小区一本账，你心中有数吗

   停车费，物业费，修缮费……从入住起就接踵而至——
小区一本账，你心中有数吗

如何管理好小区，首先涉及的是一个“钱”字。维修基金如何使用，业主每月交纳的物业管理费怎么开支，小区地面停车场获得的收益归谁所有，房屋发生维修产生费用时如何分摊……均因其牵涉切身利益而颇受市民关注。市民该如何理清这些“账目”，以争取自己应得的权益？今天就小区管理中相关费用如何规范合理使用的焦点问题作一番探讨。
    1  小区停车收益应该归谁？
    普陀区一新建商品住宅小区业主大会还未成立，物业公司就对小区内的停车收费作出如下规定：车辆进出小区，一律收取2元；车辆在小区内的停车场地停放，收费5元/小时；业主停放在小区停车库内的车辆，自行车50元/月，助动车150元/月，机动车300元/月。而车辆停放收益则作为物业公司企业利润。
    专家分析：物业公司的做法不妥。根据相关规定，车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。而利用小区公共场地停放车辆所获取的收益，则归全体业主所有，应当主要用于补充转向维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    上述案例中，小区内的地面停车场和非机动车库停车费收入在扣除必要成本后的收益归全体业主所有，待业主大会成立后，由物业公司移交给业主大会。
    2  如何充分利用房屋保修期作免费维修？
    很多业主在收房后往往将新房弃之一边不住，空关上二三年都有可能。而几年过去再装修再入住发现问题要物业维修时，就发现物业公司提出要收维修费了。
    专家分析：其实，这种费用完全可以避免。新建商品住宅交付使用后，都有一定时限的房屋保修期。聪明的业主在这段时间内会仔细观察房屋的质量情况：下大雨时窗台、阳台是否漏水渗水？居住时有没有发现墙壁空鼓？刮大风时会不会把附着物吹落？装修房交房后也会出现各种各样的装修问题，而这些难题，都可以在房屋保修期内免费让物业修缮。物业公司在房屋保修期内为业主修缮这些房屋问题时，所花费的修缮费用也不是自己掏的腰包，而是从房产开发商那边结算的。
    3  入住新居需要交纳哪些费用？
    家住浦东的王先生来电询问，近日，他购买的新居开始办理交房手续，但物业公司要向他收取400元的建筑垃圾清运费，不知是否合理。
    专家分析：大多数市民在办理交房手续时往往对一大堆要交的费用不得要领，结果该交的没交，不该交的则爽快交了。其实，市房地资源局和市物价局在2004年就发文明确新建住宅小区入住收费的项目和标准，内容包括：首期房屋维修资金、居民非生活垃圾费、有线电视初装费、分时电表装置费、房屋装修施工人员出入证工本费、物业服务费以及其他在房屋销售合同中约定的费用。物业公司应当在业主办理入住手续时，向业主发放《新建住宅小区入住收费告知单》，业主可凭这个告知单查询相关收费规定，做到明明白白交费。在上述案例中，王先生可根据该小区的《新建住宅小区入住收费告知单》载明的费用标准付费，如有疑问可直接向物价部门投诉。
    4  大修时由谁决定如何使用、管理维修资金？
    日前，杨浦区一居民向“夏令热线”反映，他所在的小区正在粉刷维修外墙，业主委员会书面征求业主意见。经小区业主三分之二表决同意修理后，业主委员会就找了一家施工单位进驻小区施工。施工进行到一半，有部分业主提出维修价格比其他小区维修费用高，引起小区业主对业主委员会此举的强烈不满。业主委员会这样的做法对吗？
    专家分析：小区动用维修资金是大事，每个小区的业主这时都应尽可能主动介入到维修资金的使用、管理中去。根据相关规定，住宅物业需要大修或专项维修更新改造时，物业管理企业应当编制实施方案。实施方案应包括项目名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间等内容。这些实施方案要在物业管理区域内公示7天，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组讨论，经三分之二以上业主投票表决同意后，公告表决结果。
    5  屋顶漏水全楼居民是否应该分摊费用？
    现实中常常碰到这样的问题：一幢楼的屋顶漏水需要维修，但这幢楼的居民认为这仅是顶楼居民的事情，维修费用与自己无关；楼里电梯坏了要维修，底楼居民认为自己从不坐电梯，不应该分摊费用；公共下水管坏在2楼，3楼居民就认为与自己无关而拒绝分摊维修费用。
    专家分析：按照相关规定，屋顶因漏水等问题修缮而发生的费用，全楼居民要分摊。该规定同样适用于公共电梯、水管等维修项目。但现实中不少居民采取不合作的态度，特别是那些认为这与自己切身利益无关的同楼居民。居民应一开始就主动承担分摊责任，及早参与维修账目管理，让自己出钱也出个明明白白。毕竟，自己也是小区的主人。