物业转型：“管理”变“服务”

中国政府网全文公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新《条例》全文，新《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。新的物业管理条例突出了业主的权利，只要半数以上的业主通过，就能解聘物业公司，并可以决定一般性的小区事务。而物业公司，也将从管理者的角色向服务转型。
  记者了解到，福州已有一些物业公司将企业名称从“物业管理公司”改成“物业服务公司”。业内人士指出，物业公司改名只是一个开始，随着业主共同行使权利的操作性得到进一步提高，物业行业将面临激烈的竞争，为小区服务到位的物业企业，才能生存。
【典型案例】
小区里如何停车
业主难以共同表决
  今年8月底，福州金山小区的业主，在小区公告栏上看到一则物业公司发出的通知：9月1日起，小区将实行人车分流管理，小车统一停放到地下停车库，每辆车每月收费150元。对此，部分业主表示不满，并称以前停车费每月只需70元。
  昨日，该小区一名业主告诉记者，得到物业公司的通知后，许多业主依旧把车停到地上停车带和楼房的架空层里。之后，物业公司派人在所有通往架空层的道路上立起了路桩，路桩之间用锁链连接，有车族只得把车停进地下车库。
  业主陈小姐说，物业公司的这一强制性做法，侵犯了业主们的权利。地上停车带和架空层是小区公用部分，属于小区业主共有，物业公司无权干涉业主停车的选择。
  随后，记者找到了负责这个小区物业管理的诚安信物业公司。公司物业经理朱方平解释说，公司是上月才进驻这个小区的，当时小区里很乱，许多业主随意乱停放车辆，有人甚至把车停到小区的绿化带和消防通道上。
  为改善小区形象，规范车辆管理，他产生了实行人车分流的想法。他与小区业委会交流了这一想法，业委会成员都一致同意。另外，每月增加的那80元停车费是交给开发商的，因为开发商提出地下车库属于其产权，80元钱是车位使用费，物业公司只收70元的管理费。
  在那份告知人车分流的通知上，记者看到上面除了盖有诚安信物业公司的红章外，还有金山业委会的红章。
  不过，许多业主依然反对“统一把车停进地下车库”，他们不断向业委会和物业公司提出这一提议应得到所有业主的同意，应召开业主大会来决定如何停车，业委会和物业公司不应擅自决定。后来，物业公司中止了人车分流的做法。
  昨日，记者在该小区看到，小区过道的路桩已被拆除，一些车辆停进了地上停车带和架空层。朱方平表示，他们决定不再帮开发商向业主收取80元的车位使用费。
  福州市房管局物业处有关人士表示，既然小区的地上停车位和架空层属于业主共有，那么业主就有权在那里停车。实行人车分流，让车辆停进车库，这需要召开业主大会征得大多数业主一致同意。根据新修改的物业管理条例，要一半以上的小区业主通过，否则，业委会和物业公司就是越权了。
【解读新条例】
业主行使权利
操作性大大增强
  近日，记者走访了鼓楼、台江的多家小区，发现有的小区几年才召开一次业主大会，有的甚至从未召开过，而有的连业委会都没成立。记者还了解到，福州一些物业公司都存在擅自对公共事务做出决定，比如擅自将架空层出租，安放楼顶广告牌，随意更换小区的公共部分的用途。
  不过，随着新修改的物业管理条例即将实施，金山小区的这类困境，有望得到改善。福州市物业协会有关人士表示，实施一般性的小区公共事务，现在只需要半数以上的业主同意决定，而根据未修改的物业管理条例，需要三分之二的业主才能决定。对于小区的公共事项实施，须由小区的业主召开业主大会向业委会授权，才能执行，物业公司不能“越俎代庖”。这一规定，加大了小区业主对物业公司的监督。
  业内人士表示，选择物业服务，是需要大家决定的，所以新的物业管理条例把门槛放低了，简化选择过程，只要多数人同意了就可以了。另外，业主行使权利的操作性大大增强，如业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求法院予以撤销。
  福州市物业协会有关人士说，这一规定，让业主们从传统的多数业主集中讨论的大会中解脱出来，可以用书面调查问卷或投票的形式来表达自己的观点，这节省了业主们的许多时间，使业主对公共事务的决定更具有操作性。同时，新条例也明确了业主们对业委员和物业公司的监督，并提出了维权的途径。
许多物业公司
对今后表示忧虑
  新的物业管理条例规定，只要半数以上的业主就能让物业公司“下课”或上岗。对此，福州多家物业公司表示“芒刺在背”。
  福州鼓楼一家物业公司负责人透露，他们公司同时管理七八个小区，有时接下了新的物业业务，而物业经理、保安、保洁员等工作人员的人数不够，只好减少其他小区的人手，将这部分人力挪到新接手的小区。后来，自己顶多再尽快聘请新的人员来弥补。由于这些人员要马上上岗，没什么时间对其培训，造成了物业服务质量的下降。他坦言，物业服务质量水平不好，会让业主们意见很大，有时物业费都很难收。
  他认为，新条例实施后，物业公司将面临很大压力，如不提高服务质量，讨业主欢心，业主将很容易将物业公司扫地出门。
  福州市房管局物业处有关人士称，以前要解聘一家物业公司，需要三分之二以上的业主同意决定，而现在这个数字变成半数以上业主，这使业主实现选择物业企业的权利更具操作性了。他也听到福州许多物业公司对此的忧虑，这些公司的物业管理，长期停留在做些简单的日常维护工作上，业主如有更好的选择，就会换来更优质的物业来服务小区，或是业主选择找几个保安、维修工和保洁员自己来打理。长此以往，服务水平落后的物业企业将面临淘汰。