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59亩好地即将上线,东舜湖畔又将迎来重大转机,两大设计方案大PK,您更喜欢哪个~

2021年1-9月,江阴土地市场共成交21宗地块,地块面积105.19万方,共计成交金额116.04亿元,其中涉宅用地(住宅用地+商住用地+安置房用地)共计成交14宗,地块面积88.81万方,总金额114.03亿元。

其实大家可以发现,今年的土地市场,最大亮点就是乡镇板块~

2021年江阴各大乡镇板块发力非常明显,总计成交了16宗地块,不少地块的成交楼面价和溢价率,都令人感叹。
 

(2021年前三季度江阴各大乡镇土地出让情况)

2021年江阴乡镇土拍市场如此之火,有以下几点原因:

1.最近几年江阴各大乡镇板块优势凸显, 像徐霞客镇近年来名声鹊起,本就是充满人文气息的大镇,随着众多开发商的涌入,还有霞客湾科学城、锡澄S1线等重大利好加身,发展面貌日新月异,吸引了众多江阴乃至无锡的客群来此置业。每个乡镇板块都有自己的优势,并且客户群体也更明确。

2.近两年来,随着江阴主城的开发建设越来越成熟,可建设地块越来越少,极具潜力价值的乡镇板块开始成为开发商争夺的新阵地。 

3.大家都知道江阴GDP高,除了拥有众多上市公司外,还有不少的民营企业。而这些民营企业,大部分也都位于江阴乡镇上。江阴各大乡镇并不缺乏购买力。

可以说,这些都是2021年江阴乡镇得以崛起的根本动力。

前段时间510小编给大家推荐过顾山、华士、璜土的拟出让地块,爆料的内容颇有看点~


随即就有网友追问,我大长泾怎么还没动静?

这不就在刚刚,510小编收到消息,长泾即将有好地上线!连城市设计都做好了,已经万事俱备,只等临门一“挂”~


长泾镇概况


(长泾镇实景图)

作为江阴的历史文化名镇,长泾已有约七千年的发展“履历”,不仅历史悠久,还是逐渐崛起的生态宜居城镇、文化教育重镇和产业创新强镇。

长泾古名东舜城,地处江阴市东南。镇域总面积54平方公里,下辖12个行政村和3个社区居委会,总人口9.66万人,其中户籍人口5.66万人,外来人口4万人。


(长泾镇实景图)


(长泾老街)

长泾镇有着天然的水系优势,环境优美,现保存着梁武堰遗址、千米石板老街、国家文保单位大福蚕种场等众多明清建筑,有丰富的旅游资源。

为了提升长泾镇整体的品质,对古街风貌进行了修整,这些带动了地方经济的发展。所以,近几年来,长泾镇紧紧围绕建设“实力长泾”“美丽长泾”“和谐长泾”的目标定位,着力打造生态发展的园区、品质宜居的城区、文明祥和的社区,加快产业与城镇的转型发展和优化提升。


(长泾公园)

除了丰富的旅游资源外,长泾镇的区位优势也很明显~

区位优势


(长泾区位)

长泾镇位于江阴市东南,距市区33公里,南与无锡市锡山区毗邻,西与祝塘镇接壤,北连华士、新桥两镇,东与顾山镇交界。界于沪宁高速公路与沿江高速公路之间,东连苏州、昆山、上海,西接常州、南京,处在无锡、江阴、张家港的优质位置。

城市优质位置对长泾的发展来说,有着举足轻重的地位。毕竟区位优势明显的区域,更具吸睛效果,更能带动经济的发展,注入新的发展活力。


(交通出行)

光有区位优势只是城市发展的第一步,交通也得跟上才行,毕竟出行方便是当下考虑较多的一点,也是日常生活中非常重要的一点。

在交通出行上,长泾镇到华西村高速公路道口近在咫尺,走路即可到达的距离,非常便捷;同时距离江阴港口和无锡硕放机场也很近,出行范围甚至可以辐射到上海浦东国际机场,交通还是非常便利的,完全不用担心出行问题。

一个既有古韵文化的历史名镇,又有现代化的区位交通,长泾镇确实自带吸睛效果,宜居宜游,能住在这里,确实也是不错的选择~


长泾东舜湖北侧地块即将上线


(地块参数)


(扫码查看全景)


(长泾东舜湖北侧地块区位图)


长泾这宗地块位于东舜湖公园北侧,距离长泾老街1.3km,距离长泾公园0.6km,南侧紧邻东舜湖公园,南侧有城市干线暨南大道。


(地块位置图)

地块东西方向约330米,南北向约130米。用地面积39529.14平方米(约59亩)。地块内部平坦,面朝东舜湖,东侧为国土长泾分局,北侧和西侧为住宅小区。


周边配套设施


(周边配套)

交通设施:

干线:暨南大道
主干路:长新大道、环南路
次干路:东舜路
公交:暨南大道2个站点
服务设施:

商业设施: 恒生时代广场
行政服务: 长泾医院、长泾政务服务中心、国土长泾分局、体育活动中心
教育设施: 长泾实验幼儿园、长泾实验小学


地块优势与挑战

长泾的这宗地块,优势是显而易见的,首先长泾镇作为历史名镇,无论是购买力还是区域发展潜力可见一斑。加上地块所在的泾东居住区,居住环境非常舒适,居住条件也比较优越,这些都让该宗地块还未正式面世备受关注~

而地块本身,也拥有诸多优势条件:
➢地形平坦,无拆迁诉求,场地条件良好
➢东舜湖北侧,风水阳面
➢周边配套完善,有学校,医院和体育活动设施

尽管地块优势条件众多,但有几点开发商在拿地开发时是需要注意的,地块西侧东舜公馆为19-26层高容积率小区,建筑最高为80米,北侧恒生府邸为多层4-9层低容积率小区,建筑最高为27 米,地块南北净深短,北侧恒生路宽度为16米,本地块内部退界大。

场地不规整,地块北侧邻近中部内凹一部分。

所以本次规划根据规范针对不同高度建筑的退界要求,从最后一排建筑来确定高度和退界。

本地块最高建筑控制在18 层。但用地北侧恒生路宽度为16米的城市支路,若最后一排全建12 层以上高层,第一对北侧地块影响较大,容易引起纠纷。第二根据日照计算,退界过多,所以高层只适合局部点缀。

    
那说到这里,就很考验项目如何设计了,那这里,510小编刚好有新鲜出炉的城市设计方案,我们不妨一起瞧一瞧~

城市设计方案新鲜出炉

根据本地块特征,南北进深短的特点,采用两种方式布局。

方案1:北侧布置 11 层,可以布置 2 排小高层。

方案2:北侧布置 9 层及以下,可以布置3 排多层建筑。同时为了提高土地容积率,适当点缀12 层以上高层建筑。

方案一

方案一:北侧为 11 层,用地西北侧和东北侧布置18层建筑,东南角布置4 栋 7 层,其余均为 11 层,这样能够景观最大化,有利于拉大北侧间距,可以弱化南高北低带来的视觉差。


(方案一规划布局)

(方案一地块经济技术指标)

(方案一空间意向图)

北侧恒生府邸在本地块高层客体范围内的建筑满足日照计算要求,其余建筑满足日照间距要求,东侧日照控制线满足日照要求。


(方案一日照分析图)

机动车出入口设置在富通路和东舜路,在东舜路设置人行出入口。

小区内部道路宽度为4米,满足消防通行要求。


(方案一交通出入口)

住宅停车位按1辆/100平方米地上计容建筑面积设置,并建议90%设置在地下,商业配套按0.6辆/100平方米设置在地面。


(方案一停车设施)

 

方案二
    


方案二:用地东侧布置4 栋18 层住宅,中间均为6层住宅,其余为9层住宅,南侧4 栋设置一层沿街商业。

(方案二规划布局)


(方案二居住街坊指标)

(方案二空间意向图)

北侧恒生府邸在本地块高层客体范围内的建筑满足日照计算要求,其余建筑满足日照间距要求,东侧日照控制线满足日照要求。

(方案二日照分析图)

那么问题来了,哪个方案更好呢?我们直接来对比。

方案对比

 

我们可以从两个方案中看出:

方案一:容积率1.8,限高为 56 米,平均层数为 11.4

优势是整体小区景观均质,前排有湖景,后排有中心景观,不足的可能就是高层较多,对消防要求较高。

方案二:容积率1.6,限高为56米,平均层数为8.3

方案二的优点是,仅小区东侧布置18 层高层住宅,对北侧压迫小,劣势在于容积率偏低,且地块内建筑高差相差大,住宅间间距小,内部景观不及方案一。

看完这两个方案,想必大家对这宗地块的城市设计有了大致的概念,总的来说,这是一宗不可多得的优质地块。

当然了,这宗地块的未来楼面价大家也可以尽情猜想一下,同时,510小编也给大家看看目前长泾在售楼盘价格,大家可以参考一下~~

目前长泾在售项目大江·柏悦湖上,预计10月中下旬开盘;大江·檀悦,毛坯洋房1万元/㎡,精装洋房1.15万元/㎡。

哈哈,小伙伴们如果是你,你喜欢哪种,欢迎投票~

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