个人住房市场“火”不起来

　　2006-7-24 江阴日报

　　记者从人民银行江阴支行获悉，上半年，全市房地产开发投资达12.93亿元，同比增加6.83%，但城区房地产开发投资额同比下降了8.38%。特别是住宅面积成交42.59万平方米，同比下降了40.85%。统计数字显示，房地产投资占我市全社会固定资产投资的比重仅为7.2%，房产新政影响凸显，我市个人住房市场呈现不温不火的状态。
　　房地产开发投资在全社会固定资产投资中比重创新低
　　房地产开发投资在我市固定资产投资历史上曾经扮演过重要的角色，对我市的固定资产投资发挥了重要作用，历史上在1997年、2002年、2004年所占比重都超过11.5%，前十年所占比重平均在10%左右，今年一下子降至7.2%，可以看出，房地产开发投资在我市全社会固定资产投资中更趋理智。不过，房地产市场这个关系民生利益的行业注定要成为人们关注的焦点。
　　住房消费贷款增长乏力
　　房地产成交量趋向平行，销量回落，个人住房贷款增幅因此回落。
　　据统计，上半年个人普通住房贷款余额为25.55亿元，比年初仅增加0.58亿元，增幅大幅回落。其实，从去年开始，在国家宏观调控政策的影响下，我市个人房贷就处于负增长状态。
　　据银行人士分析，从今年7月份起，政策影响将更加显现，银行即将面临新的挑战。由于新政鼓励90平方米以下的小面积房子，房子面积变小，总价自然就下来了。而且买小面积房子的消费群，他们的贷款能力、对利息的承受能力有限，买房往往通过自筹资金、公积金贷款来解决。
　　空置房屋面积增加，房市有价无市
　　上半年，普通住宅空置面积为16.45万平方米，同比增加414.06%。
　　空置房屋面积比去年同期较大幅度上升，一方面与销售市场不稳定、居民持币观望心理等因素有关。因此，商品房也不再出现开盘即售罄的局面。据市统计部门调查，圣廷苑、春江华庭等新开楼盘的购买意向率也仅在70%左右。另一方面则是因为部分房源仍掌握在炒房族手中。这些炒房族前两年通过炒房积累了一定的资金，在当前住房新政不断出台的情况下，并不急于把手头的房子卖出去，而是抱定非高价不卖的心态观望房市。据江阴房地产信息网统计显示，目前全市二手房售价4759.92元／平方米，超过新房销售价格(待售多层4266元小高层4494元)，房地产市场呈现有价无市的局面。
　　90平方米以下小户型售价可望下调
　　今年6月7日，国家建设部专门发文，对新建住房结构比例提出要求，自2006年6月1日起，各城市新审批、套型建筑面积(指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成)90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。房地产市场上小户型面积住房投放量增加，这个新规无疑对工薪阶层来说是利好消息。
　　一般来讲，住房需求分为三个层次，年轻人结婚购房称之为第一需求，家庭改善住房则为第二需求，农村家庭进城购房为第三需求。大多数第一需求人群的购房倾向90平方米左右的房子。从目前阶段的第一需求人群来讲，他们的父母多出生于1959年—1961年自然灾害期间，结婚于1983年—1985年。自然灾害影响而导致出生人口下降，而上个世纪80年代中期又正值计划生育政策全面推行之际，双重因素使得第一需求人群减少。因此，业内人士估计，在市场供应量增加、需求人群减少这一正一反的影响下，小户型房子可望调低售价。