解读营业税调整对房市的影响

　中央于近日出台了关于住房转让期间营业税免征年限的通知，此通知对二手房市场影响颇重，更引起了江阴各方的高度关注，Jy510的专家组成员、江阴房地产协会成员、房产论坛房市杂谈版区版主4026，发表了此政策对房市的影响，以下为全文：

　　9日召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中，关于个人住房转让的营业税免征年限引起了全社会的广泛关注，现在，我就个人观点来解读一下这个措施。

　　公开发表的会议内容上的原话是这样的：“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”
　　我们来回顾一下原先的政策：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此次将征免时限恢复到5年，就意味着普通住房要购买满5年之后，才能享受到免征营业税的优惠，无疑将使得短线的交易成本更大，从而抑制投机性购房。

　　2010年的政策可以理解为：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

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　　值得注意的是，此次提出“其他住房消费政策继续实施”，这无疑给广大购房族一颗定心丸。其中的政策包括：

　　一、2008年10月22日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）。通知规定如下：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　二、中国人民银行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号)，规定“自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。“从2008年10月27日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.27个百分点。五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.05％，五年期以上从4.86％调整为4.59％”。

　　这样看来，其实这次营业税的调整，就变成了隔靴挠痒，对普通商品房的二次转让不会增加很大的税负，差额征税毕竟有限，但对非普通商品房可能会有一些影响，话又说回来，买200平方住宅房的消费者也不会在乎这点税金了，苦的倒是144平方出头的购房者，不尴不尬，所以，2010年，江阴144以下的房子和160平方以上的豪宅以及别墅将继续保持供需两旺的局面，144-150之间的户型交易会出现大幅萎缩。