救市组合拳不断 传二手房营业税将改二年征

    在强大的市场压力下，“捆绑”投资者多年的限购、限贷陆续放开。而近日又有传闻称二手房营业税由满五年免征缩减为两年。这无疑将坚定更多购房者对楼市反弹的预期。这一传闻真的有可能实现吗？业内专家认为可能性很小但不能排除，若真放开则无异于饮鸩止渴。

  传闻 二手房营业税满2年就能免征

  “重磅：网传11月将调整二手房交易营业税，原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征。”近日，新浪微博认证为地产经济学家、方圆地产首席市场分析师的邓志浩发布这样一条微博。消息一出，立马在网络上炸了锅。一波未平一波又起，昨天，某知名财经媒体又刊登了“传北京放宽二手房交易税，业内称可能性不大”的报道。文中提到近日市场有传言称“北京二手房营业税由满五年免征改为满两年免征”。

  不过该报道采访的不少业内人士都认为可能性不大。理由是限贷放松后在北京已经撬动了大量的改善性需求，暂时不需要再放宽。

  链家地产研究部张旭认为，限购、信贷、税费是楼市调控的三大主要途径，目前限购的取消和信贷的放宽，主要着力点仍然是促进类似改善需求等合理需求，属于适度放宽。而若营业税缩短为满两年免征，则属于突然改变市场调节基础，属于过度放宽，容易导致投资性需求大量进入。从目前北京等市场已经转向的情况看，似乎没有必要再扩大放宽。

  算账 卖200万房子能少交10多万税

  实际上，相对于只放开了限贷政策的北京，限购和限贷都放开的南京等主要二线城市，已经松开了调控三条锁链中的两条，营业税是否会放松已不可避免地被人们讨论起来。南京某品牌中介的工作人员告诉记者，在接待客户时就接到过客户类似的询问，有部分开高价等涨的业主大有等营业税等更多利好放开的心态。

  按照2010年开始实施的国税总局营业税新政方案，购买住宅不足5年的如果出售，须多交全额5.5%的营业税。满5年出售的，普通住房免征，非普通住房(面积大于144平方米)按买卖差额征收。这样计算，若能免征营业税的话，一套南京河西200万元的住房，交易时可以少交11万元的税。一套城东500万元的别墅，如果购买时是400万元，能少交22万元税款。据网上房地产数据统计，2011年-2013年南京新房共卖出19.98万套。如果营业税免征线真的由满5年缩短为2年，那么等于解禁了近三年约20万套量级新房源在二手房市场上的无税销售，市场刺激效果巨大。

  专家 若放开，楼市短期内将大幅回暖

  北京的传闻被专家认为可能性不大，因为楼市已经被“双限”解禁带动了起来。不过南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，看这个问题不能局限于一两个城市，而要放眼全国。吴翔华认为，限购和限贷的放松，刺激最明显的只有一线四个城市，再加上二线南京、杭州、武汉等几个有限的城市。全国大多数二线及几乎全部三四线城市的楼市目前依然是库存量压顶，市场动弹不得的形势。如果中央希望避免全面刺激、而是只通过刺激楼市来拉动经济，那么几个城市的回暖显然不够，营业税这一方面出台刺激就并非空穴来风。

  不过，吴翔华也认为，走到这一步等于饮鸩止渴，相信也非中央所愿，具体行动要看宏观经济压力有多大，中央调结构的信心有多足。吴翔华表示，放开营业税等于直接刺激投机需求出手，短期内市场会大幅回暖，但房地产是个长周期产品，疯狂过后很可能又再次陷入危机。如果放开营业税，等于给迷茫的市场又一错误信号，很可能让一二线城市楼市更疯狂，三四线城市库存量继续增大。因此从这方面来看，这么冒险的政策，出台的可能性又很小。