关于印发《江阴市农村住房建设管理 试点方案》的通知

    各镇党委、人民政府，各街道党工委、办事处，临港经济开发区党工委、管委会，市机关各部门，市各直属企业党委，市各直属单位，各驻澄单位：《江阴市农村住房建设管理试点方案》已经市委常委会会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江阴市推进农村现代化建设领导小组
2017年7月28日
 

江阴市农村住房建设管理试点方案

    为切实加强农村住房的规划建设管理，优化镇村空间布局，持续推进新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规，按照《江苏省村庄规划导则（苏建村〔2008〕145号）》、《江苏省村庄环境改善提升行动计划》（苏办发〔2016〕21号）、无锡市委市政府《关于加强和改进农村住房建设管理的意见（试行）》（锡委发〔2017〕36号）和全市新一轮镇村布局规划（澄政复〔2015〕53号）要求，结合地方实际情况，现制订江阴市农村住房建设管理试点方案：

    一、指导思想

    以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，以城乡发展一体化为目标，坚持村庄建设和城镇发展相协调，不断优化乡村空间布局结构，不断提升宅基地和农村住房建设管理水平，不断提高乡村人居环境质量，有序推进规划发展村庄更新改造，促进城乡和谐发展，努力打造一批布局合理、规模适度、设施完善、环境优美，既富现代气息又有江南水乡风韵、地方特色的美丽乡村。

    二、基本原则

    （一）规划统领的原则。在符合城市总体规划、土地利用规划、镇村布局规划的前提下，试点镇务必按照规划先行的原则，科学编制村庄规划，分类实施农村住房建设管理试点工作。

    （二）农户自主的原则。农村住房建设管理试点应尊重村民意愿，充分发挥群众的主体作用，民主决策、科学管理。

    （三）保护耕地的原则。严格执行“一户一宅”、“建新拆旧”，探索“一户多宅”清理和村庄梳理改造办法，提高现有村庄建设用地利用效率，合理确定村庄各项建设内容，严控农村宅基地标准，切实保护耕地，节约集约用地。

    （四）注重特色的原则。结合当地自然条件、空间形态、人文特征、建筑风貌、产业特点等实际情况，深入研究适合居民需求、体现乡村特点的农村住房建设管理工作，因地制宜，因村施策，保护和塑造乡土、自然、有机、多样的乡村特色风貌。在此基础上，提高村庄基础设施和公共服务配套水平，带动农村内生发展动力不断增强。

    三、试点范围

    选择长泾镇浦市村、习礼村、河塘村和月城镇双泾村、蔡庄村、沿山村6个行政村试点农村住房建设管理工作，为全市面上推开提供经验。

    四、试点内容

    按照2015年12月市政府批准的《江阴市镇村布局规划》，各试点镇要严格规划实施，开展分类指导，有序推进“重点村”、“特色村”、“重点（特色）村”和“一般村”的农村住房建设管理工作。

    （一）编制村庄规划

    1、明确时间。2017年底前，长泾、月城两个试点镇要完成各试点村村庄规划修编工作，在各试点村确定至少1个区位交通或资源禀赋较好并有扩建计划的规划发展村庄，在符合土地利用总体规划和不占用永久基本农田的基础上，完成该规划发展村庄的建设规划。

    2、明确要求。按照“水绿交融、乡愁记忆、宜居宜游”的江阴乡村风貌未来目标来统领试点村农村住房建设管理工作。一是科学确定村庄规划范围和扩建规模；二是注重建筑群体、各类空间形态的组织，形成有序的空间脉络；三是根据村庄人口规模和产业特点，合理配置公共服务设施；四是确定住宅建设类型，提出住宅建设要求；五是结合村庄规模、集聚形态，确定道路、给水、污水处理、电力、通信、照明、环境卫生等基础设施布局；六是村庄风貌和重点空间设计应当注重乡土化、多样性；七是因地制宜，合理设置防灾减灾、竖向规划等内容。

    3、明确程序。试点村村庄规划由试点镇负责组织编制，经村民会议或村民代表会议讨论同意，报市人民政府审批，经市政府批准的村庄规划不得随意调整。月城镇双泾、蔡庄、沿山3个试点村异地新建的村庄规划，须经一般村的户代表一致讨论通过后，报市人民政府审批，方可实施。

    （二）规范农房建设管理

    1、明确基本要求。以村庄规划为依据，试点开展农村住房建设管理工作，实施一户一宅、标准控制，公开公平、依法审批。

    （1）规划发展村庄。鼓励在原地有序翻建房屋；不具备翻建条件或受村内基础设施建设影响不能原地翻建的，允许利用村内空闲的建设用地以及规划扩建点新建房屋。
    （2）一般村庄。不允许新建、翻建房屋，可引导异地新建至本行政村范围内的规划发展村庄扩建点。

    2、明确面积标准。坚守“一户一宅”原则，一户农户只能拥有一处宅基地，“建新”务必“拆旧”，江阴农户的宅基地面积每户不超过135平方米，单户住宅建筑面积不超过250平方米，鼓励联排户型。原地翻建的，不得影响相邻人的合法权益。
拟原址翻建、改建的申请人存在一户多址或宅基地面积超过135平方米的，应将多址调整为一址，并退还超标准占用的宅基地。

    3、明确申请对象。按照《中国人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》，宅基地申请人员为农村集体经济组织成员（即本方案所称农户，下同），即必须具有所在地村、组常住户口，且在该集体经济组织内从事生产经营活动并承担该集体经济组织成员同等义务的村民。
农户异地新建住房的，原则上不突破本行政村范围。

    4、规范审批程序。各试点村农户住房翻建、扩建、异地新建须经建房农户书面申请、经村民会议或村民代表会议讨论同意、镇人民政府审核，并报市人民政府批准。经审定可以建造的，各试点镇人民政府受市规划部门委托，核发《乡村建设规划许可证》，做好规划验线、规划核实工作。扩建或异地新建的还须办理用地审批手续。

    5、严格建设管理。农村住房的规划建设实行“六统一”，即：统一规划、统一设计、统一风貌、统一基础设施、统一监督、统一验收，建设过程严格落实“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、综合验收到场。试点镇须采取有效措施，加强违法建设管控，加强农房建设质量、施工安全和施工队伍管理。建房人拆除旧房、交出原宅基地并经国土、住建部门核销相关证件后，方可向市不动产登记中心办理房屋所有权证申领手续，未经竣工验收或竣工验收不合格的，不得办理有关权证手续。原宅基地收归所属农村集体经济组织。

    6、提高建房水平。农村住房原则上以农户自建为主；在群众自愿的基础上，有条件的村也可适当探索代建。结合美丽乡村建设和农户实际需要，各试点镇应该组织设计农房房型和施工图集供建房户选择。农村住房设计应当经济适用，符合村庄规划要求、农民生活起居需要和村庄特色。

    （三）优化土地利用

    1、优化用地规划。对有扩建需求、已完成建设规划的规划发展村庄，各试点镇要科学测算三年内可能扩建的规模，合理确定扩建范围，及时将村庄扩建用地和村内空闲的农用地调整为允许建设区（俗称红区）。

    2、规范用地需求。各试点镇应合理确定村庄扩建用地需求，有增减挂钩指标的镇可优先使用增减挂钩指标。根据各试点镇年度用地需求，国土部门每年统一报省办理农户建房“农转用”审批手续，将扩建地块转为集体建设用地。

    3、明确用地权属。新增扩建用地农用地转用批准后，用于本行政村范围内符合建房条件的农户建房，土地所有权由原村民小组所有转为村集体所有，由行政村支付流转费用，流转价格不低于市政府土地流转指导价。土地流转原则上在本行政村范围内实施。

    4、探索宅基地退出机制。在保障居民合法权益的基础上，条件成熟时各试点镇可多途径探索宅基地退出机制，加快腾出土地空间。拟撤并村庄上的留根户不再安排宅基地，原则上在保障其合法持有者或继承者合法权益的基础上实施宅基地退出机制。规划发展村庄因村内基础设施建设需要须迁建的农户，或拟撤并一般村内的农户，若无异地新建意愿的，在保障其合法权益基础上，可选择经济补偿、实物分配等方式自愿退出宅基地。

    各试点村可在扩建区配套建设一定数量的多层公寓房，用于宅基地的有序退出。公寓房可由属地政府代建，统一规划、统一建设，用地报批按农户建房形式报省办理集体建设用地审批，规划、住建部门办理相应的规划、建设手续。

    5、及时平衡指标。一般村农户异地新建后，原宅基地由镇或村集体经济组织予以收回并进行土地复垦，土地复垦验收后产生的城乡建设用地增减挂钩指标须先归还省下达的挂钩周转指标。多余指标由市政府统一调剂使用（所属行政村可优先使用），调剂价格根据市场实际情况确定，调剂收入返还产生指标的镇，镇应划出一定的比例返还给行政村，由行政村专项用于规划发展村庄建设（具体操作办法由市国土局另行制定）。

    （四）完善配套设施

    1、公共服务设施。各试点镇要按照《江阴市镇村布局规划》（2015）要求，在镇、行政村、自然村庄三级配置开放型社会服务设施网络体系，形成以镇带行政村、“以行政村带自然村庄”的服务格局，并根据各类服务设施服务半径，明确建设位置和建设标准。

    2、市政公用设施。各试点镇按照《江阴市镇村布局规划》（2015）要求，结合农村环境综合整治计划，对规划发展村庄和一般村分类进行村庄道路、河道沟塘、给水、污水处理、电力、通信、燃气、绿化、公厕等基础设施建设与改造。到2017年底，实现规划发展村庄生活污水治理全覆盖。

    3、村庄环境整治。按照“持续提升人居环境、彰显提升乡村特色风貌、全面提升公共服务水平、巩固提升长效管护水平、放大提升环境改善效应”五个提升的要求，大力实施村庄环境改善提升行动。规划发展村庄建成“康居村庄”或“美丽村庄”，一般村建成“整洁村庄”。

    （五）设立专项资金
    

    市财政设立新农村建设专项资金，鼓励规划发展村庄致力于优化村庄人居环境。
在扩建点异地新建的，每年度审核一次，市财政按照5万元/户的标准予以村集体专项补助，重点用于异地新建区域的道路、管线、绿化等基础设施建设。
规划发展村庄要结合农房翻建提升村庄环境水平，经验收达到省级康居村庄或美丽乡村标准的，市财政按照2万元/户的标准进行奖补（具体办法由市住建局、财政局另行制定）。
各级涉及新农村建设管理的各项财政奖补资金应向试点镇村倾斜。

    五、职责分工

    农村住房建设管理工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，与群众利益密切相关。农村住房建设管理试点工作在市推进农村现代化建设领导小组统筹协调下开展工作。
各试点镇是农村住房建设管理的主体，组织编制村庄规划；委托有资质的设计单位设计符合本镇实际的农村住房图纸；做好农村住房用地审核和自拆自建住房的规划验线、规划核实、质量安全管理等相关工作，做好农村住房违章建设的查处等，科学确定村庄建设整治计划、近期农房搬迁计划。
市委农工办具体负责综合协调工作，负责农村住房建设管理试点过程中有关农村政策和农民增收问题的研究指导。

    市规划局负责指导村庄规划、批后跟踪管理、建设工程规划许可等工作。
市国土局研究出台宅基地审批管理流程细则，负责农村住房建设管理试点过程中土地利用总体规划调整、不动产产权登记发证等工作，研究宅基地流转、有偿退出等政策，指导各试点镇做好村庄土地管理工作。

    市住建局研究出台建房管理细则，负责理顺建设管理程序、农房建设工程技术、建筑质量、施工安全的技术指导和服务工作，负责村庄环境综合整治工作。
    市财政局负责研究整合村庄规划建设方面的资金扶持政策。
    市园林旅游局负责村庄旅游服务业发展方面的工作指导。
    市民政局、交通运输局、公用事业局、水利农机局、农林局、环保局、城管局等其他职能部门负责做好本条线的工作指导和服务工作。

    六、强化追责

    建立过程监督和追责机制，市有关部门和各试点镇政府、试点村委员会工作人员在农户建房申请、审查、审核、批准以及监管中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿等行为的，纪检、检察部门依纪依法追究其相应责任。
农户未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，责令退还非法占用土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；少批多建多占的土地以非法占用土地论处。

    七、其他

    各试点镇根据本试点方案，结合自身实际，制定适合本镇情况的具体操作办法。
本试点方案由市委农工办、市规划局、市国土局、市住建局负责解释。

江阴市推进农村现代化建设领导小组    2017年7月28日印发