋灭失证明）、本人身份证，至市维修资金管理机构办理资金账户注销手续，房屋分户账中维修资金余额返还业主。

第二十八条  维修资金管理机构应当接受业主、业主委员会查询下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存情况；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主、业主委员会对查询的情况有异议的，可以要求复核。

第二十九条  维修资金的管理和使用，应当依法接受市财政、审计部门的监督、审计。
维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

第三十条  违反本办法规定的，由有关行政管理部门依照法律、法规、规章的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
维修资金管理部门和管理机构及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　实施房屋保修金制度，房屋保修金的交存、使用和管理的实施办法另行制定。
房屋保修期满后，由住保房管局会同维修资金管理机构、开发建设单位、业主委员会、物业服务单位和社区进行验收，合格后办理交接手续。

第三十二条　本办法实施前未建立维修资金的商品房物业（拆迁商品房除外）是否建立维修资金，由业主大会决定。业主大会决定补建维修资金的，按照本办法的有关规定执行。

第三十三条　本市公有住房售后维修资金交存、使用和管理，按原有规定执行。

第三十四条  本办法由住保房管局负责解释。

第三十五条  本办法自2011年1月1日起施行。2005年2月1日江阴市人民政府发布的《江阴市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（澄政发〔2004〕130号）同时废止。

主题词：物业  资金  办法  通知
抄送：市委各部门，市人大办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团。
江阴市人民政府办公室             2011年3月22日印发　　共印150份