【虎眼看楼】江阴当下楼市：一手房火热二手房理性，原因居然是因为这个~~

    2019年的金九银十即将过去，前九个月江阴全市商品房成交16747套，218万方。与2018年同期相比的21932套，284.2万方，表面上看量能有所萎缩，但细细看下成交排名，2018年的同期前三甲是蟠龙华都、立新五期和碧桂园暨阳府。今年1-9月份的前三甲是弘阳昕悦府、碧桂园翡翠湾和碧桂园新桥莱顿小镇。市场是不会说谎的，数据放大了精细着看，里面的讲究还是很多的。

    我们今天不妨就顺着当下江阴楼市的思路，说说最近市场上新房和二手房的那些道道，我就姑妄说之，看官就姑妄听之。

    Ⅰ 二手房热点转换很快

    熟悉江阴二手房的网友一定对去年以来的二手市场热点非常熟悉，这一波行情，首先是从实验市中双学区房开始发轫，从最早的11000-12000元一线开始跳跃式上升，小面积一路从六七十万上拉到去年的150万左右，同期的南菁学区房同步上扬，单价一直高于实验这边2000元左右，江阴目前市面上这类学区房，价格大致都在180万以上一线。

    双学区房发动之后，单学区房进入视线，加之中北一带学区调整至实验之后，这一区域多年封盘终告一个段落，开始连续上扬。乃至今年年初，花园的二手房价头也不回地从11000元左右飙升至18000元左右，甚至有些装修好一些的小面积价格直接报到了20000元。就好比股市里的连续涨停，行情的凌冽也是前无古人，很多业内人士都是目瞪口呆。

    之后热点继续切换，一则暨阳中学进入南菁教育集团的消息，消息公布之日，就是暨阳学区的飞升之时，很多这个区域的老业主憋了一口气，相差一条路，价格差一倍的积怨在此一刻得到了释放，比如蒋家巷新村，去年还是在八九千左右徘徊，一路上攻，小面积的已经在18000-19000元一线，行情之好，出乎大多数人的意料，一些早期有眼光的投资者更是赚得盆满钵满。

    这几波行情之后，市面上进入短暂休整期，很多投资者把眼光又放到了小河新村、澄南一带，一是因为周边城南区域是新房热点，新拍地块价格是日新月异，二是这个城区原来的最低洼点，因为学区有所调整，认同度再次加强，三是赌拆迁的，反正不贵，百十来万，万一遇到城市建设大幅度拆迁，好事自然来。

    和股票市场有一样又不一样，一样的是热点转换频率非常高，不一样的是房价上去了就只能切换另一个热点，想回调再吸纳反复炒作的概率很低，这就逼着很多手里持有现金的投资客不得不继续找寻下一个热点，伺机而动。

    Ⅱ 最近二手房交易时间拉长

    市场到了一个全新的平台，始终是需要用换手来加固行情，得到市场的认可，这个行情才算稳固。

    放眼望去，标杆是主城的一些次新盘，2.8万到3.3万，其次主城核心区的老破小们2.6至3万，周边花园西大街一点1.7万到2万，再远一点的佳兆业壹号公馆、运河世家、万悦城、苏龙苑在1.3万至1.5万，文定天鹤长江国际圣廷苑等在1.1万至1.3万一线，普惠苑一带在万元以下一点徘徊。总之，城区的房价除了一些公寓类产品，住宅类的基本都已经在万元以上，江阴实实在在进入了“万元时代”。

    随着总价的抬升，市场整体企稳的同时，对于买房人、卖房人来说，议价空间在收窄，同时成交周期有所拉长。数据不完全统计，九月份江阴的二手房客户成交周期为26.5天，环比增加了6.6天；房源成交周期72.5天，环比增加了14天，一定程度反映了目前二手房市场成交难度有所加大。从议价空间的不断变化中不难看出，随着市场环境的变化，买卖双方在交易中也在互相博弈。

     Ⅲ 刚够买新房，买二手房压力还要大

    笔者和很多买房的网友进行过沟通，明知现在新房市场火热，还是一股脑扎进去，原因无非两个，一是怕手上资金贬值，想通过不动产来达到保值的目的；二是担心踏空，现在市面上推出的新房至少还没有八九千楼面价的产品，与其等未来，不如现在先上车，以后再有机会换房操作。

    同样手上有一百万，你是会买二手房还是买新房？针对这个问题，我们也做了小调查，得出的结论也是新房，下面不妨分析一下：

    四成首付首套，100万的首付其实杠杆用足的话，250万总价的房子是问题不大的，而且后续的诸如契税、房屋维修基金等都要到交付时候才需要，哪怕是装修的费用筹措，都会给业主一个缓冲的时间。

    二手房就不一样，都知道有个评估价，只能贷到评估价的七成，而评估价又基本上是房屋总价的七成，也就意味着你的100万，其实只能买到总价200万左右的房子，且还需要过户时候的中介费、契税，甚至装修等一系列费用。你千万不要小看这里的50万，土豪们随意，对普通购房者而言，这个就是门槛。

    Ⅳ 二手房的下一个热点在哪里？

    回答这个问题，其实就是在看江阴的发展是不是和房价匹配。江阴2019年上半年的GDP达到2024亿元，全国县级市前列。2018年10月8日，江苏南沿江城际铁路正式开工。众人关注的南京理工大学2018年9月20日开工，今年6月25日主体工程封顶。江阴地铁S1也已经在10月17日正式开工仪式。江阴“缺铁缺高校”的历史已经翻过。

（十三五期间，江阴GDP总量增减）

    既然认可了城市在发展，是值得投资买入的大前提，那么我们就一起来听听市面上的几种声音，做个汇总，仅供大家参考。

    声音一 强者恒强，继续看好学区房及城南的。可能有一些新近关心江阴楼市的人会纳闷，江阴的学区房怎么会这么坚挺，那是因为这是实打实的学区房，有了房子，就是进了门槛，后续也没有那么些花里胡哨的分班之类事情，学区房现在基本都不招新市民，但学历高水平高的新市民都可以通过购置房产进入学区，这就是公平的一件事情。

    城南是当下的当红辣子鸡，学区升级+地铁概念+高铁新城+土地储备，哪一样好事都有它的份，想不红也难。不对抗趋势，顺着思路买，就是最好的诠释。

    声音二 继续埋伏，没有不涨的房子，所以伺机而动。有个网友在聊这个话题时候，说了他的经历，早年间，他们兄妹两人合伙买了套环西新村的房子，六十几平吧，花了38万，过了那么多年也没有涨幅，几次三番都想出掉，只是因为没有利润，卖了也没有用处，谁知忽如一夜春风来，暨阳中学学区升级，前几天欢天喜地把这套房子以85万的价格出手了，守得云开见月明。

    有了这段经验，兄妹俩准备再次下手，只是放眼看看，江阴房价“轻舟已过万重山”，遍寻楼盘，发现只有城西区域还有滞涨楼盘。他们的理由很粗暴很简单，没有不涨的房子，现在不涨就是在底部，一旦有机会，房价必定上行，今天相差有多少，他日上涨就有多少。

    声音三 城区买房已经亚历山大，那么退而求次，放眼周边寻找新的热点区域。笔者大致数了一下，有四带：南闸一带、海岸城一带，南理工一带和蟠龙湾公园一带。南闸靠着地铁高铁概念，估计后续还有行情，只要楼市不哑火，南闸就有机会。海岸城附近是因为有商业配套，积淀了这么久，房价相对还是处于低位，以后那些刚工作的年轻人还是上车的路径之一；南理工附近的机会更好一些，毕竟学生生源多，适合投资一把，红豆万花城的商业也是十分值得期待；至于蟠龙湾一带，现在品牌开发商扎堆在吆喝，喊多了，机会就来了。至于哪个适合你，一是看你生活半径，二是看哪个楼盘的调性和产品刚好契合你口味。