【解读】央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，以后贷款利率这样算…

解读：

    1、 房贷利率会不会下跌？

    答：不一定

    目前基准利率为4.9%，而按8月20日5年期以上LPR为4.85%，不少人解读为房贷利率下调。

    事实上基准利率已经好多年没有调整的，而LPR每个月都会调整，有可能下降，有可能上升，只能说利率更加市场化，但不一定是下降，也可能会上升。

    2、首套房贷利率能否下调？

    答：有可能

    按照公告，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）。

    当下全国主要城市首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39%以上，这从政策预期看，后续有降低的可能性。

    3、首套房贷利率还能打折吗？

    答：不能了

    据了解，此前首套房贷利率曾出现低于基准利率的情况，2009年为了促进住房消费，房贷利率曾一度较基准利率下浮30%，而在2015年，首套房贷利率也曾有下浮10%的情况。

    目前首套房贷利率最低的上海，利率可打95折。

    但是此次的公告明确，首套房贷款不得低于相应期限贷款市场报价利率，这也意味着，未来房贷利率失去了低于LPR的可能性。

    4、首套二套利率差会变大吗？

    答：可能会

    据了解，目前在广州，首套房贷利率基本是上浮10%（5.39%），二套房贷利率主流是基准利率上浮15-20%（5.635-5.88%），两者利率差最大也仅为0.49%。

    不过按照最新的要求，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），两者利率差就达到了0.6%。

    “这份公告的第一句：为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。扩大首套二套贷款利率差，也是符合‘房住不炒’定位的”。”郑大源表示。

    5、贷款之后利率多久调整一次？

    答：最短一年调一次

    除了算法的变化之外，此次公告还提到了利率重定价。

    中国人民银行有关负责人表示，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

    6、加点数值能不能变？

    答：不能变

    据了解，在此前的房贷中，基准利率会根据每天是否有调整而变化，但是打折上浮幅度，则不会变。例如申请贷款时房贷利率为基准利率上浮10%，那么未来20年都将上浮10%。

    而未来调整为加点数值的方式，例如二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

    中国人民银行有关负责人表示，每笔贷款具体的加点数值，由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

“基准利率”这个词正式退出历史舞台

    一、房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后，也没有“上浮多少倍”这个说法了。

    比如“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。

    1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。

    最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。

    大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就参考11月20号的，以此类推。

    二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

    你知道的，以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。

    现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。

    还是以“加点100”为例，如果要调，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟着下降，变为4.6%+1.00%=5.6%。

    三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

    这次等于国家直接向你明确，首套房贷只能高不能低，世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。

    二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%，结果是多少？答案是5.45%。

    这是明确的国家级窗口指导。

    四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

    还没完，还有第二次加点！5.45%只是国家的下限，比如到了房价上涨压力大的某省，再加25个点，那就是5.7%了！

    这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%，否则就是违规！

    五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

    你正要问，“加点100”怎么来的？

    5.7%还不行，比如你到招商银行办贷款，如果你的资质不够优秀，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！

    看明白了吧？加点要加三次！100=60+25+15。

    一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点）。

    当然我们要明确，“加点”不一定都是正值，大于等于0即可。

    六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

    加按揭，是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务，加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最高可达房屋评估价值的70%。

    这种贷款目前市面上已经不多。

    七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

    放心吧，还有一个多月的缓冲期。老房老政策，新房新政策。

    八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

    商业、办公楼、商住，也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。

    房贷利率到底是升是降？如果处于降息通道，至少不会比现在高。当然，房价热点城市，肯定不会低。