长泾镇农村住房建设管理试点实施细则（试行）

    第一章    总则
    第一条  为切实加强农村住房的规划建设管理，优化镇村空间布局，持续推进新农村建设，根据《江阴市农村住房建设管理试点方案》（澄农建〔2017〕1号）的通知、《江阴市农村住房建设管理细则（试行）》（澄住建规〔2017〕10号）的通知和《全市新一轮镇村布局规划》（澄政复〔2015〕53号）要求，结合长泾镇实际情况，制订本细则。
    第二条  本细则试用于长泾镇蒲市村、习礼村、河塘村3个行政村的相关重点村庄进行试点。
    第三条  农村住房建设在符合城市总体规划、土地利用规划、镇村布局规划和村庄规划建设要求的前提下，科学编制村庄规划，分类实施农村住房建设管理试点工作。
    第四条  农村住房建设遵循规划统筹、分类指导、绿色集约、体现乡土的原则，符合村庄规划和生态环境保护要求，建设安全、经济、适用和美观的农村住宅。
    第五条  农村住房建设应严格执行土地许可、规划许可、定位放线、基槽验线、施工监管、综合验收等建设程序与管理环节。
    第六条  农村住房建设管理试点应尊重村民意愿，充分发挥群众的主体作用，民主决策、科学管理。
    第七条  农户异地新建住房的，不突破本行政村范围。建造方式以农户自建为主，也可在农户自愿的基础上委托村委代建。
    第八条  镇、村成立农村住房建设管理办公室。
镇农村住房建设管理办公室，具体负责实施农村住房建房管理的政策指导和协调工作；
村农村住房建设管理办公室，具体负责实施农村住房建设管理工作，协助镇农村住房建设管理办公室工作；
    长泾镇建设局负责现场踏勘、放线、验线、乡村建设规划许可证发放等工作；
    长泾国土分局负责现场踏勘、放线、验线、宅基地审批、产权登记等工作；
试点村委负责日常巡查，发现违章建设及时上报相关部门，由相关部门进行依法查处。

    第二章    农房建设管理
    第九条  以村庄规划为依据，开展农村住房建设管理工作，实施“一户一宅”、标准控制，公开公平、依法审批。
    （一）规划发展村庄。可以在原地有序翻建房屋；不具备翻建条件或受村内基础设施建设影响不能原地翻建的，允许利用村内空闲的建设用地以及规划扩建点新建房屋。
    （二）一般村庄。不允许新建、翻建房屋，可引导异地新建至本行政村范围内的规划发展村庄扩建点。
    所在区域已规划确定统一集中建房的，不再接受农户分散建房申请。
    第十条  宅基地面积包括住宅基地和附属用房、庭院用地。不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准。
    农村宅基地坚守“一户一宅”的原则，一户农户只能拥有一处宅基地，“建新”务必“拆旧”。
    宅基地面积每户不超过135平方米，单户住宅建筑面积不超过250平方米，建设模式为双拼和联排户型。原址翻建的，不得影响相邻人的合法权益。
    拟原址翻建、改建的申请人存在一户多址或宅基地面积超过135平方米的，应通过用地审批，将多址调整为一址，并退还超标准占用的宅基地。
    第十一条  为节约集约利用土地，本次试点推广A、B、C和三层式公寓房户型图集供选择，原则上以B、C户型为主：其中：A 户型建筑占地108平方米，建筑面积220平方米；B户型建筑占地92平方米，二层式建筑面积184平方米，三层式建筑面积240平方米；C户型建筑占地85平方米，二层式建筑面积191平方米，三层式建筑面积246平方米；各村在扩建区内配套建设一定数量的三层式公寓房，户型为80平方米和120平方米，由村委统一办理相关手续和建设，用于安排特殊人群，以利于宅基地的有序退出。
第十二条  试点范围内的基础设施由所在村按标准建设，并在规划扩建点配套一定数量的公共配套设施。

    第三章    宅基地申请
    第十三条  宅基地申请人员为农村集体经济组织成员（俗称农户），即必须具有所在地村、组常住户口，且在该集体经济组织内从事生产经营活动并承担该集体经济组织成员同等义务的村民。
（一）下列人员可以认定为农村集体经济组织成员：
    1、户籍在本村组集体经济组织，且长期生产、生活在本村、组所在地的农村居民及其所生子女；
    2、因婚姻、收养、血缘等关系，经当地村委会、村民小组同意，办理合法手续并入户本村、组的农村居民；
    3、本村委会、村民小组输送的现役义务兵、在校大中专学生（军校生除外）；
    4、户籍在本村、组集体经济组织，现服刑的原农村居民；
    5、因国家移民政策，依法迁居到当地的农村居民。
    （二）下列人员不属于农村集体经济组织成员：
    1、户口仍在村委、村民小组原籍的行政机关和全民事业单位编制内的职工及离退休人员；
    2、户口仍在村委、村民小组原籍的市属大集体企业和国营企业职工及离退休人员；
    3、在部队已转干的军人；
    4、自然死亡或依法宣告死亡，但未及时办理户口注销的本村组农村居民；
    5、由外地转入的空挂户、挂靠户的人员。
    第十四条  村民有下列特殊情况的可以优先申请宅基地：
    （一）无房户——是指因自然灾害或人为原因造成住房损毁的村民家庭户；宅基地不能满足分户要求的住房困难家庭、分户后新成立的村民家庭户可以无房户论；
    （二）危房户——是指现有住宅已无法居住的村民家庭户或现有住宅经有关部门鉴定为危房的村民家庭户；
    （三）住房困难户——是指人均住房建筑面积不足20平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的村民家庭户；
    （四）因规划实施需要调整该户原住房位置的；
    （五）法律、法规和政策规定的其他人员。
    第十五条  村民有下列情形之一的，应当认定为不符合宅基地申请条件：
    （一）出卖或者以其他形式转让宅基地或地上建筑物的，或将原宅基地改作他用的；
    （二）曾以所有家庭成员作为一户申请宅基地被批准后，不具备分户条件或者不合理分户的；　　
    （三）原有住房已列入政府规划控制范围的；
    （四）违法占地、违法建房或“一户多宅”未处理结案的；
    （五）涉及户口迁移，在迁出地已享受宅基地政策的；
    （六）机关、事业单位、国有企业或国有控股企业正式录用人员的；
    （七）地存在纠纷的；
    （八）或集体供养的五保户；
    （九）户口不在本集体经济组织，但在原籍有宅基地的（俗称留根户）；
    （十）现有住房实际建筑面积已达到人均80平方米以上，再以分户为由申请新宅基地的；
    （十一）原有宅基地面积能够解决子女分户需要，再申请新宅基地的；
    （十二）在其他农村集体经济组织已经依法取得农房宅基地的农村居民户。
    （十三）法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。
    第十六条  户的界定：以家庭户为单位。如双子家庭，均年满18周岁，可分为二户；如为一子一女家庭，只能享受一户；如为双女家庭，只能享受一户；如有其他特殊情况的，须三分之二村民代表表决同意并经村委集体讨论和公示无异议后方可分户。

    第四章    宅基地使用和管理
    第十七条  对有扩建需求、已完成建设规划的规划发展村庄，要科学测算三年内可能扩建的规模，合理确定扩建范围，及时将村庄扩建用地和村内空闲的农用地调整为允许建设区（俗称红区）。
第十八条  新增扩建用地农用地转用批准后，用于本行政村范围内符合建房条件的农户建房，土地所有权由原村民小组所有转为村集体所有，由各村支付流转费用，流转价格不低于市政府土地流转指导价。土地流转原则上在本行政村范围内实施。
    第十九条  建立宅基地退出机制。
    （一）为加快农村住房建设，鼓励村民整建制出宅建设，原宅基地由村集体经济组织予以收回并进行土地复垦，土地复垦验收后产生的城乡建设用地增减挂钩指标须先归还省下达的挂钩周转指标。多余指标由市政府统一调剂使用，调剂收入全部返还产生指标的村，由行政村统一使用，主要用于规划扩建点基础设施建设和鼓励村民整建制出宅，对2018年度准建制出宅的自然村按每户5万元进行补贴，对2019年度进行准建制出宅的自然村按每户4万元进行补贴，对2020年度进行准建制出宅的自然村按每户3万元进行补贴，逾期的不予任何补贴（仅适用于试点村的规划扩建点）。
    （二）为集约节约利用土地，鼓励村民宅基地置换公寓房。对留根户宅基地退出实施货币补偿或置换公寓房（面积不超120平方米）。对节约的宅基地（原宅基地面积上限为135平方米）再进行补偿。
第二十条  基础设施专项补贴  对市财政设立的新农村建设专项资金，市财政按照6万元/户标准给予试点村集体专项补助，同时镇政府也配套以2万元/户标准给予试点村集体专项补助，用于规划扩建点的道路、管线、绿化等基础设施建设。
    第二十一条  严格落实宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开。
    第二十二条  实行农户建房“一表式”联合审批。
    （一）村民申请。村民以户为单位向村民委员会提出书面申请，并提供建房申请书、申请人身份证明材料、户籍证明材料、原房屋土地使用权证、原房屋现场照片等，有独生子女的，应提供独生子女证明材料，到规划扩建点建设的须经书面承诺“建新拆旧”。
    （二）村委受理。村民委员会定期对建房申请组织村民代表集体讨论，审核村民提供的申请材料；对符合建房条件的申请人，并经三分之二村民小组代表同意形成决议后，村民委员会应当将会议决议在5个工作日内，在本村范围内公示，公示时间不少于5天。对不符合建房条件的书面告知申请人并说明理由，公示有异议的，由村委集体讨论决定。
    （三）联合审核。镇农村住房建设管理办公室收到上报的村民建房申请材料后，在10个工作日内，组织村委、长泾镇建设局、长泾国土分局等现场踏勘、核对，签具审查意见，对申报材料的真实性和完整性负责，并将审查结果及时告知村民委员会和申请人。
    （四）审核公示。镇农村住房建设管理办公室将拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内再次公示7天。公示无异议后，对符合建房条件、报送材料完备的申请人，在10个工作日内办理好审批手续，并报市政府审批。对审核未通过或公示有异议的，及时书面告知申请人并说明理由。
    （五）核发建设用地批准书。凭审批手续和放样记录，发放建房用地批准书。
    （六）核发乡村规划建设许可证。凭审批手续和放样记录，由长泾镇建设局核发乡村建设规划许可证。
    （七）现场放样、验线。由镇农村住房建设管理办公室组织村委、长泾镇建设局、长泾国土分局等部门到现场打桩放样和验线等工作，并形成相关记录。
    （八）竣工验收。房屋建造完工后，申请人向村委和镇农村住房建设管理办公室提出验收申请，由镇农村住房建设管理办公室组织村委、长泾镇建设局、长泾国土分局到现场验收。
    （九）登记发证。验收合格后，申请人凭审批手续、原宅基地注销登记、验收意见书等资料到国土局办理不动产登记。
第二十三条  农户在申请宅基地时需签订“建新拆旧”、按图施工承诺书，由村委负责拆除及复垦工作（拆除收入可补贴农户）。

    第五章    监督和管理
    第二十四条  各村成立农村住房建设专户，实行专户专用，做到“专人管理、专户储存、专帐核算、专项使用”的封闭式运行管理机制，并接受村务监督委员会和相关部门的监管。
    第二十五条  农户建房必须委托有相关执业资格的施工单位，作为农房建设质量和生产安全的责任主体，施工合同签订时应出具按图施工承诺书（施工合同需到村委备案）。
    第二十六条  建立健全监督机制，对放线后建房情况进行巡查监督，落实执法共同责任机制。对不符合批准要求的由相关部门依法查处。
    第二十七条  严格做到农村住房的规划建设实行“六统一”，即：统一规划、统一设计、统一风貌、统一基础设施、统一监督、统一验收，建设过程严格落实“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、综合验收到场。
    第二十八条  各村负责落实村民建房挂牌施工制度，挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有宅基地处理情况、建房批准位置、占地面积、建造层次、承建工匠、批准时间和有效期限等，接受群众监督。
    第二十九条  村民委员会应当按照“依法、民主、公开”的原则，加强宅基地的日常管理。
    （一）根据本细则制定宅基地管理村规民约；
    （二）公开村庄规划和宅基地安排计划；
    （三）做好宅基地申请审核工作，定期讨论村民建房申请并及时公开讨论结果；
    （四）及时发现和制止违法建设行为，并向上级报告；
    （五）做好旧宅基地收回、调剂、分配工作；
    （六）调处本辖区内宅基地和房屋权属纠纷。
    第三十条  加强农房建设档案管理，及时将宅基地审批、登记材料立卷归档，实行“一户一档”进行集中管理。

    第六章    法律责任
    第三十一条  宅基地经依法审批后，自审批之日起满二年未动工建设的，原批准文件自动失效，如需建房的重新申请办理审批手续。
    第三十二条  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，依法撤销其审批手续。
    超过本细则规定的宅基地标准，多占的土地以非法占用土地论处。
    第三十三条  违反本办法规定，有关部门的工作人员在宅基地申请、审查、审核、审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，或者发现违法行为不予查处的，依法依规给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第三十四条  单位和个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助骗取批准宅基地的，依法追究相关责任。

    第七章    附则
    第三十五条  本细则自2018年2月 15日施行，具体事项由长泾镇人民政府负责解释。
 

长泾镇人民政府
2018年1月15日