都说土拍市场楼市的晴雨表，蕴藏着房地产市场的信号。仔细观察2020年江阴土拍，乡镇土拍市场占据了主导。

    反转江阴主城区，今日城西89号地块成功挂牌，该宗地块挂牌也意味着2020江阴城区土拍正式收官。接下来江阴土拍市场将会以乡镇为主。

    本文看点：

    1、89号地块挂牌，主城区收官之战
    2、89号地块周边新房及二手房行情
    3、回顾2020江阴土拍

NO.1丨壹

    89号地块为今年江阴主城区推的最后一块地

89号地块详情

（地块信息）

（89号地块航拍）

（89号地块VR全景）

    地块名称：89号地块（长江万悦城西侧地块）
    地块位置：澄江街道育才路东、人民西路南、普惠南路西、天庆路北侧
    用地性质：二类居住用地
    用地面积：88976㎡（133.46亩）
    容积率：1.8-2.0
    建筑密度：≤22%
    绿地率：≥35%

89号地块指标

（规划条件）

    规划条件中要求：住宅：小汽车不小于车位1.2车位/100平米建筑面积。

    城市设计要求：建筑面宽不超过60米，保持地块沿人民西路、普惠南路的视觉通透性，空间形态与相邻地块现状建筑相协调。

    服务设施用房（计入容积率面积）：1000㎡≤建筑面积≤3000㎡

    其中更重要一点，新建居住建筑成品住房比例不低于50%。50%，顾名思义未来该项目住宅至少要有一半是精装，当然也不排除人家做全精装。此前出让条件中，基本精装要求都是30%这点各位开发商大佬要注意了。

（红线图）

    出入口：设置为三个，分别是普惠南路、天庆路和育才路，人民西路上不设置出入口。

（天庆路与普惠路交界）

    交通区位：89号地块地理位置比较优越，紧邻主干道路人民西路和普惠南路，人民西路就不用多提了，往东连通西门桥直达老城区，往西镇澄路直达常州。普惠南路作为南北向的重要道路，连通芙蓉大道，随着普惠路段芙蓉大道辅道修成，同样未来去敔山湾和常州方向会更加方便，大大缩短了时空距离。

    教育资源：根据（澄教发〔2020〕54号）/澄教发〔2020〕29号/澄教发〔2020〕30号文件，该宗地块的教育资源为西郊中心幼儿园（城西部）、城西中心小学、江阴实验中学。尤其是幼儿园和小学，距离地块相当近，基本上步行即可到达，光是在学校旁已经是大大的加分项。

    生活配套：这宗地块周边的配套相当优越，一个万达广场所涵盖的东西太多，日常社交、周末休闲等种种需求，它基本都可以满足。而且地块周边商铺众多，业态丰富，人气比较充足。其次，地块附近还有青山公园、五星公园等，环境可圈可点。

NO.2丨贰

    地块周边行情

周边新房项目及而二手房行情

长江御珑府

（楼栋分布图）

    长江御珑府位于万家富公寓东、郑泾路南、文富路西、人民西路北。长江御珑府三期由一幢洋房3#（13层）、两幢高层13#和15#（33层）组成，均为全装修成品住房。

    在售楼栋：3#（118㎡和148㎡），13#和15#（127㎡和143㎡）。

    楼盘均价：精装洋房均价18500元/㎡，精装高层17300元/㎡。

旭辉运河公元

（楼栋分布图）

    旭辉运河公元位于澄江街道通渡路东、通江路西、西苑路南、西横河北。项目共分两期开发。
    在售楼栋：6#（115㎡和143㎡）

    楼盘均价：精装高层17300元/㎡

锦艺天章

（楼栋分布图）

    锦艺天章位于江阴市规划设计院东、通惠路南、五星路北侧，容积率为1.8-2.0。

    项目由4幢小高层、1幢洋房、4幢叠墅组成。其中小高层均为（11+1）层，洋房为（4+1）层，叠墅为4层（1、2层为一户，3、4层为一户）。

最新动态：目前仍在加紧施工中。

华润待开发

（航拍实景图）

    2020年7月24日，华润以总楼面价9337、8915元/㎡，总价43亿拿下永丰余地块。

    主要业态为27层住宅，6-11层洋房及配套商业及部分社区配套用房。 其中72号地块，该幅地块占地面积179648.84㎡，容积率1.970，限高80米，地上建筑面积约为353910.15㎡，其中住宅面积约为315502.10㎡。 72-3号地块，该幅地块占地面积59850.39㎡，容积率1.9，限高80米，地上建筑面积约为113715.74㎡，其中住宅面积约为110215.74㎡
    

    89号地块周边属于万达板块，二手房房价不低，尤其那些比较新的小区，比如长江万悦城、长江御园、万家富公寓，目前二手毛坯房高层都要来到一万五六。像安置房就会便宜一些，比如富达花园、芙蓉华都，二手房行情价在一万二三左右。

NO.3丨叁

    2020江阴土拍，乡镇异军突起

    “乡镇为主、城区为辅”这样形容2020年江阴土拍市场在合适不过了。截止到目前为止，2020年江阴总共拍出26宗地块，成功吸金146.3亿元。

    其中主城区（含敔山湾）拍出7宗地块，成交金额91.4亿元。

（2020主城区拍地一览表 截止自2020.8）

    反观江阴乡镇，总计拍出高达19宗地块，成交金额54.9亿元。

（2020各大乡镇拍地一览表 截止自2020.8）

江阴主城区

    首先可以从江阴目前的挂地上看出，主城区可开发的地块日益减少。每当有主城区挂地，溢价率都不低。

    像今年位于检察院东侧的澄地2020-c-1地块，溢价率达到了62.68%！

    今年城南的两次土拍，也是一次又一次的刷新最高楼面价。当然这代表的也是未来的成交价绝对不低。

那对于开发商而言，在主城区拿地竞争太过激烈，开发风险也过高，不少开发商就转战乡镇板块。

乡镇板块各有规划

    大家都知道江阴GDP高，拥有十几个中国百强的大公司，并且还有众多的私营企业，而这些私营企业（代表有钱的私营企业主）大部分也都位于江阴乡镇上。

    每个乡镇板块都有着自己的“升值理念”和未来的规划。如之前去临港看红豆项目的时候，就是冲着南京理工大学江阴分校去的。

    像霞客镇主打旅游产业、青阳镇项目靠近青阳站等…每个乡镇板块都有自己的优势，并且客户群体也更明确。

    尤其像徐霞客、新桥、顾山、祝塘、夏港、周庄、华士等乡镇在今年陆陆续续成功推出优质地块。也纷纷吸引了北控、金茂、蓝城、中梁、华晟等一众大牌房企涌入。

    目前江阴土拍市场，城区乡镇两边地价表现相当清晰，去年（2019年）江阴城区还有不少楼面价8000+的地；今年一过来，城区清一色楼面价9000+，还有一宗爆款13340元/㎡，地价整体普涨12%，乡镇市场3000-4000元/㎡。对于很多刚需一族来说，就把购房目标转移到各大乡镇。

    510小编最后还是建议大家，如果想买房，可趁早，根据实际需求来买自己喜欢的房子。