2021双响炮！开一个火一个，它们为何能如此“吃香”，牛市真的来了吗～

    回顾2020年的江阴楼市，无论从土地一级市场还是新盘销售情况来看，都呈现出与往年不同的特点。

    首先是土地一级市场，全年度乡镇板块发力明显，周庄、华士、顾山、月城、青阳、霞客等乡镇板块，土地成交价都维持在3000元/㎡左右；并且，就每幅地的起拍价与溢价率来看，都有比较大幅度的增长。

    其次就是从新盘销售来看，整个江阴乡镇板块的去化能力也十分惊人。徐霞客的中奥·光年、中奥·天悦湾，祝塘的北控·瀚棠，都创下了不错的成绩。

    就在2021年第一天，青阳的蓝城·桃李春风二期盛大开盘，结果毫无悬念，再次一抢而空，蓝城·桃李春风也创下三开三罄的佳绩。与此同时，新桥的水城花园也迎来首开，现场更是异常火爆。

（蓝城桃李春风二期开盘现场）

（水城花园开盘现场）

    这不禁让人重新审视起乡镇板块的价值潜力来。

NO.1丨壹

    价格成为一大重要因素

    江阴主城区土拍发展迅猛，2020年4月10日，澄江街道澄地2020-C-1地块被华晟以楼面价13340.05元/㎡、溢价率62.68%收入囊中，打破此前江阴的最高成交楼面价纪录。

    而这一纪录仅仅维持了5个月。

    就在2020年9月8日，21家房企角逐，澄江街道澄地2020-C-25号地块经过51轮激烈竞拍，最终被中海以楼面价15602.26元/㎡、溢价率56.02%竞得。 

    至此，江阴主城区的价格明显已经置于高位，后期项目预计售价将达到3万元/㎡左右。而纵观江阴整体的价格趋势，2020年全市住宅均价也就在13000元/㎡上下浮动。

    综上所述，考虑到主城区未来3万的售价，在此前提下，价值外溢，资金也将流向更洼地的江阴乡镇板块。

NO.2丨贰

    充足的乡镇土地供应进入市场，也为地缘客户带来居住产品的改善。

    2020年前11个月，江阴各大乡镇板块发力非常明显，总计成交了30宗地块。

    其中周庄、月城、顾山、长泾、新桥等乡镇板块土地成交，楼面价都在3000元/㎡左右；像徐霞客、夏港、祝塘、青阳的成交楼面价，更是达到5000元/㎡。

（2020.1-2020.11非澄江街道成交一览表）

    其中，澄地2020-C-28号地块的成交楼面价最高，达到5228.02元/㎡，由蓝城于2020年9月10日以溢价率39.39%竞得。 

    除此之外，周庄的澄地2019-C-39号地块被中奥拍出60.65%的溢价率，最终以3285.77元/㎡成交；祝塘的澄地2020-C-27号地块被恒泰拍出85.85%的溢价率，以4674.42元/㎡成交。

    综上所述，充足的乡镇土地供应进入市场，也为地缘客户带来居住产品的改善。

NO.3丨叁

    江阴各大乡镇均有特色规划

    大家都知道江阴GDP高，除了拥有众多上市公司外，还有不少的民营企业。而这些民营企业（代表有钱的私营企业主），大部分也都位于江阴乡镇上。

    每个乡镇板块都有着自己的“升值理念”和未来的规划。比如很多人之前去临港看红豆项目，就是冲着南京理工大学江阴校区去的。

（徐霞客梦东方大型文旅项目效果图）

    像徐霞客的项目主打旅游概念、青阳的项目靠近锡澄S1线青阳站等……每个乡镇板块都有自己的优势，并且客户群体也更明确。

    可以说，这些都是2020年江阴乡镇得以崛起的根本动力。

    所以，乡镇板块的热度，依旧有很强的支撑能力。

NO.4丨肆

    这些具备购买力的乡镇板块，也就成了开发商着重看好的区域。

    不管是中奥进驻徐霞客、中梁进驻新桥，还是蓝城进驻青阳、恒泰进驻祝塘等，都可以明显感觉到，近两年来，随着江阴主城的开发建设越来越成熟，可建设地块越来越少，极具潜力价值的乡镇板块开始成为开发商争夺的新阵地。 

    虽然与主城区、高铁新城动辄2万+或是3万+的产品存在差异，乡镇板块的产品系并未处于品牌最高端。但随着近年来品牌房企的不断入驻，乡镇板块无论从产品定位还是户型面积，亦或者总价层次上，都已经做到了多方面综合水平的高度，也备受购房者青睐。

    像顾山的北控·瀚林府、青阳的蓝城·桃李春风，都推出了不少小面积户型，在市面上格外受到欢迎。　

    未来江阴土地市场极有可能出现两极分化，乡镇稳步供给，城区继续上探，有节奏不间断的供地仍会是2021年的主旋律。