记者调查：小区停车费所获的共有收益到底该归谁？

    汽车进入普通家庭标志着汽车时代的到来，但对于老旧小区而言，随之产生的停车难、乱收费等现象给有车一族带来了很大困扰。小区内路面停车收取停车费所获的共有收益该归谁所有的问题，是频频引发业主和物业公司之间矛盾的主要原因。

    日前，本网记者接到网民投诉，该网民称：入梅以后，连绵的阴雨天气让家住大巷新村南街231号顶层的几位住户愁坏了。老旧小区经年未修，房屋漏水严重，一到下雨，家中所有的盆和桶都得打起保卫战，家庭成员坚守漏水的每个角落。不仅如此，水渗过墙面地面，楼下的住户也深受其害。几位业主找到负责管理该小区的纵横物业，希望使用维修基金对房屋顶层进行修葺和加固。但物业公司却给出了令人咋舌的说法：从江阴市房管局处核实发现，大巷新村唯独他们这两栋没有维修基金。要修，物业只能帮你找人，钱得业主自己掏。由于漏水情况严重，4、5户业主决定自己请人维修。但总要有个说法，为何都是商品房，就这2幢没有维修基金。业主一较真，发现这里面还真有点情况。

业主：每年按时交纳物业费 业主权益却得不到保障

    大巷新村业主张女士接受采访称：“我们每年都按时交纳物业费，而且物业公司收取的停车费、广告费是属于我们业主共有。我们查询各种法律法规发现，《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》都有这样的规定：如无特殊约定，70%的地面停车费用于住宅专项维修基金，并且要每年公布财务收支情况。所以，不管有没有维修基金，物业都得给我们修。他们现在账目不明了，我们业主的权益就得不到保障。”

    另一位业主周先生接受采访时称：“我们小区以前是开放式的，后来由政府进行封闭改造，包括把绿化、休闲的地方改成地面停车位，都是公共财政承担。这些做法等于是方便了有车的业主停车，没车的就多少有点吃亏，因为少了绿化、休闲空间和宽敞的道路。但如果能把停车费取之于民用之于民，真正给全体业主共有也就公平一些了。”

房管部门：那两幢楼建成时确实没有维修基金

    业主们还告诉记者，以大巷新村为例，停车费按每月100元收取，200辆车每年就有24万元的收益。物业公司却以物业费收取不齐、收支达不到平衡难以经营为由，将这部分共有收益纳入囊中。

    这2幢楼有没有大修基金？停车收益到底能不能归物业公司所有？市民张女士反映的70％停车费纳入大修基金是否有理有据？就此，记者走访了房管部门的档案科和物业管理科，答复称：档案中这2幢楼确实没有大修基金，这是历史原因造成。2000年恰逢一个房屋维修基金过渡时期，确实会存在同一个小区因为交付时间不同，有的有维修基金，有的没有维修基金。至于有关70%停车费纳入房屋专项维修基金，法律明确是在未成立业委会之前确有这笔基金，但成立业委会以后要看这个小区业委会或者物业服务合同中有没有相关约定。至于每年公布财务收支，物业公司确实不到位，要保证每年至少公布一次，业委会应时时进行监管，保证业主的权益。

物业公司：合同中明确将停车费归为物业公司所有

    随后，记者来到纵横物业有限公司与负责人核实相关情况：他们表示在此之前也曾接到市民反映该问题。该物业从房管局处了解到这2幢确实没有维修基金，现已帮助一户业主联系维修师傅进行维修，但费用是由业主自己来承担。另外，大巷新村在纵横物业进驻之前一直没有物业公司，一是因为老旧小区问题复杂难以管理，二是因为大巷新村面积小、只靠物业费和政府补贴难以达到收支平衡。为此，纵横物业在与业主委员会签订合同时明确将停车费划为物业公司所有。经记者查阅当时签订的合同，证实无误。

律师：小区内的公共空间归全体业主共同共有 有合同则按合同履行

    普悦律师事务所的蔡炯律师了解此事后认为：从物业法的角度，小区内的公共空间归全体业主共同共有，而且不可分割。利用公共空间所得商业收益包括广告经营、地面停车（不含地下，地下一般所有权归开放商，但如果同时是民防工程的话，只能出租不能出售，而且不能以租代售）费等，从性质上来说是所有业主的共有收益，不是理所当然由物业或业委会收取后就直接充作物业费甚至是物业公司的利润。如无特殊约定，该按法规要求，扣除必要的收取过程中的财务管理、制作停车牌等合理费用后，70%用作所有业主的大修基金。但如果业委会和物业公司签订了关于这笔费用的所有权，则应该按照合同履行。

    蔡炯律师还告诉记者，现在江阴很多老旧小区都存在类似的问题。而造成物业公司和业主之间关系紧张的原因就在于权利和义务不明确。其实这些在合同中都有详细的规定，业主有疑问时不妨通过业委会查看相关合同，也可减少不必要的麻烦。

希望：江阴正在草拟新物业服务收费管理办法

    经过记者深入调查，发现这几年开放式小区改造成封闭小区的例子有很多，给百姓带来了很多实惠，随之也产生了地面停车费、物业费收取等新问题。业主、业委会、物业对相关问题难有共识，小区物业管理也存在一些概念模糊不清的问题，比如地面停车费的性质和使用方法。近日，花园某小区也出现了物业为增加停车位，擅自铲除小区内绿化，刷个油漆就成了车位，提供给业主停车收取费用的现象。该小区业主“兔子爱喝乌龙”抱怨称：“哪能这样唯利是图，画个线就平白无故的收取停车费？”而物业公司也有冤屈，称：老旧小区物业费收取不齐是产生这一现象的主要原因，进而导致恶性循环。

    一些法律人士建议对地面停车费的收取和使用等法规出台以后再细化具体操作，以免出现管理的模糊甚至空白地带。一方面，业主遇有物业纠纷也应该合法合理维护自身权益，千万不能以拒交物业费作为对抗手段，因为物业服务质量下降，最终也会对自身产生影响；另一方面，物业公司也应该增加财务收支的公开透明程度，并且对地面停车费等敏感问题，按照物业服务合同办，同时不违反法规要求。

    大巷新村的业主周先生说：“就是想讨个说法，钱多少不是主要的，就是想每笔钱都要收的用的明明白白，希望主管部门能过问下这事。”

    记者从房管部门了解到：江阴正在草拟新物业服务收费管理办法，对存在的小区物业管理之乱进行规范，在不远的将来这些问题将有望得以解决。