细说二手房贷款“门槛”提高

　 前两天，李女士为父母在小河新村买了一套上世纪80年代的旧房子，可当她准备到银行办理贷款手续时，却被银行拒绝，理由是房子太陈旧，不符合贷款条件。

　　最近两个月来，由于受宏观调控政策的影响，商业银行在二手房贷款方面发生了一些变化，纷纷提高了贷款“门槛”。一些市民明显感受到，购买二手房的申贷难度加大。各家“门槛”大同小异

　　各个银行除了对借款人的要求比以前更为严格，贷款成数有变化，由八成贷款变为七成贷款以外，要求更为严格的则是二手房本身。大致看来，各家银行的“门槛”大同小异：

　　中国工商银行江阴市支行，对60平方米以下、房龄加贷款期限超过25年的二手房原则上不再发放贷款。

　　中国建设银行江阴市支行，对75平方米以下、1990年以前建造的二手房原则上不再发放贷款。

　　上海浦东发展银行江阴市支行，对80平方米以下、1996年以前建造的二手房原则上不再发放贷款。

　　中国农业银行江阴市支行，对60平方米以下、房龄在10年以上的二手房原则上不再发放贷款。

　　……规避风险成为主因

　　在宏观调控的大背景下，国家对某些投资产业采取了适度紧缩的政策，对房地产业则以“管好土地，抓好信贷”为原则，采取金融、行政手段抑制房地产行业投资过快增长以及住房价格过度上涨。银行业中长期贷款增势已经减弱，但在各项新增贷款中占的比例仍是最高的，其中个人房贷占据大头。有关人士认为，收紧贷款除了有资金吃紧的因素，跟银行有意识减缓房贷增速目标、更好执行央行调控风险的有关规定直接相关。

　　商业银行追求经济利益，而房龄越长，二手房变现能力则越差，这对商业银行是不利的。由于市场房价攀升，带动一些区域的房龄较长的二手房也搭上顺风车。但高龄房因年限较长，设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度，为此银行将控制二手房贷款风险的首要目标盯住了高龄二手房。从“香饽饽”变为“烫手的山芋”

　　“现在，房产开发商新开发的楼盘，其土地都是通过出让的方式拿到的，土地出让价格本身就高，因而，新房价高是货真价实的。而二手房则不同，一方面，10年以前的土地利用是划拨方式，另一方面，如今的二手房市场价格太高，含有炒作因素，这是银行必须慎重考虑的。”农业银行江阴市支行个人业务科科长李冬云说。

　　另外，今年新出台了《高法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条指出，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　相对而言，购买二手房的消费者经济实力要弱一些，银行对这个贷款群体的还贷能力无疑总是会打个问号。工商银行江阴市支行房贷负责人蒋金元告诉记者说：“有些借款人购买二手房是用来自住的，也就是生活必需品。一旦偿还出现问题，依据高院的《规定》，我们无法将抵押的二手房拍卖、变卖或抵债等，这也就意味着无法变现。因此，我们不得不对二手房贷款加以限制，择优而贷。”

　　浦发银行江阴市支行个人金融部一位负责人则认为，二手房贷款的“门槛”也是因人、因房而宜的，视借款人、二手房所在地段等实际情况而定。“譬如，虹桥、花园等小区的二手房，市场流通快，房龄限制可适当放宽。如果借款人是在机关、事业单位就职，申贷条件也可适当放宽。”他说道。二手房“限贷”是寒流还是清风

　　二手房“限贷”究竟限了谁？究竟是坏事还是好事？

　　据银行介绍，此次提高二手房贷款门槛，也是出于对投资性住房贷款给予限制考虑，不鼓励投资性住房的贷款行为，事实上也是对银行自身风险的控制，同时引导投资者的投资方式逐步走向理性。

　　另外，对购买高价二手房的人影响比较大。从买房的特点来看，现在抱有投资目的买房人看好的都是地段好条件好的房子，但这些投资者的贷款金额往往与自身的还贷能力有差距。比如没有固定工作的人，却要买八九十万元的二手次新房用于投资，仅靠投资回报来还贷款，将来一旦市场有大的变动，银行将会承担很大的风险。因此银行方面通过提高门槛，特别是对首付款比例的调整，对这些投资者予以限制。考虑到将来投资回报率的变现时间，投资者会为此慎重决策。而对于普通老百姓，买二手房是为了改变居住条件，或是作为升级置业的初级消费，不会挑选价格过高的二手房，一般选择的二手房总房价在30万—40万元左右，即使调整首付款，也只相差三四万元钱，因此对于真正买房用于改善住房条件的家庭影响不是很大。

　　从市场影响来说，贷款“门槛”的提高对改变目前市场上盲目投资热的现状，规范整个信贷市场起到了一定的积极作用，使一些信誉不良的机构和个人在贷款方面受到了控制，这将有利于二手房市场的持续健康发展。