2019年，江阴新建商品房供应21220套，供应面积267.28万方；成交23860套，成交面积302.99万方，供销套数比为1:1.12。

（2010-2019年江阴商品房供销套数走势）

（2010-2019年江阴商品房供销面积走势）

图表中可以看到，近四年来，江阴整体供应量呈逐年上升趋势。

2019年更是成为供应大年，年供应量突破2万套，较2018年同比上涨 57.79%。这也是继2015年之后，江阴供应重回“2 万”大关，整体市场充满活力。

细心的朋友一定已经发现，怎么2019年的成交量反而略低于2018年呢？

是，数据上确实不如2018年，但我们格局打开一点的话，或许会有新的发现~

2019年，历数江阴的新建商品房项目，装修从毛坯到精装，房价从1万+到2万+，产品形态从刚需到改善，小户型逐渐消失，大面宽洋房开始盛行……凡此种种，整个市场的改变是显而易见的。

所以成交量的减少，不能说市场不好，只能说当时的江阴已经渡过了“野蛮生长期”，接下来就是遵循市场，优胜劣汰的时候。长远来看，这对于整个市场持续健康发展来说，是一个“拐点”，但并不是一件坏事。

我们再把时间的维度拉长一点来看，近四年间，江阴商品房的整体表现依然较为稳定，年成交量保持在2.3万套到2.6万套之间，虽有小幅波动，但总体稳健向好。

1:1.12的供销比也在合理区间内，成交房源多以上市货量为主，库存房源稳步去化，市场表现积极健康。

510小编一直认为，数据是客观的，也是冰冷的。2019年江阴楼市销售的火热，绝不是“成交量略低于2018年”这简简单单一句话就可以概括的。

接着看，您就知道510小编所言何意~

2019年，全市商品房成交23860套，共计302.99万方；成交总金额为345亿元，全市商品房均价11423元/㎡，可以说是创近十年新高。

（2019年江阴全市商品房价格）

江阴城区范围内，商品新房更是来到均价15000元/㎡的时代。房源紧俏，去化周期不足7个月，供需两侧都迎来了较大的挑战。

与此同时，市场上也出现了2万+的新房项目：旭辉公元和瑞德·瑞澄名筑；紧随其后的，是万科、金茂、星河国际、星河湾、蓝城等众多品质开发商纷纷进军江阴~

为什么会出现这样的情况呢？以后2万以上的楼盘会不会越来越多？510小编就给大家简单分析一下。

首先，土拍刺激作用明显。2019年的土地市场，推地数量多、速度快，而地价也节节攀升。就比如楼面价9624元/㎡的旭辉公元项目，以及楼面价9666元/㎡的澄江金茂府项目，这样的楼面价在之前的江阴，是从来没有出现过的，这带来的结果就是，项目后续的上市价格，毛坯交付都要在19000元/㎡左右。

其次，精装大环境的到来。2019年，江阴市面上的精装项目是非常多的，主要是因为市场大环境都是往精装房方向来发展，而那两年间拍出去的许多地块，也都有全装修成品交付的规划要求。

上述两点相结合，2万以上的价格似乎就是 情理之中的事，并且类似的新项目也会如雨后春笋般出现在之后的江阴市场。

看完新房市场，我们再来看看二手房~

2019年，江阴全市二手房一共成交17340套，成交面积190.05万㎡。其中二手住宅成交16482套，成交面积180.91万㎡；二手非住宅成交858套，成交面积9.14万㎡。

与2018年相比，套数增加了2427套，同比上涨16.27%；面积增加了25.57万㎡，同比上涨15.54%。二手住宅增加了1569套，同比上涨10.52%；面积增加了16.43万㎡，同比上涨9.98%。

（2012-2019年江阴全市二手房成交套数情况）

（2012-2019年江阴全市二手房成交面积情况）

纵观2012年以来近8年的江阴二手房成交情况，整体呈现一个逐年上升趋势。

尤其是2017年开始，增速明显提高，那一年也是江阴学区房爆涨的开始。2018年延续了2017年的热度，涨势凶猛；而到了2019年，各项数据更是创历年新高~

值得一提的是，2019年二手房市场的一大亮点，就是学区房的暴涨。

当年“学位制”政策的出台，可以说是立刻打破了原本市区内学区房市场的供求关系。

简单来说，在需求一直比较稳定的情况下，学位制的出现，会导致市场供应减少很多。也因此，2019年不管是单学区还是双学区房，都普遍上涨了3000-5000元/㎡不等。

这个涨幅是什么概念呢？一套虹桥60多平的简装房，之前市场价大约在130多万，在此轮行情的上涨下，它的身价大概是160多万——涨了整整30万！

现在回过头来看，对于很多在这之前就已准备好资金入手的家长而言，错过了涨价前的行情，再上车恐怕就要再多纠结一段时间了。

我们再来看看2019年江阴二手房的月度成交走势。

（2019年江阴全市二手房月成交套数走势图）

（2019年江阴全市二手房月成交面积走势图）

2019年7月，成为全年二手房成交的一个峰值点——当月二手住宅成交2085套，成交面积22.98万㎡；非住宅72套，成交面积0.82万㎡。

从全年成交走势上来看，7月成为分水岭，上半年整体呈上升趋势，下半年回落，逐渐形成“人”字型走势。

探其原因，影响二手房成交的因素有很多，像登记入学政策、下半年新房市场的冲击等等，相比于2018年全年成交的均衡，2019年的二手房市场，正在逐渐形成新的购房周期~

对了，行业里不是一直流行这么一句话嘛：“面包的价格是由面粉决定的”。

那么我们看完2019的楼市供销情况，再来看看这171亿强势收官的土地市场。

2019年，是江阴土地市场取得“突破”的一年。

据统计，2019年江阴土拍市场，全年共成交38宗地块，成交面积达3642.92亩，吸金171.44亿元。其中，成交面积同比增长29.22%，成交金额同比增长36.36%，亩均价同比增长5.53%。

171亿是什么概念？510小编算了一下，基本上可以修1条锡澄S1线（从江阴到无锡），要么建2.5个江阴高铁枢纽站，或者3个南理工江阴校区，甚至是26个江阴体育中心......

其实，我们从土地市场的变化中也能感受到江阴楼市的脉动。

三年前，江阴还在大喊着“去库存去库存”，整个2016年江阴土地市场几乎没有什么供地，开发项目也多以二手地为主，城区项目的楼面价不过5000元/㎡左右。

变化发生在2017年，江阴土拍重启。当年经营性用地挂牌17宗，其中住宅用地 13宗，里面就包括拍出了7227元/㎡楼面价的铂悦天境。这一拍，正式开启了江阴城区的推地之旅~

而到了2019年，江阴全年共拍出171个亿，成功刷新了记录，而且这一次是真正的“量价齐升”。城区好地供不应求，大牌房企纷至沓来，江阴已经从长三角洼地，迅速缩短了与周边城市的距离。

2019年，江阴全市可售商品房住宅库存量约1万套左右，城区去化周期不足7 个月，整个江阴全市去化周期不足10个月。那一年，很少有人再高喊“去库存”，反而听得最多的一句话变成了“要加快推地节奏”。

我们都知道，土拍的火热，往往意味着整个市场对未来发展的信心较为充足。那么这时候，购房者是不是可以“无脑上车”了呢？

且慢，我们仍然应该“稳”字当头。

别不信，我们可以一起看看2019年的政策情况~

要说2019年政策端的重磅消息，510小编认为，主要就是公积金实行新政和商贷的持续收紧。

01.公积金925新政——认贷又认房

（公积金新政）

在2019年9月25日起实行的公积金新政中，大家最明显的感觉就是政策收紧，开始“认房又认贷”。不仅公积金贷款额度下调到个人最高可贷30万，夫妻最高可贷60万，就连贷款额度都与缴存年限挂钩。

与此同时，公积金新政还规定，停止向第三套房及以上的缴存职工家庭发放公积金贷款。

而在此之前，江阴实行的公积金政策还是“认贷不认房”的，即无论名下有多少套房子，一个家庭都有两次使用公积金贷款的机会。并且，可贷款额度还是个人最高50万，夫妻最高80万。

话说回来，此次政策的收紧，也在某种程度上提醒着广大购房者，买房的好机会稍纵即逝，及时、最大化地利用好政策才是重中之重。

02.商贷新政—LPR模式

2019年10月8日，商业贷款宣布实行新的商贷政策，也就是商贷利率有了新的计算方式，即LPR的利率计算方式——意思就是以最近一个月相应期限的贷款市场报价率（LPR）为定价基准加点形成。

听起来很是复杂，但简单来说就是本月房贷利率=上月LPR利率+基点。

（江阴2019年10月份房贷利率一览表）

我们一起来看看当时LPR模式计算的房贷利率，大家能直观看到的只有数据，说直白点，其实就是首套房利率基本上浮20%左右，二套房利率基本上浮25%左右。

由此看来，虽然商贷实行了新政，但其实房贷利率上变化不大，微微有所调整，只是换了一种说法而已~

03.商业贷款 认贷又认房

2019年12月1日起，江阴各大银行开始实行“认房又认贷”，这是商业贷款的再一次收紧。

认贷又认房，是指贷款买房时，只要借款人家庭（不包括成年子女）名下有住房或征信系统里查到未还清的房贷记录，都将被界定为二套房或以上。

（江阴2019年11月份房贷利率一览表）

看起来“认贷又认房”是政策的再一次收紧，但因为江阴是不限购城市，所以在具体实施过程中，会有些不同之处，具体实施标准如下：

综合以上内容来看，“房住不炒”仍然是楼市发展的大基调，“稳”字仍然是政府调控楼市发展的大方向。