既然已公证，延期过户，你就高枕无忧了？呆子！房子到手前，这些你都要做

    虽说二手房交易的流程大抵上分为，看房→签订→过户→交房，但100组买卖有100种际遇，很难一言以蔽之。有些房东需要全款，有些房西需要贷款，有些房东延期交房，有些房西却又需要提取住房公积金……各种各样的情况不一而足，510小编今天就来给大家科普一下，在二手房交易中经常出现的一种行为——延期过户。

    所谓延期过户，也就是二手房买卖合同中，约定了过户时间，但过户时间却是一个距离现在比较久的远期。

    510小编的一个朋友近来遇到一个难题，他买了一套二手房，但是那套房子的产权证需要到年底才满两年，因此他想先付了首付，把房子锁定一下，然后等到了年底再办理过户和贷款。可是思前想后总觉得中间少了个步骤，问小编合同公证下是否具有法律上的效力？

    答：公证是一种程序，所以公证的目的很重要。目前来讲，在二手房交易过程中，有二种公证目的：第一种是公证委托，即房东（或房西）委托第三方，来办理房屋交易手续。办理此类公证后，房东（或房西）就不要去政务服务中心了，由第三方凭着公证书，全权代表房东（或房西）来办理过户。这种形式是比较多见的。

    第二种情况就是公证买卖合同。这种公证，有法律效力，但意义不大。原因如下：合同只要是买卖双方真实意思的表达，且不违背法律等规定，不公证也有效。当双方发生纠份时，有一方说，这个合同上不是我签的字，双方打官司时，经过公证的合同，就省去了笔迹鉴定等程序，直接可以判定这个合同是双方签字的。所以将买卖合同公证的作用，也就是发生纠纷时，一方说不是我签的字。

    回到刚刚那个问题，如果这个房子房东最后不卖了，房东说，合同我认，字也是我签的，但就是不卖了，并且事实上，买方如果需要贷款，而原房东拒不配合的话，贷款是没法做下来的。

    有同学要问了，为什么会出现这样的情况？

    510小编给大家细细解释一下，这里面的风险在哪里：

    1、约定了年底过户。在过户前，产权人依然是房东，万一房东有什么债务纠纷，法院可以查封这个房子，到了年底，满了2年，这种被查封的房子，无法过户。

    2、目前满2年的二手房过户，可免5.6%的增值税及附加。一定要注意，这个2年，国家会根据房地产市场情况进行调整，它是个机动的数字。换句话说，有时是2年，有时是5年，甚至更长会是10年。你能够保证中间不会发生政策变化吗？

    3、一房多卖，在过户之前，房东仍然可以将房子出售给他人。作为一个买房者，要是碰到钱和房子鸡飞蛋打，哪怕最终通过打官司，把损失要回来了，但是这经历，你说糟不糟心。

    4、房价上涨过多，熙熙攘攘，皆为利往。510小编不排除我们周围有很多恪守契约精神的房东，但俗话说的好，防人之心不可无，真要是房价上涨过多，房东恶意毁约，拿什么拯救您的房子。实务中，这种情况是最多的，大多数时候，都是买方花钱息事宁人。最后一结算，房子上涨的钱，已经超出增值税的费用了，真的是得不偿失。
在实务中，江阴有些中介为了促成交，会不告诉客户这些隐患，并且通过设定抵押（就是房东和房西去办个民间借贷）来处理，有一定效用。

    所以在买房这个事上，只有房子过户到了自己名下，那才是真真正正地买成功了。

    可是正如510小编开头所说，100组买卖会有100种际遇，有时候买方在面对延期过户事件上，不得不咬咬牙挺身而上，这个时候就需要特别注意，下列内容您做到了吗？

    1、房东的情况您清楚吗？如果房东工作稳定，没有不良习惯，那安全系数相对较高，债务纠纷、法院查封的可能性就会低很多。

    2、房东的为人您了解吗？品行端正、意志坚定，还是首鼠两端，精明强干？很多时候房东想履行合同，但周围的人一吹风，房东动摇了，因此搞定一个有决定权的人，很重要！

    3、周边的房价您关注吗？房价的变化尤其需要买房者注意，如果连您都感觉到您购买的房子一夜之间上涨了很多，那房东肯定也知道，碰到这种特殊情况的话，还是提前过户吧。

    此外，签订合同时还应该列明税费承担方。

    实务中，对于此类税费引起的延期过户，一般来说是这样约定的：买卖双方任何一方可提出提前进行产权过户，但涉及税费由提出方承担。

    怎么理解这句话？

    我们还是以小编的朋友为例，假设由于个中原因（如房价上涨、需要落户等），小编的朋友提出提前过户，则在办理手续时，按照上述规定，增值税及附加由他支付；另一种情况，原房东由于某种原因需要提前过户的（如身体不好、急需买房等），则增值税由这个房东来支付。

    它的作用也显而易见，就是并不限定必须要到合同约定时间才能过户，而是在此之前都可以办理，只不过需要支付相关税费。对于买房者而言，如果能明显察觉到合同存在风险时，他就可行使该权利，以此来规避更大的问题。

    新技能，您get到了吗？