加息震动调控中楼市 开发商或面临新一轮洗牌

　　加息，真的发生了。央行昨日的消息，对正在进行中的楼市调控，无疑是一枚重磅炸弹。
　　有专家认为，作为一种公平的金融工具，加息将是抑制楼市投资投机的有效手段，是开给前期积累问题的一剂良好药方。因为资金使用成本过低和资金流动性过剩，是导致楼市过热的主要原因。
　　此前，不少业内人士曾预测，加息不会发生，因为加息或将导致海外热钱的涌入。从这个意义上来说，加息犹如“双刃剑”。加息是“消泡”之举。在美、日等国继续采取超宽松货币政策的时候，央行逆势而为，意味着通胀和楼市泡沫已经成为当前最主要的问题，仅靠数量调整还不够给力。有人认为，此举对楼市的影响或许不及“限购令”来得大，却可见政府调控楼市的决心和力度。
　　近日，北京、上海等地迎来一波凶猛的寒潮，气温骤降。而10月19日晚间央行突然宣布加息，对于调控中的楼市来说，不亚于又一波“寒潮”。
　　“中国房地产要调控成功，有一点是要不要加息。”包括富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波、上海望源房地产董事长季宝红在内的众多房地产领域、财经领域的企业家和专家在昨天的搜狐月度经济论坛上谈到，出台了“限购令”之后，真正有用的调控政策还是加息。
　　没料到仅仅几小时之后，央行就宣布加息了。虽然这次的加息未必是针对房地产市场的，但很多业内人士已经开始担心加息产生的巨大冲击。一些分析人士说，加息对房地产影响不大，但如果进入加息周期，房价极有可能下跌。
　　而加息对开发商的影响，就不仅是降房价那么简单。张宏波说，加息不仅增加开发商的资金成本，还有可能令本来就捉襟见肘的资金链进一步被压缩。张宏波甚至夸张地说，开发商会在今晚以后调整自己的拿地和营销策略，现金为王、加速资金周转、更谨慎的策略或会被开发商普遍采纳。 #page#
　　需求短期不会“受伤”？
　　“现在月还贷5000元的购房者，因为这一次宏观调控，要多花250元支付利息。如果贷款30年，就要多付7.5万元。”中国房地产信息集团分析师薛建雄在加息消息发布算出购房者的成本增加额度，并认为影响巨大。
　　只是他并不认为仅仅一次小幅度加息就会令房价下跌，反倒是有可能会进一步提高房价。“加息意味着通胀加剧，那么房价上涨的压力也会加大，所以房价可能还会上涨。”薛建雄说，整个9月份上海豪宅市场的异军突起，最大的存因就是通货膨胀带来的巨大影响。
　　不过，尽管加息会增加购房者的负担，但对市场需求的杀伤力却可能有限。上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍说，目前各种政策不断出台，留给购房者继续观望的余地反倒越来越小，尤其是刚性需求的购房者还是要在近期入市买房。
　　这一观点得到了同策咨询机构研究经理倪晓玲的认同。她表示，如果仅仅是这样一次小幅度的加息，短期虽然会令市场继续平淡，但是稍后却可能会让刚性需求重新释放，真正受影响的，只是投资者而已。
　　但上述观点，仅仅只是针对这一次的小幅加息。如果未来出现像2007年那样的连续性加息，房价肯定会受到严重的打压。
　　开发商或提前调整策略
　　在很多人眼中，这一次加息对房地产调控的意义大于实际效果。因为，如果像2007年出现多轮的连续性加息，影响很有可能是非常大的。
　　上海很多房地产业内人士还记得，2007年也是因为连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及金融风暴的影响，多家房地产公司甚至一度濒临破产的边缘。
　　这使得张宏波对这一次加息非常警惕，他表示这很有可能是新一轮加息周期的前兆。尤其是如果出现通胀率上升、货币发行量上升的情况，新一轮加息周期也就很有可能到来。
　　而房企极有可能需要为即将到来的这一轮加息周期做准备，除了提高资金周转率外，对于那些“天价”地块，应尽量不拿，这样才有可能避免未来可能出现的资金紧张情况。
　　相比张宏波等财经行业人士，大部分地产行业分析师却给出了另一种观点：新一轮加息周期暂时不会到来，因为会伤及其他行业，管理层在应用加息手段时，也会更多地考虑目前国内复杂的经济大环境，并非仅仅针对房地产这一个行业。 #page#

央行加息 首套房贷款100万每月多还104元
　　19日晚中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，五年期贷款款基准利率上调0.20个百分点,由现行的5.94%提高到6.14%.
　　“链家地产” 副总裁林倩认为,这也是至2007年9月份以来,时隔三年多即37个月以来首次加息,除对当前中国经济发展过热、CPI上涨过快起到宏观抑制作用外，对当前处于调控敏感期的房地产市场影响也同样重大，这主要表现在以下三个方面：
　　首先，部分二次置业需求将推缓置业，差异化利率执行效果将更明显
　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，加息前后二套房贷消费者成本增加压力相对更高（等额本息贷款100万贷款期限30年，详见下表）。林倩认为,自今年四月份首次调控利率差异化严格执行后，随着“认房又认贷”的逐步推行，二套房消费者购房成本及心理压力都在增大，而加息通道再次开启，将对其起到双重作用，差异化信贷政策的执行效果将更加明显。这对于短期内衍生的二次购房需求是一个相当大的经济及心理考验，会推缓其置业计划。从而控制需求稳定房价。

　　其次，中小开发商及亟待省级置业的业主将率先降价
　　林倩认为,当前属于房地产调控敏感期，各项金融配套调控政策、交易税费调整都空前严厉，但房价降幅相对不大，二次调控后开发商及业主仍普遍乐观，心理预期改变不大，而加息的出炉则是对其心理预期最后一道防线的冲击，一些“负隅顽抗”的中小开发商及亟待升级置业的小业主将率先降价，放价松动可能性增大。

　　第三，大户型近期或将放量
　　林倩认为,当前房产宏观调控政策对持有成本控制相对薄弱，而随着房产税的逐步铺叙，持有压力已经开始初具雏形，再辅助已加息通道开启后消费者的心理预期，将对持有房产，尤其是偏重大户型总价较高的中高端房产，持有心理将有所减弱，出售意愿将增强，因此近期此类房源或将有所放量。