新物业管理条例解读之一：规定了政府必须介入

     近日，从江阴市住房保障和房产管理局获悉，从今年5月1日起新版《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式开始实施。新版的《条例》中民生倾斜的理念贯穿整部法规，物业管理活动当事各方权利、义务进一步明确细化；对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题也有了明确规定。

     目前，全市有物业管理的小区有300多个，业主最多的小区人数已达到了四五千人，物业管理面积达到2200多万平方米。对很多市民来讲，小区物业既是“管家”，有时又难免成为“冤家”。一方面，小区没了物业，卫生、安保等就会麻烦不断； 另一方面，一些物业“重收钱轻服务”的做法，往往会引发业主群体性不满。

    今年5月1日开始，新的《江苏省物业管理条例》(以下简称“新 《条例》”)将正式实施。近日，全市100多家物业公司的负责人接受了新 《条例》的学习培训。

     “如何规范物业服务，提升服务水平，是一个城市物业能否健康发展的关键。从这个角度而言，新《条例》解决了过去物业管理上存在的 ‘真空’问题，并按照‘重心下移，条块结合，以块为主’的原则做好民生工程。”市住保房管局副局长朱念东说。

     新《条例》在小区停车位使用、物业费收缴、公共维修资金使用及存管、电梯更新、小区管理、业委会成员约束等诸多方面都有突破，如：政府部门必须介入小区物业管理工作；对建设单位只售不租车位行为最高罚款50万元；对拖欠物业费业主可在小区内公示；售房必须先结清物业费等。

     1、物业管理体制变革是新《条例》的创新之举，也是最大的亮点。  
     此次我省通过地方法规的形式，明确赋予了辖市区物业管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了在物业管理活动中的基础作用。
      并且，物业管理不再只是房管部门的事情，明确了城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门在物业管理中的职责，并要建立专人负责的小区执法。

     2、街道、乡镇：都要负责有关管理工作 
     新《条例》规定，“街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。”
     明确提出，街道要组织成立首次业主大会筹备组、调整不正常开展工作的业委会、建立物业管理矛盾投诉调解和协调物业应急维修服务的机构、建立处理物业管理突发事件和重大事件的联席会议制度。
     社区居委会应当予以协助和配合。而房管局作为主管部门，则负责行政区内物业管理活动的监督管理工作。
     510小编点评：以往物业管理是垂直管理，似乎只是房管部门的事，小区物业矛盾化解不了，业主总爱找市房管局甚至找市长，而忽略了更贴近居民的街道、社区等管理。
     新《条例》将物管职能下放至基层政府，这无疑更加务实。物业管理纳入基层政府日常工作，将得到基层政府的重视。此前，我市一些街道成立了物管矛盾纠纷调解处理中心，新《条例》后，在基层政府推动下，这类创新之举一定会越来越多。