2018年江阴二手房半年行情综述~~

    转眼2018年已过半，一个赞=一只大鸡腿，510小编也是时候问老板算算鸡腿的钱了！

    好了，不皮了。时间确实够快，前一秒还沉浸在过年的喜悦当中，下一秒已经来到了炎炎夏日。按照惯例，大夏天的，应该是楼市的淡季，但细心的人可以发现，这个规律，从去年开始就不那么奏效了。受学区房影响，去年一整年，二手房都没有淡季，那今年又如何呢？

壹丨成交量分析

    总体来讲，2018年楼市行情，小编认为，过热，重点是缺乏理智！先上一张表格：

（二手房成交统计表）

    从表格中可以看出，步入3月开始，成交量持续放大，在5月份的时候达到了历史新高。市场的表现也往往是成交量→价格，即成交量放大，价格上涨，成交量缩减，价格下跌。因此本文第一部分先讲成交量，后续再讨论价格就有据可循了。

    2018年1-6月以来的二手房成交情况，要分成学区房和非学区房两块分开说。先说家长最关心的学区房，用一个词形容2017年的学区房走势，放量暴涨！小面积学区房从2017年年初的1万2左右飙升至10月份的2万多的单价，不可谓不惊人，随后高位企稳，在去年四季度到今年5月份期间，具有明显的跌幅，最多的，约下降了2000元左右，小面积房低谷时期降至17500元。

    据了解，18年学区房成交量，基本上有且只有17年的一半，分析原因主要有以下五个方面：

    1、学区价值等于刚需。

    510小编以前曾经写过，政治经济学中讲，商品的价格由其价值决定，围绕价值上下波动。但实际上在学区房这个概念里，更多的，应该注重的是它的使用价值，我为什么需要它？它对我的家人来说有什么特殊的作用？还有什么能够替代它的？以后处置它的方式有哪些？当想清楚这4个问题之后，认为有必要买的家长，仍然会义无反顾地加入学区房的行列，这就是为什么即使老的小面积学区房2万多，依然有人买的原因。

    2、购房时间节点腾挪。

    从时间轴来看，17年学区房涨势太猛，不少家长买涨不买跌，让本该今年执行的购房计划，提前到了去年，因此是一个成交时间的变化。

    3、市场购买力不足。

    从购房群体来看，同样因为价格上涨过快，并不是每一个家庭都能拿出那么多钱来支付房款的，要知道，很多学区房是没法贷款的，因此，拉高的房价直接把有心无力的购房者拒之门外了。

    4、非学区房异军突起。

    从替代效应来看，学区房固然好，但如果有一个房子，既能达到居住的要求，又能基本满足教育的需求，关键钱包还承受得了，那情愿就选择这个房子了。城东学区房的概念应运而生，这也同时解释了城东火热的一部分原因。购房者的心理是时刻变化的，尤其关键因素——价格的变化，左右了购房者的行为，俗话说，有多少能力，办多少事情。

    5、供需不匹配。

    从商品属性来看，二手房，不是看买方要什么，而是看市场有什么！这句话，相信大家都认同吧，插句题外话，目前新房楼盘貌似也是这么个情况……2017年成交的太多，尤其是小面积房，导致市场房源面积段供应发生严重断层，当然，在高单价下，大家还是钟爱于小面积房，因此面积大的房源，就会有价无市了。

    但根据最新的观察，6月中下旬以来，学区房有明显的抬头迹象，关注、需求、下手的都有往上走的趋势，510小编分析主要有以下五个原因：

    1、中考答卷现身说法。

    2018年中考成绩，学区房均分明显存在一定领先，原来还在观望中的购房者，上吧！

    2、招生意见的变化。

    幼儿园、小学，招生意见都明确表示自19年起，产权和户籍信息提前至上一年10月31日，文件的出台正好在这个时间节点上，让不少家庭改变买房计划，提前考虑购置学区房。

    3、外围房价的影响。

    从套利的角度出发，如果一件事情存在套利的空间，一定有人去套利，直到无利可图。外围房价，无论城东、城南、城西均有不小的涨幅，没理由城北、城中学区房跟它们价位相仿还原地踏步，这是不合常理的。

    4、学区房的优势。

    回到上面刚需的问题，教学资源优势还存在，它就会产生这方面的刚需！那可以消除吗？有比较就有伤害，能消除得净吗？而且不建议，因为社会需要梯度，与其一碗水端平，不如着力于多点开花。（北京已出台限制学区房新政，主要意思是买了学区房，也不一定上得到对应学区，感兴趣的朋友可以在网上了解一下。）

    5、购房成本下降。

    学区房评估价上调且公积金额度提高。这两样的出台，使得家长在购买学区房时，短时间内的实际支付成本骤减，尤其双职工家庭。

    由此可见，多个因素的化学反应，催化了市场，学区房慢慢走出低谷，衍生出一波新的行情。

    我们回顾一下：2017年学区房量价齐升，在上涨期间有大量的家长购得房屋，直到到达顶峰之后，市场观望心浓重，该行情一直延续到2018年6月上旬。这时候再回过头来看2018年非学区房的行情走势，是不是就有些似曾相识的感觉了？