【虎眼看楼】江阴土地市场看不懂了，城南8500，城西却8700，究竟发生了什么？

45分钟17轮成就了城西新的楼面价记录

    2019年10月30日，一场花费“45分钟17轮”的土拍结束，标的物是城西规划设计院旁的37号地块，地块不大，占地才2.37万平约36亩，规划地上建筑面积4.74万平，起拍底价37342万元，折合楼面价7880元/㎡，特殊条件是限高36米，开发商还得无偿对北侧道路拓宽，东侧公园绿地改造。

（37号地块四至范围）

    地段优良、面积适中、总价不高的条件，吸引了金地、朗诗、中南锦时、锦艺、长江等五家参与，结果是锦艺以41342万元竞得该地块，成交楼面价8724元/㎡，溢价率10.71%，实际楼面价约8900元/㎡。由于项目限高，只能做小高层类的产品为主，里面要求成品住宅比例是30%，预估未来售价精装产品会在19500元/㎡一线，毛坯类产品在18000元左右。

（45号地块四至范围）

1.5万方商业成了城南45号地块的试金石

    2019年10月24日，澄地2019-C-19，也就是45号地块，位于应天河以南的地块，以底价16.07亿元成交，竞得者是地块北面河对岸的天悦府缔造者——长江房产，容积率2.2-2.5，起拍楼面价也是成交楼面价是8500元/㎡。

（45号地块和37号地块属性对比）

    地块占地113亩，75631.04平米。地块中间有工农河通道，规划条件中，一是要求其中商业及设施服务用房建筑面积为1.5万方至1.8万方，二是要求工农河预留通道控制范围内建设宽度为15米的桥梁。造桥成本可控，可这1.5万方的商业真的成了地块的试金石。最终，本地扛鼎房企扛起大旗。
同一天挂牌的澄地2019-C-23要塞小学南地块，29952平米约45亩，1.5-1.8的容积率，起拍楼面价6200元，只是地块配建的安置房建筑面积不低于16270平方米。澄江街道办事处负责回购拆迁安置房，回购平均结算价为多层6000元/平方米，高层（含小高层）6500元/平方米，最终无人响应。

回过来看，三块地都是特色鲜明

    长江45号地块，特点就是：大，够大。我们折算成足球场来比较一下，按世界杯决赛阶段比赛场地为长105米、宽68米，113亩就应该有10.5个足球场大。

    城西37号地块，特点就是：小而精。面积35.5亩，地段位于五星桥堍，离传统意义上的步行街距离不远，驾车的话，到华联商厦也就2.7公里。容积2.0，由于限高的原因，想做高低配基本也是没戏，会以11层的小高层为主。加之地形也是面宽向阳面大，适合做出时下百姓都喜欢的产品。

    至于要塞小学地块，开发商们遇到的阻碍还是布局比较难，地块不规整，安置房与商品房的界面无法清晰界别。那么好的地段，6200元的低起拍价，周边配套的完善，也没有加分，这块地还是需要有真正眼光和设计水平的开发商来布局。好菜不怕等，继续有缘人。

造成45号冷静，37号热门的原因还有啥

    前面铺垫了那么多，就是想着先把土地拍卖的情况先罗列一下，出场人物有个交代。下面才是正文，为何会有现在的局面？后续土拍市场是冷是热？江阴的买房人该不该出手？

    一、众多开发商手上资金不充裕

    没钱，或许这是回答土地不热最好的原因，所以笔者也把这个理由放在第一个。

    2019年5月份之后，房企的融资就被一步步地收紧。先是5月份，市场曝出部分房企被列入暂停公开市场发债业务名单，包括债券和ABS。而且因为土地土地溢价明显，地王再现，住建部也曾经联合其他部门点名了10多家开发商。国家也规定信托等不得违规给房企融资，附件中提到其中的整治对象之一就是房地产行业。

    被逼急的房企们，国内借不到钱，只能跑海外补血。引发了6月份一大波海外发债浪潮。融资成本自然就提升了。国家拿融资开刀，也就是从根上解决房企因为集中抢地而带来的土地溢价。

    我们不妨回过来看看江阴今年的土地市场，出手的几乎都是长江、旭辉、北控这样资金实力，或者说自有资金实力还是不错的公司。

( 2019年土拍成交一览表)

    二、房地产市场进入下半场

    说这个感觉有点大，甚至有点老生常谈的味道，但还是不得不借题发挥一下，大家也了解一下周边重点城市的情况。

    南京、苏州和无锡的土地市场相继降温，十月初，南京共拍卖6块地，其中有2块地终止出让，2块地底价成交；剩下的2块地成交楼面价也远不及3年前同区域的地王楼面底价，最高相差高达16874元/㎡。

    10月10日，无锡拍出的4块地，竟有3块地底价成交。10月底，无锡土拍梁溪区和经开区三幅地块无人报名，最后五分钟取消挂牌，洛社地块只有一家房企报名。还有，前段时间苏州地王盘骨折价卖房也是关注度极高的话题。据了解，苏州地王盘中铁诺德•姑苏上府，楼面地价高达25750元/㎡，但由于限价的原因，开盘均价仅28000元/㎡，开发商的利润空间大幅度降低，堪称骨折价卖房。

    从中可以反映出，开发商拿地越来越谨慎，土地投资逐步回归理性。45号地块这样大体量高总价的地块，开发商的风险评估指数也会随之上升。我们也可以武断得出结论：明年上半年的土地市场也不见得会有太大松动，传统的住宅售卖市场会继续收窄。

    二、城南利好兑现，城西未来可期

    三、常说，买房子就是买期望，对城市的期望，对家庭未来的期许，也是对自己人生的认可。江阴城南区域，这两年是利好不断：芙蓉大道的快速化改造、沿江高铁的兴建、江阴地铁S1的动工、中医院选址城南、立新中学进入市中集团并初一开始招生、暨阳中学进入南菁教育集团并不招收新市民子女、城南小学升格进入辅延教育集团，除了没有大型的康健文体设施，城南该有的基本都有了，当红辣子鸡态势一往无前。

    长江天悦府、旭辉公元、旭辉运河公园、中梁应天首府、碧桂园翡翠湾、碧桂园暨阳府和万科都会系项目都会一一亮相城南，众多开发商，各处奇招，有的话地段、有的讲品质，有的谈品牌，也有的讲情怀，市场一片火热，繁华之下，也意味着板块的竞争态势增加，未来区域内的库存和竞争压力，城南应该是短时间内最大的。

    反之，城西37号地块，周边竞品不多，长江御珑府又把价格空间打开，一直自诩“价格洼地”的城西，带集中供暖的洋房毛坯均价也到了18000元一线，市场反响还相当不错。

    江阴城市不大，四周语言又各不相同，早期的江阴更是东面不会到西面来买房，西面的到东面要不是因为工作原因下手也不多。好在这两年，学区房、城南房等概念强起，旧的买房概念已经悄然改变。城西的道路通达度更好，城市界面也很优良，海岸城区域的朗诗未来街区和南理工申港红豆香江华府等项目的俏销，也影响着更靠近城区一带置业者的判断。

    四、并不是所有的品牌开发商都是战略进来

    一二线城市的准入门槛越来越高，土地单价高，开发商投入成本很大，投资风险也相应加大，进入的难度也是几何级倍增。加之，开发企业发展迅速，越来越多的品牌房企要进入头部，动辄百亿的销售额，为了可持续发展，就必须开军拓土，向更多的城市扩张。同时，我们也看到了随着城市干道的建立，区域一体化的发展，客户外溢到三四线城市的现象也越发明显。

    这里，就有战略进城市和被动进城市两种情况。举个例子，旭辉从江阴澄江府开始，不断布局城南，旭辉公元和旭辉运河公园，都是其战略布局的重要一环。从江阴的房地产市场容量和潜力，规模适中的江阴进入旭辉的筛选城市，再依据房地产市场的价格水平和增长空间，进入战略模型筛选，符合发展方向。“来了江阴，我们就不会轻易离开”。这是旭辉人在不同场合的表态，这就是战略进入江阴，所以品质、产品，都会精益求精。

    本地房企里面的长江房产，那是更加毋庸置疑，了解江阴人喜好，做江阴人喜欢，这也是他们一贯的作风，生于此长于此，与城市共荣，也是深耕一次最好的诠释。

    相比较之下，也有很多开发企业是投资性进入江阴，或者说被动进入江阴，并不是对江阴好感度有多强，也不说明江阴的房地产市场他有多看好，只是因为外面苏州无锡拿不到合适的土地，来江阴只是寻找机会，有最好，没有拉倒。捡漏心态一览无遗。

    45号地块的，高总价高单价大体量，绝不是捡漏心态者喜欢的东西，深耕江阴也绝不是一两句口号能喊喊的，孰强孰弱，可见一斑。

    Ⅴ江阴的房子还能买么？买什么样的？

    笔者是土生土长的江阴人，对这一方水土自有情怀。撇开这种家乡情愫不讲，江阴也自有其独特的魅力和潜力。

    一是经济发达，市场繁荣。上半年，江阴全市实现地区生产总值2024.58亿元，按可比价格计算，增长7.3%，高于无锡平均0.2个百分点；GDP、财政、工业、投资、消费、出口、外资、居民收入等主要经济指标增速好于去年同期，显示出上半年江阴经济运行稳中求进，改革效应充分释放。

    二是房地产土地市场趋暖，众多开发商布局。2016年至今，江阴全市共出让84幅涉住宅用地，土地规划建筑面积877万平米，其中，2016年55万平，2017年204万平，2018年314万平，2019年1至10月份304万平。

    开发商布局江阴的有：星河地产、碧桂园、旭辉、长江重仓江阴，拿地数量、土地建筑面积、拿地总价均靠前；此外，弘阳、恒大、北控、万科、金茂、融创等也大力布局江阴。

（星河国际鸟瞰图）

    三是基建上马，未来可期。江阴人一直心心念念的两铁时代已经来临，南沿江高铁2018年10月动工，江阴地铁S1在2019年10月开工，南理工江阴校区已经主体封顶，江南大学已经进入规划招投标阶段，这一切的一切，带将会把江阴带到一个新的城市量级。

（ 江阴地铁S1开工仪式）

    四是土地市场回温，房价填平洼地。2015年至今，澄江街道土地市场相对住宅市场，实际明显的供小于求，储备中心手里并没有大量的土地库存。2017年至今的土地楼面价显著提升，2016年楼面价升至5611元/㎡，2019年已经升至8761元/㎡。相应的，商品房住宅均价也逐步上升，2019年澄江街道的商品房住宅均价已经升至13714元/㎡。

    同期，商品房销售也是供需两旺，2017年全市销售面积297万平米、销售额230亿元，2018年销售323万元，销售额为277亿元，2019年前九个月销售已经206万平米，销售额213亿元。

    值得注意的是，城区澄江街道商品住宅一直处于供小于求状态，这个是从2018年开始的，持续至今还是未有改变，一房难求，目前也是常态化，亟需拍出去的土地转化为商品住宅上市补充货源。澄江街道的2019年库存低至45万方不到，去化出清周期降低至6个月不到，市场的氛围也是可见一斑。

    总结一下，江阴是个不依赖房地产市场，或者说不依赖土地财政城市，所以前期一直是周边长三角同等级别城市中的洼地，前几年，甚至吸引了很多周边城市客户投资者，但，是金子早晚会发光。城市的框架继续完善，量级持续增加，短板一一补足，靠着民营企业发家致富的江阴人，也一定不满足于现状，会继续奋斗。未来的城市红利，还将继续派发，买不买房，自己拿主意。