一场疫情，加上银行资金的收紧等一系列原因，打乱了近期江阴房地产市场的节奏，最明显的就是目前市场观望气氛开始浓厚。

    7月份，江阴全市商品新房成交1144套，同比下降41.06%，环比下降49.11%；成交面积14.38万㎡，同比下降41.02%，环比下降47.56%，成交量下降明显，是近几年的成交最底点。

    而8月份，新房和二手房成交量继续走低，预计本月成交量可能会创下近年来的历史最低点。

（2021年1-8月供销量价情况）

    细细研究导致市场冷淡的原因，其实是有很多方面的。也有不少人好奇，接下来会不会因此影响到学区房的走势，以及江阴楼市的后续行情该怎么看。

    今天，就来跟大家讲讲一些个人观点，不成熟之处，请大家批评指正。

一、江阴房地产市场突冷的诱因

    1.疫情影响比较大

    众所周知，最近两年，新冠肺炎疫情对我国社会经济发展的影响是很大的。尤其对于高周转的房地产行业而言更甚，这意味着，很多项目的开发节奏会被迫放缓，后期销售的压力不小。再者，疫情当前，会使原本打算置业的购房者积极性受挫，对市场的选择会更加谨慎。

    2.资金缺少流动性

    就目前来看，江阴二手房商贷的额度比较紧张，银行贷款放款时间太长，短则2-3个月，长达6-8个月，甚至更长。二手房贷款放不下来，对于很多打算卖房后改善换房的客群来讲，老房子卖不掉，就没有钱去换新房，直接导致市面上的改善性商品房没有了资金来源。市场资金被摁住了，没有了流动性，也是很多人观望的原因。

（新房贷款情况）

（二手房贷款情况）

    3.出台政策被误读

    最近出台的政策，包括各阶段出台的所有房地产政策，都是为了房地产业更平稳、更健康的可持续发展。但往往，很多媒体为了吸引眼球，会将其误读为是打压房地产业，从而也导致看空情绪蔓延。

    4.购房习惯偏传统

    不同于楼市的“金三银四”、“金九银十”，每年的七、八月都是江阴传统的楼市淡季。钢印宁这个时间段买房的不多，这种传统的购房习惯也会造成七、八月楼市成交量的下降，是正常现象。

    5.学区房价格松动

    学区房一直是这几年江阴房地产市场价格的领头羊，最近深圳、北京的学区房政策改革，也间接导致江阴学区房价格出现一定幅度回落，从而又直接引发了江阴二手房价格市场震荡。

    6.打折成为导火索

    六月底，极个别的楼盘打折降价；七月份恒大工地停工（目前已复工），让市场看空情绪更加蔓延，这也直接影响到了购房者心态，即使是后续一些楼盘的正常促销手段，也加剧了置业者们对楼市的观望情绪。

    7.土拍溢价率不高

    房价和土拍息息相关，以往的江阴土拍，溢价率都不低，也会给市场带来一定的热度。但研究最近几次土拍可以发现，不再追求高溢价，而是向品质化、可持续化的方向发展，这对于江阴的房地产市场来说是好事，却也让一些购房者对后市土拍的走向造成误读。

    在上面种种原因的影响下，江阴市场成交遇冷。

二、学区房行情是何种走向

    还有另一个大家都很关注的问题，学区房。日前，《2021年江阴市基础教育集团化办学实施方案》发布，很多朋友来电询问，在这种环境下，江阴学区房将何去何从？在这里，我也发表下我的个人观点：

    江阴学区房价格会出现小幅回落，但不可能会大幅回降。

    主要原因如下：

    1、均衡发展、师资轮岗的冲击有限

    有传言说无锡将出台政策，从今年起，要求每年按不低于专任教师总数15%比例的师资力量进行交换，此消息未经证实，但笔者相信，不管何种方案的出台，保证本校教育质量是前提，也是基础，也是符合教育改革方案思想。

    南菁和市中等校的优秀老师数量有限，僧多粥少，几十年成长起来的名校优势，不可能轻易被打破，所以这些学区房的优势一直在。

    2、老牌名校被代替的可能几乎没有

    不管是什么附中，对学区房的冲击都不大。现在政策明确规定，不允许公办民营，那这些学校的老师从哪儿来？从总部调过来，不可能；从其它学校调优秀老师过去，可能性也不大。

    所以笔者个人认为，南菁和市中等学区房很难被代替。

    3、实际的学区购房需求有增无减

    一方面，政策上对校外培训的约束在进一步加强，从方向来看，在校期间的学习显得更为重要，这也会让学生家长更重视学校的选择；另一方面，在学位制度和三胎政策放开的共同影响下，学区房的需求不是在变少，而是在增多。

    4、近期价格回落属正常市场回调

    一是受房地产市场大环境的横盘甚至下跌影响波及；二是教育资源均衡化对价格造成一定冲击；三是目前江阴学区房的价格，特别是小面积的，已和正常的市场价格违背；四是目前这个时间段，是学区房的成交淡季。江阴落户上学的政策是，办好房产证和迁入户口，须在入学前一年的8月31日前完成。

    也就是说，近年要上学的、需要学区房的家长，一般在前几个月也早买好了，这个时间点再买学区房的不多。

    但无论如何，宏观上对教育资源均衡的决心和政策，将会有效遏止学区房的涨势，学区房的黄金期很难重现，要像前几年那样有大的涨幅，是没有一丝可能了。

（实小+市中挂牌房源行情）

（南菁挂牌房源行情）

    笔者建议：

    所以笔者也在此建议，手里有不用的学区房，就别指望还有多大涨幅了，上百万的资产放在那里，一年租金算下来连1%的收益率还不到，不如果断卖掉。家里有小孩要上学，确实需要购买学区房的，可以多关注最近的学区房市场动态，多淘多比较，也不用急着下手，毕竟学区房的横盘和小幅价格回落已成事实；但也别指望能捡到大便宜，原因上面也说过，就不再赘述。

    以上就是笔者对目前江阴市场以及学区房的几点看法，如有不当，欢迎大家在评论区踊跃发言探讨，祝各位心想事成，万事胜意！