就在今年2月27日，牛年的土地市场开局就爆出一个猛料！全国22城将实施分批次集中供地，也就是我们所说的“2213”事件。

    “2213”即22个重点城市的宅地须集中出让，1年内不能超过三次。

壹

    就拿咱们周边城市无锡来说，此前无锡发布公告，确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批次，集中统一发布住宅用地出让公告，每批次拟出让土地面积100公顷左右。

    集中供地，未来楼市格局将发生什么变化？

    
    1.同期出让地块，地块从优质到平庸一目了然，也更加考验开发商的眼光，优质地块变成“香饽饽”，如果不考虑限价等因素，房企极可能将面临本高利薄。

    2.强者恒强，对房企的资金周转要求更高，中小开发商由于体量以及资金的原因，难以与头部房企抗衡，未来联合拿地开发，很可能变成一种极其普遍的情况。

    3.集中供地，势必带来集中预售、集中开盘。对于真正需要买房的购房者来说，购房者的选择面也是变得宽阔起来，货比三家，才能不吃亏。

    其实也就是说，未来在集中供地的模式下，不太可能出现过去拍地的那种火热场面，一定是有的地卖得不错，有的不温不火，有的会流拍，这会是常态。

    11月1日，无锡完成了第三轮土拍，不到半小时20幅地块就全部出让完毕，无流拍，总体溢价率为0.05%，平稳收官。这一轮土拍最大的看点之一就是地方国资扛起“大梁”。

    从土拍结果来看，20幅地块中基本上都是城投公司托底，只有少数几个像仁恒、晋合、国盛等是开发商拿地。

（无锡第三批土拍）

    这样做最重要的目的首先是“维稳”，保证土地市场整体稳定，不会过快或过冷发展，尤其在经历第二轮集中供地遇冷的情况下，降低流拍率从而给予市场信心；其次，城投托底也意味着未来一种新的房地产发展模式或将成为主流，即“政企合作模式”。
 

    “政企合作模式”，也就是在城投公司缴纳完土地出让金拿地后，城投公司找一家各方面实力够硬的品牌房企合作，和这家房企谈股权转让，然后由这家房企操盘做产品。

    对二者来说，就是一种共赢的方式。这样既能保证房地产市场的健康稳定，同时还能保证住宅品质、减少因项目烂尾或交付质量而维权的情况发生，何乐而不为呢~

    总之，控制溢价率、以“稳”为主、房住不炒的主旋律仍未动摇！

贰

    回过头，我们再来看看江阴今年的土拍市场。

    2021年前三季度，江阴土地市场共成交21宗地块，地块面积105.19万方，共计成交金额116.04亿元，其中涉宅用地（住宅用地+商住用地+安置房用地）共计成交14宗，地块面积88.81万方，总金额114.03亿元。

    较去年同期相比，总体呈现下降的态势。

    但随着周边土拍有逐渐升温的迹象，江阴最近也是频频挂地。接下来，江阴即将迎来三宗地块竞拍，分布为澄地2021-C-22地块（汽车客运站北）、澄地2021-C-13地块（立新小学西）和澄地2021-C-25地块（美丽华都东）。

    那我们还是老规矩，先来看看这些地块，做个功课~~

即将开拍地块信息一览表

11月30日 城南87号地块

（87号地块位置图）

    地块位置：澄江街道梅园路东、芙蓉大道南、虹桥南路西、立新路北
    出让面积：122814m²（约184.22亩）
    用地性质：住宅
    容积率：1.4-1.5
    竞拍时间：2021年11月30日
    起拍总价：198166万元
    起拍楼面价：10757元/m²
    最高限价：16001元/m²

    地块配套情况

    商业配套：南门印象、八佰伴南门店
    教育配套：立新中心小学、礼延实验学校
    休闲配套：应天河公园、锡澄运河公园
    交通配套：芙蓉大道快速路、锡澄轨道S1线（在建）、江阴高铁站（在建）

    从位置图上我们可以看出，这宗地块就在江阴汽车客运站北面，地处城南优越位置，得天独厚的条件还是很吸引人~   

    从地块实景图上来看，地块内部有一个较大的湖，目前还没有完全填平，由于该宗地块比较方正，后期在规划设计起来还是比较方便的。

（实景图）

    该宗地块地处城南优越地段，周边配套比较完善。尤其交通配套，北侧芙蓉大道、东侧虹桥南路、西侧梅园路，出行非常方便。

    通过虹桥南路就可以直接到达老城区步行街，及八佰伴南门店、南门印象等众多商业综合体，北侧直接上芙蓉大道，通往敔山湾和城西方向都是非常方便。

    不过值得注意的是，也正是因为在交通要道旁，且靠近汽车客运站，车流量较大，项目靠主干道的楼栋可能噪音会稍大一些。

    此外，该宗地块最大的亮点之一就是，紧靠锡澄S1站点—汽车客运站，直线距离仅五百米左右，步行就能到达，这样的优势已然堪称“杀器”。

（周边道路）

    该宗地块比较方正，面宽大，有足够的施展空间，适合多类型产品设计；且地块南边无遮挡，小区整体可以呈南低北高的空间分布。

    基于1.5的容积率，加上184.22亩的地块面积可以判断，如果把容积率做满，未来大约总计会推出1000多套房源。

    产品类型的话就比较丰富了，高层、小高层、洋房都能安排，甚至做些联排别墅也是可以的，毕竟周边项目都是以高层和洋房为主，同类化的产品太多，未来的销售压力会比较大；而联排别墅这种不太常见的产品，反而更能吸引客户。

12月1日 城南16号地块

（16号地块位置图）

    地块位置：澄江街道花山路东、立新小学西、北潮河路北
    出让面积：23798㎡（约35.7亩）
    用地性质：住宅
    容积率：1.8-2.0
    竞拍时间：2021年12月1日
    起拍总价：45217万元
    起拍楼面价：9500元/m²
    最高限价：14164元/m²

    地块配套情况

    商业配套：南门印象、八佰伴南门店
    教育配套：立新中心小学、礼延实验学校
    休闲配套：北潮河公园、应天河公园、锡澄运河公园
    交通配套：芙蓉大道快速路、锡澄轨道S1线（在建）、江阴高铁站（在建）

    从位置图上我们可以看出，这宗地块位于花山路东、立新小学西、北潮河路北，说得直白点，就是在暨阳府·星宸的南面。整个地块只有35.7亩，可以说非常方正且小巧，便于后期开发建造。

（实景图）

    该地块距离城南交通主干道花山路非常近，可直达芙蓉大道快速路，交通通达度高。

    不过呢，16号地块的主要亮点还在于坐享双铁配套。距离锡澄S1汽车客运站直线距离约800米，距离高铁站约1.2公里的距离。

（交通优势）

    地铁、高铁是当前比较热门的交通方式，该地块二者兼得，其受关注程度可想而知。

    与学校一路之隔的东面，就是立新中心小学和礼延实验学校。紧邻学校，日后孩子上学可就方便省时不少，而且安全放心。

    就地块本身而言，地块并不大，只有35.7亩，按照2.0满容积率来打造，也就三四百套的房源量。如果说未来开发商打造纯小高层产品，对于这样的容积率来说实际上是有一些浪费的。

    其实这样大小的地块、这样的容积率在江阴有可以参照的项目，比如位于城西的锦艺天章，同样只有35亩左右，容积率1.8-2.0，这个项目打造了小高层、洋房和叠墅。但是510小编个人认为，该宗地块打造小高层和洋房这样的概率会比较高一些。

    得天独厚的区位优势+齐全醇熟的配套，这样的“小而精”地块，510小编个人还是很看好的~

12月21日 城东83-1地块

（83-1地块位置图）

    地块位置：澄江街道人民东路南、贯庄路西侧
    出让面积：74891㎡（约112.34亩）
    用地性质：住宅
    容积率：1.8-2.0
    竞拍时间：2021年12月21日
    起拍总价：145599万元
    起拍楼面价：9721元/m²
    最高限价：14461元/m²

    地块配套情况

    商业配套：银河国际酒店、红星美凯龙
    教育配套：城中实验小学教育集团人民东路校区、江阴第一初级中学
    交通配套：芙蓉大道快速路、人民东路、东外环路

    这宗地块位于人民东路南、贯庄路西侧，也就是美丽华都的东面。吃货朋友们或者篮球爱好者都知道，就是在海鲜城或者威迈篮球馆的那边。整个地块占地112.2亩，地形方正，大小适中，便于后期开发建造。

 （实景图）

    从区位图上我们可以看出，该地块向西经人民东路，可快速到达市中心；往南是芙蓉大道，往西可去城南城西、往东连接敔山湾，距离高速入口也不远，路网通达，交通便利。

    该地块属于贯庄社区，周边配套成熟，除了壹号新城、吉麦隆超市外，还有很多成熟的社区底商，能够满足日常生活所需。此外，同时还能享受整个城东板块的配套，比如五馆一中心、江阴绿道、大桥公园以及各大商业综合体等。

    我们从给出的参数来看，南面如果造高层，可能会对美丽华都以及自身项目北面的住宅有采光方面的影响，所以有比较大的概率建造洋房类的低密产品；而北面以小高层、高层类产品为主~

    接下来出让的这3宗地块，无论是区位、配套还是所在板块的发展，都是非常有前景的。未来，待这些地块上市，或为板块补仓，或提升周边居住品质，江阴楼市也将迎来一波新鲜血液，让我们一起期待吧~