楼面价6642元/㎡，总价3.183亿元！

澄地2020-C-30（要塞小学南）成功拍出！

众安集团拿下此地！

NO.1丨壹

    要塞小学南地块成功出让

    2020年10月27日，要塞小学以溢价率0.63%总计3.2亿元，成交楼面价6642元/㎡被众安集团拿下。

（土拍播报表）

（地块航拍图）

（VR全景图）

    地块位置：新华路东，要塞实验小学南，天鹤六村西，钢绳小区北
    地块面积：45亩（29952㎡）
    地块性质：居住性质
    容积率：1.5-1.6
    绿化率：不小30%
    建筑密度：不大于25%
    溢价率：0.63%
    成交楼面价：6642元/㎡
    成交总价：3.2亿元
    竞得者：众安集团

小百科：

    众安集团1997年成立于杭州，涵盖商业运营、社区服务、资本运作、酒店管理、影视、健康、文旅、农业等多元产业的综合型企业。

地产开发是集团的主营业务，从1997年至今，始终秉承稳步前行的发展理念，坚持长三角经济圈深耕的发展模式，打造了一系列精品项目，在区域内获得较高的美誉度，为后续多元化产业的发展奠定了坚实基础。

    众安通过阳光、草地、传承三个理念三种建筑风格，分别寓意三大产品系列：朝阳系列、理想系列、翡翠系列。每一系列可分为“御品、臻品、悦品”三个品类，排列组合。根据城市、区位、市场调研进行相应的产品定位，以确保产品适应市场需求。

    自2008年起连续10年入选“中国房地产百强企业”，多次获评“上市公司财务稳健性Top10”，众安物业连年上榜“中国物业服务百强企业”，中国新城市多次摘获“中国商业地产公司品牌价值TOP10”等殊荣，得到社会及行业的广泛认可。

（众安集团项目分布）

（项目产品）

NO.2丨叁

    地块分析

    首先我们看地块出让条件：

（规划条件）

    从规划条件上来看，这宗地块有几个重点需要注意的要求：

    1、拆迁安置房建筑面积不少于16270㎡；

    2、新建居住建筑成品住房比例不低于30%；

    3、地下空间用地面积约为29952㎡，可开发深度不大于2层，用途为地下停车场，人防设施及其他配套设施；

    4、新建建筑中采用装配式建筑面积比例不低于30%，单体建筑预制装配率不低于50%；

    5、新建单体建筑面积大于20000㎡的公共建筑（医院、宾馆、办公建筑）及新建单体居住建筑应用的“三板”总比例不得低于60%。

    建成后，澄江街道办事处负责回购拆迁安置房，回购价格为：多层6000元/㎡、高层（含小高层）6500元/㎡。

    地块自身

（地块红线图）

    由于是旧城区改造规划发发，因此地块形状不规则，也有许多网友称之为“手枪”地块，在开发及设计上有不小的难度。该地地块周边小区密集，而且道路拥挤，后期施工难度也较大。

    地块整体分析：

    1、地块不够工整，开发和规划难度大。

    2、对于开发商资源要求严格，本地块竞买人具有中国房地产企业二级以上（不含暂二级）开发资质，本次竞买申请人只可以单独申请；

    3、地块过小，地块面积仅有29952㎡的情况下，仍然需要配建安置房建筑面积不低于16270㎡。刨除安置房，其实剩下建造商品房面积并不大，很难打造开发商优势产品。

    其实该宗地块在2019年9月份拿出来挂牌过，当时起拍楼面价是6200元/㎡，并没有拍出。用时1年，最终以楼面价6642元/㎡成交。虽然上涨了近400元/平，但整个一级市场的环境已经不可同日而语。

    不过对于该宗地块来说其优势还是很明显的，地块好、配套好、未来还有一定上涨空间。

NO.3丨贰

    地处好、配套好，让该宗地块优势明显

    地块紧邻江阴市要塞实验小学，初中学区为江阴第一初级中学。周边发展较早，基本生活配套齐全，距离大桥公园、江阴绿道比较近。春晖路、新华路、人民路一定程度上提升了交通通达度。

    在惜地如金的市区，这宗地块的地段是它最大的优势，“人民路旁+学校旁”，光这两点就很“香”~

（人民东路转春晖路路口）

    这是位于人民东路和春晖路的交叉口，也是这块未来重要的出入口之一。

    人民路正是“繁华”二字的代名词，穿城而过的中心主干道，从这里可以通往江阴各个地方，交通便利性和通达度都非常高。

（江阴市要塞实验小学）

    而地块旁边就是江阴市要塞实验小学，真正的家门口的学校，出门转个弯就到了，住在这里，上学都能比别人家小孩多睡半个小时，又不用费力接送，又安全又方便，作为家长的想想都舒服。

（公交站台）

    公园旁就是公交站台，6路、28路都有经过，而且班次也比较多，小编就待了一会儿，三辆车开过去了。除此之外，这里还有公共自行车站点，十来辆车都被骑走，利用率很高~    

    当然上述这些交通、学校、道路、公园一般市区繁华地段都是标配，接下来510小编要带大家看的则是，这个地段独一无二的美食一条街~

春晖路美食街

（春晖路实景图）

    以天鹤菜场为中心，依托文定、天鹤稠密的人口基础，逐渐形成了这条远近闻名的美食街。对于喜好吃的江阴人来说，这条街的吸引力太大了，接下来，开始510美食篇。

（春晖路店铺）

（天鹤菜场）

    这里的浙江小海鲜、武二郎、地狱牛蛙...510小编亲自试吃良心推荐，还有绝味鸭脖、路人甲、各类烧烤、各种奶茶...

    说实话，一天吃一家，一个月不带重样的，这里与青果路、万达、八佰伴美食城不同，这里的美食街更趋向平民化，价格相对实惠，氛围也比较好，属于亲民的那种。

（实拍图）

    而且该地块顺人民东路往西北1.9公里，就到江阴八佰伴（人民中路店），购物也十分便利。

NO.4丨叁

    未来上涨空间充足

    目前来看，应该算是城区内起拍楼面价比较低的地块，目前城区范围内地块行情，起拍楼面价基本都是要8000元/㎡朝上，成交价基本都要9000-10000元/㎡。

    单从楼面价一项上来看，这宗地块算是极具性价比了。

（行情一览）

    目前天鹤这边房子挂牌价格也在1.1-1.3万/㎡左右，而人民东路南侧的次新小区，阳光国际小区挂牌价格要在1.6-1.8万/㎡左右。

    1.5~1.6的容积率，地块算的上是“小而精”。受地块大小、容积率的影响，未来该项目基本以洋房+小高层的产品面市。对于该项目，您怎么看·~~~~~