营业税调整，利空可能变利多

    “营业税将2年调整为5年”，消息一出，许多城市二手房交易市场“逆市而上”，成交火爆，大多都为了赶年底的“末班车”。南京12月上旬成交量高达4780套，环比大增37%。上周六南京共计过户了117套二手房。12月1～10日，二手房共成交4780套，日均成交478套，比11月上旬增加37%，比11月下旬增加20%，又一次创下历史新高。
    从2009年之前营业税(购房5年内转让即开征营业税)的征收效果来看，此项政策对二手房的房价并没有起到抑制作用。
    而今年以来，营业税优惠政策对维持楼市稳定、平抑整体房地产市场价格却起到了显著效果。因为此项政策不但使二手房交易量放大，同时，大量低于新房价格的二手房的涌入，对平抑新房价格起到重要作用。房价的上涨并不是二手房交易活跃造成的，恰恰相反，二手房价格对开发商的定价，有很大的压力与牵制作用，因为二手房定价权分散，很难形成价格同盟，所以定价更加接近于市场的真实价格。而一旦二手房的交易受到限制，缺少二手房定价的制衡，将使得开发商在定价上更加强势。
    事实上，对经营一手房市场的开发商来说，新政反而是他们的“福音”。因为大部分想要购买二手房的购房者都会偏向选择房龄5年以内的次新房。这次二手营业税免征年限由2年转为5年，将使得次新房的交易成本提高。而在现实中，二手房交易的税费往往会由买方承担，因此明年新增的营业税负担自然最终还是会转嫁购房者身上。这等于无形间又增加了购房者购买二手房的成本，抬高了二手房的价格，因此这部分人要不咬咬牙多付点钱买下二手房，要不就不得不重新转向购房一手房，这样一来又增加了一手房的需求，刺激一手房价格的进一步上涨，而一手房价格的上涨又会反过来进一步带动周边二手房的价格上涨。总之不管怎么说，新政在增加炒房人的炒房成本的同时，也增加了老百姓的置业成本。