全市商品新房均价13859元/㎡

城区住宅均价17421元/㎡

01

整体市场

纵观整个2021年，尽管楼市经历起伏，但政策目标仍然是维持市场稳定。随着近期央行降准，商贷政策放松等利好信息频出，各种优惠促销助推成交走高，江阴楼市迎来“年末翘尾”~

02

新房成交

2021年12月，江阴全市商品新房成交1133套，合计面积14.26万方。其中住宅成交898套，环比上涨31.67%；非住宅成交235套，环比上涨30.56%。

 （2021年12月江阴商品新房成交量同环比分析）

我们从12月江阴商品新房成交量同环比分析表中能够看出，12月份的成交虽然同比呈下降趋势，且仅有去年同期的二分之一；但环比来看还是比较乐观的，较之上月已经起稳并且在稳步上扬。

这其中的原因主要有以下几点：

1、临近年底，随着央行降准，楼市又迎来好消息，商贷政策将放松，楼市回暖信号明显。近期江阴多家银行表示贷款额度充足，放款速度全面加快，放款周期大大缩短。

2、江阴不少项目调整策略，趁着双十二和年底回款优惠的节点，推出特价房源、特惠活动等等，以部分房源特价、优惠的方式进行销售，从而提高项目的热度，增加来访量。

从12月成交量来看，达到了预期效果。

江阴全市商品房成交龙虎榜TOP20

从12月江阴商品新房成交榜上来看，澄江街道碧桂园·暨阳府荣登榜首，云亭街道天敔湾以及澄江街道华润置地江湾城紧随其后。

2021年12月下旬，天敔湾首开，以网签备案75套位列总榜第二，整体开盘去化表现较好。

在产品打造上，天敔湾结合1.0-1.1的容积率，打造了联排、叠墅、洋房三种低密产品。

 （天敔湾实景图）

随着江阴改善时代的到来，各大高端改善产品纷纷亮相，单价每平2.5万+、3万+的终改新盘层出不穷。作为建发首次落子江阴打造的新中式低密山水院墅项目，大家对天敔湾还是很看好的~

榜单第三的华润置地江湾城更不用多说了，大体量、高性价比楼盘。

在当前的楼市环境下，购买期房能够如期交付，让大家安心、放心显得尤为重要。而华润有央企背书，实力雄厚，完全没有这些后顾之忧。

除此之外，华润置地江湾城还有103、113㎡这样的刚需小户型，对首次置业人群来说，是个重大利好。毕竟户型越小的，总价就越少，购房压力也就越小。

2022年的角逐已然开始，待明年各大项目陆续入市，又将掀起一波热潮。

五大板块成交榜单

主城区板块：碧桂园·暨阳府、华润置地江湾城、锦艺天章占据前三甲

敔山湾板块：天敔湾、融创·敔山桃源、中南樾府占据前三甲

高新区板块：敔山玉兰花园、星河国际、天安数码城占据前三甲

临港板块：红豆·香江华府、弘元·星悦里、兰樾雅院占据前三甲

乡镇板块：霞客映、中奥·天奕云著、中南·水云间占据前三甲

各街道乡镇成交量

 （12月各街道乡镇成交量）

2021年12月，全市16个乡镇街道有成交记录，澄江街道、云亭街道、夏港街道分列区域成交排名前三。

其中澄江街道306套继续领跑，云亭街道221套紧随其后，夏港街道107套表现亮眼，冲入榜单前三。

城区一直都是新盘库存比较多的区域，同时也保持着较快的去化速度。12月住宅累计成交3.12万方，相比11月环比上涨30%。

 （城区住宅市场）

最近几年，江阴各大乡镇板块优势凸显。

像徐霞客镇，近年来名声鹊起，本就是充满人文气息的大镇；随着众多开发商的涌入，还有霞客湾科学城、锡澄S1等重大利好加身，发展面貌日新月异，吸引了众多江阴乃至无锡的客群来此置业。

加上每个乡镇板块都有自己的优势，并且客户群体也更明确。可以说，这些都是2021年江阴乡镇得以崛起的根本动力。

03

供应库存

2021年12月，江阴共领取3张预售证，其中包括1个项目。

累计上市商品房425套，面积6.87万方，均为住宅。

  （新房市场供求关系）

2021年12月，江阴全市住宅面积供求比为1:1.7，12月整体市场表现供小于求。

   （近一年住宅库存情况）

目前江阴市场库存房源中，多数房源处于强销期，且还有新房源在不断入市，这也加大了去库存的难度。

纵观2021年，住宅库存始终保持在200万方以上，同比2020年增加不少。

从供应节奏来看，上半年由于市场较热，所以整体供应比较大；下半年，市场恢复理性，与上半年领证即开盘的“高效”模式也是形成鲜明对比，供应节奏“放缓”，不少项目加紧去化之前的库存。

在成交趋稳的前提下，市场供给加大，江阴整体房源库存增量明显。

截止到2021年12月底，江阴全市商品新房住宅库存面积306.22万㎡，去化周期17个月左右。

对购房者来说，多了份选择；对开发房企而言，如何彰显自身价值，凸显竞争力，会是2022年的重要课题。

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房价走势

 （2021年江阴商品新房月度供销量价走势）

上图是江阴全市近一年各月份供应量、成交量和全市商品新房成交均价。

2021年12月，江阴全市商品新房均价13859元/㎡，环比上涨19.24%；全市住宅均价15022元/㎡，环比上涨13.34%；城区住宅均价17421元/㎡，环比上涨4.62%。

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土地市场

2021年12月，无土地挂牌；共有2宗地块成交，均为住宅用地。

 （12 月地块成交情况）

2021年12月1日，江阴新国联以总价4.5亿，拿下城南16号（立新小学西）地块。地块占地35.7亩，楼面价9500元/㎡。

2021年12月21日，江阴城市发展集团有限公司以总价14.56亿，拿下城东83-1号（美丽华都东）地块。地块占地112.34亩，楼面价9721元/㎡。

2021年全年，江阴土拍市场共成交26宗地块，地块面积131.72万方，共计成交金额160.22亿元；其中涉宅用地（住宅用地+商住用地+安置房用地）共计成交18宗，地块面积114.83万方，总金额158.02亿元。

2021年，江阴土地市场热度从热到冷，年底略有翘尾，呈现出“前高后稳，回归常态”的趋势，预计2022年宅地的供应节奏依旧保持平稳。

从2021年江阴土拍数据来看，整体呈现出以下特征：

价涨：虽然整个江阴房地产市场坚定不移朝着“稳地价、稳房价”的目标迈进，但在2020年延续到2021年上半年的土拍高热影响下，2021年江阴整体地价仍然呈现出了上涨的趋势。

2021年，江阴全市住宅用地综合楼面均价达到10962元/㎡，可以说，目前江阴的楼面均价已经来到“万元”级别，未来仍有望进一步扩大。

量缩：2021年全年，江阴全市土地出让量较去年相比，总体呈现下降的态势。我们不难发现，推地节奏已经出现放缓的态势。

2021年，全市土地出让面积合计131.72万方。与2020年相比，下降26.89%；出让总额为160.22亿元，下降20.19%。

 （江阴2021年月度土地出让情况）

我们从月度土地出让情况可以看出，在上半年不限价+土拍高热度的行情下，房企拿地积极性比较高，多宗地块高溢价出让。

下半年受周边城市土拍影响，江阴土拍呈现平稳态势，最为显著的变化就是，下半年几场土拍开始采用“最高限价+摇号”的出让方式。

这样做最重要的目的首先是“维稳”，保证土地市场整体稳定，不会过快或过冷发展；其次，最后2场土拍，均由国资公司托底，也意味着“政企合作模式”走到台前。

如今的开发商，需要面对既定城市环境下的精耕细作，对综合开发能力的考验更甚。

无论哪种开发方式，最终的目的都是为了保障房地产市场的健康稳定，同时也要保证住宅品质、减少因项目烂尾或交付质量而维权的情况发生。

2021年已经结束，2022年，您准备好上车了吗？