江阴那些事

    21亿总价，楼面价超过7万/平米，预计售价超过15万/平米，创造了全国的单价地王，这是前两天融创中国在北京的壮举。江阴的房地产市场虽然一直比较平稳，但还是有几个地块高价成交，我们来了解江阴这些地王的前世今生。

     今年以来，全国的房地产市场回暖势头渐现，行业内对市场上行的预期增加，土地市场一片火热，地王频现，而本次融创拿下的中国单价地王，只是土地市场的一个缩影。所谓地王，一般是指在土地拍卖的时候，以一个区域内最高的总价或亩均价拍得的土地，它形成的条件比较苛刻。第一，它需要国家本身有一个货币的宽松政策，其次是推地的高峰期。再次是处于房价上升通道较快的时期，以及老百姓普遍对房地产预期看涨的时候。
     其实，不仅是全国市场有地王，咱们江阴也有不少地王。从09年到11年，是江阴房地产市场快速发展的三年，在这三年期间，江阴的土地市场出让总面积接近20万方，其中南门的红柳地块是当时最受人瞩目的地王。

     【地产观察】弘建南门首府：南门地王待扬帆
     2011年11月，弘建置业以7.9亿的总价，接近980万的亩均价，超过100%的溢价率，在众多竞争对手当中脱颖而出，拿下位于南门的原红柳地块，创造了城南当时的地王，引起了极大的轰动。当年为何对这块地情有独钟，除了对市场持续上行的预期外，地段优势和对南门未来的信心是主要原因。
     弘建南门首府销售总监卢鸣介绍，之所以钟情，当时是看中了该地块后期的规划。因为所有的商业配套都陆陆续续在往南面迁移，而这块地正好最接近于市中心，也是整个南门的门户位置。
     虽然拍地之初带来的反响强烈，但高地价带来的也必然是高房价，超过6500元/㎡的楼面价，加上3000元/㎡的建安成本和后期的营销费用等等，整个地块的开发成本就超过1万元/㎡，预计该项目房价将接近1.3万元/㎡。虽然开发成本较高，开发商还是非常注重小区的品质打造。他们致力于打造的是江阴市比较高端的一个项目，不管是它的楼间距，还是人车分流设计都是精益求精，用材上选用的是日本全进口的YKK系统，目前在江阴市场上还没有出现。
     目前，弘建红柳地块已经确定案名南门首府，并将在9月底正式开盘。虽然开盘价格还没有公布，但从项目前期的认筹情况和市场反应来看，购房者对该项目的地段和小区品质都比较认可。不过金九银十期间，整个南门区域的多个楼盘有推盘计划，如何在同区域条件下发掘出自身的差异化优势是关键。

     除了南门首府，城南还有一个地王就是阳光置业的城南800亩地，这也是当年土地市场的一大壮举。

    【地产观察】掷金18亿 阳光豪取总价地王
     2009年9月，阳光置业掷金18亿元，拿下位于花北路南侧的800亩地块，当时阳光正在同一地区开发阳光假日花园的460亩地，加上拿下的这800亩地块，整个芙蓉大道以南基本上成为阳光的天下。阳光大手笔拿地，就是看好了城南的潜力，准备做长期的开发。
     据房产分析员介绍，这块地比较平整且大规模连成一片，比较容易进行规划和开发。而且就城南本身来说，当时在规划当中也有一些比较热门的配套，包括现在已经存在的立新学校，以及已经建成和运营的公交总站客运总站等等。
     除了看重城南本身的配套，市场导向也是重要因素。09年江阴的房地产市场正值火热，阳光开发的几个盘收回不少资金，在有了资金之后，阳光置业的一贯做法就是拿地再开发，只是这次的地拿的有些大。
     不过当时，阳光置业旗下假日花园、梅园、怡江城、敔山湾花园项目正在开发和销售，无暇顾及这800亩地块的开发。2012年之后，江阴楼市急转直下，阳光假日尚在建设当中，这800亩地尚未完成规划，具体是自行开发还是强强联手尚未定论。
     在影响房价的因素中，优质教育资源是很重要的一环，在我们江阴的城北区，优质教育资源不仅影响了房价，地价也随之水涨船高，平均地价居高不下，江阴仅有两宗亩均价破千万的地块都出现在城北。