遗留问题！江阴农村房子没证怎么办？最新征求意见稿要点，一一查看~

    如今江阴的农村进入发展的新时期，许多乡镇都响应号召开始建设新农村，各个村庄的新农村别墅都已经开始建设起来，有些村庄甚至已经竣工交房，这对于农村朋友来说是件喜闻乐见的事情。

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    尽管咱们江阴的农村发展越来越好，但是依然有些遗留性问题，比如说农村住宅的房产证问题，至今在农村有很多住宅还没有房产证，对于这部分住宅来说该咋办呢？如果将来真的有啥变动，比如说拆迁，国家认可吗？这些问题应该是不少农民十分关心的问题。

    最近，关于《江阴市农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见》（试行）开始征求意见，上面罗列了不少要点，不过这只是征求意见稿，具体政策以正式颁布文件为准。不过在此之前，我们得先了解下出台本次征求意见稿的原因。

为什么很多农房没有房产证？

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    其实农村房屋没有房产证属于历史遗留问题，但是目前又不能合理登记，所以这些农村住宅大多只能居住，买卖比较困难。现在在农村多数没有领到房产证的住宅，不少都是上世纪八九十年代建成，那时候房屋就没有房产证一说，现在有了房产证的概念，人们才关注了房产证。

房产证到底有多重要？

    房产证是一切房产买卖交易的基础法定文件。没有办好房产证不能进行转让、赠与和继承。没有办好房产证无法进行置换与出租等房产交易。没有办好房产证无法进行质押、典当等行为......

    可以说没有房产证，你的房子就失去了很多应有的属性，也失去了你本应得的权益。对于农村住宅来说，同样重要，毕竟如果拆迁这就是非常重要的依据。

    比如最近关于征求《江阴市征收集体土地涉及房屋及其他建筑物构建物补偿安置补偿办法（送审稿）》意见的公告中第八条就说明，征收集体土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的用途，以不动产权证书载明的用途为准；没有不动产权证书的，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书均未载明用途的，以建房手续载明的用途为准。

    没有不动产权证书以房屋权属证书为准，没有房屋权属证书以土地权属证书为准，如果都没有，只能以建房手续为准。

    由此看出，不少农村住宅缺少不动产权证，拆迁依据只能一步一步往下延伸。

    针对以上有关问题，最近江阴政府公开征求《江阴市农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见》（试行）的意见公告。目的就是为了加快推进江阴市农村不动产确权登记发证工作，妥善解决农村不动产确权登记过程中的历史遗留问题。

    征求意见稿中载明了适用范围是在2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》施行之前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料或状况发生变化、权利人不一致的宅基地和房屋。

登记原则

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     按照不动产统一登记要求，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。

    1．征求意见稿中载明：宅基地和房屋登记应坚持“一户一宅”的规定，属于“一户多宅”的，原则上只能选择其中一处宅基地和房屋申请登记，其余宅基地和房屋只调查不登记。

    重点：坚持“一户一宅”，多出来的宅基地只调查不登记

    2．征求意见稿中载明：已办理宅基地登记和房屋登记的，权利人、土地和房屋状况没有变化的，按照“不变不换”原则，之前颁发的宅基地证书和房产证书继续有效。

    重点：已办理宅基地和房屋登记，且没有发生变化，之前的证书都有效。

    3．征求意见稿中载明：有土地权属来源证明材料和房屋符合规划或建设相关手续的，依法予以确权登记。缺少土地权属来源证明材料和房屋符合规划或建设相关手续的，经村民小组、村委会、镇政府（街道办事处）逐级确认（以下称“三级确认”），办理登记。

    重点：有证明材料手续，需要确权登记，没有的话需要经过三级确认后登记。

    4．征求意见稿中载明：在原登记基础上，因翻建、改建、扩建等增加宅基地和建筑面积的，根据建设时间，依照“三级确认”规定办理。

    5．征求意见稿中载明：宅基地空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，依法收回，注销土地登记。

    6．征求意见稿中载明：房屋坍塌、拆除的，由权利人申请，注销房屋登记。

    在确认了登记的主要原则后，小编相信大家比较关心这类情况，什么样的情况不给我登记，简单来说，就是我家明明实际有400㎡，但实际只给我登记了360㎡。登记的面积究竟怎么算，毕竟万一以后拆迁，这就是非常重要的依据，同样意味着这就是钱。

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    关于登记面积，征求意见稿中载明分为两大部分，宅基地等级面积和房屋登记面积。

    宅基地登记面积

    征求意见稿中载明，江阴市宅基地面积执行标准：宅基地面积以自然户为单位，每户不超过135平方米。
（1）实际面积未超过标准的，按照实际面积办理不动产登记。
（2）实际面积超过标准的，分阶段处理：
    a．1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前占用的宅基地，之后未扩大的，按照现有实际使用面积办理不动产登记。
    b．1982年2月13日至1987年1月1日《土地管理法》实施之前占用的宅基地，超过部分已经按有关规定处理的，按处理的结果办理不动产登记。在登记薄和权利证书附记栏中注记“实际宅基地面积为xx平方米”。
    c．1987年1月1日《土地管理法》实施之后占用的宅基地，按照标准办理不动产登记。在登记薄和权利证书附记栏中注记“实际宅基地面积为xx平方米”。

（示意图）

    房屋登记面积

    征求意见稿中载明，房屋建筑面积执行标准按镇街规定，但原则上每户不得超过250平方米。
（1）实际面积未超过标准的，按照实际面积办理不动产登记；超过标准的，按照标准办理不动产登记。在登记薄和权利证书附记栏中注记“实际建筑面积为xx平方米”。

    例：实际面积200㎡，标准为250㎡，不动产登记为200㎡。
    实际面积为260㎡，标准为250㎡，不动产登记为250㎡，并备注实际建筑面积为260㎡。

（2）原登记面积或批准面积大于标准的：
    a．实际面积未超过原登记面积或批准面积的，按照实际面积办理不动产登记；

    例：实际面积250㎡，原登记面积260㎡，不动产登记为250㎡。

    b．实际面积超过原登记面积或批准面积的，按照原登记面积或批准面积办理不动产登记。在登记薄和权利证书附记栏中注记“实际建筑面积为xx平方米”。

    例：实际面积270㎡，原登记面积260㎡，不动产登记为260㎡，并备注实际建筑面积270㎡。

    大家可以对照自己家的实际情况，对应以上的各种状况，就可以知道自己家具体登记情况如何判别，当然在测算实际面积的过程中，有些情况不能算进实际面积，也就是这些面积不给登记。

不给登记的情形

（违建示意图）

    1．农村集体经济组织成员出卖、出租、赠与宅基地和房屋或享受拆迁安置待遇后，在宅基地上新建房屋的；
    2．宅基地上建造简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建筑物的；
    3．宅基地按照一户审批或已确权登记，房屋继承人、婚姻关系变化当事人要求分户登记的；
    4．不符合申请宅基地建房条件购买宅基地上房屋的；
    5．宅基地和房屋已列入征地、拆迁范围的；
    6．房屋应拆未拆的；
    7．建房时违反城乡规划、土地利用规划，并与现行规划不一致的；
    8．违法占用耕地建房的（以2012年土地利用现状为准）；
    9．违反生态保护红线管控要求建房的；
    10．集体土地上建小产权房的；
    11．宅基地和房屋存在尚未解决的权属争议的；
    12．其他不予登记的情形。

（示意图）

    其实很好辨别，如私自搭建房屋、围个鸡棚鸭棚、房子即将拆迁临时突击造房等等情况都是不承认的，就算拆了也都是违章建筑，不会算面积，所以大家还是不要耍小聪明捞一笔，到时候吃亏的还是自己。

    差不多征求意见稿的重要内容都在这里了，不过510小编还得再强调一句，这只是征求意见稿大家可以先了解一下，具体还是要以正式发布文件为准。

    小编觉得这份征求意见稿的意义还是非常重要的，首先可以大致了解目前江阴乡镇农村住宅的情况，其次还可以解决部分农村住宅没有产证的问题，为未来农村的发展铺平道路。